Taki pomysł zrodził się w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii.
Dziś najpotężniejszym narzędziem walki wspólnot mieszkaniowych z dłużnikami jest zastosowanie art. 16 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim jeśli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właściciel sprzedanego lokalu nie dostaje wówczas żadnego zamiennego lokum. Część pieniędzy ze sprzedaży trafia do wspólnoty (dług), a część do kieszeni byłego już właściciela.
Tyle że przepis ten jest w zasadzie martwy. Sądy nie chcą bowiem zgadzać się na sprzedaż mieszkań z powodu długów daleko mniejszych niż wartość nieruchomości. W orzecznictwie i doktrynie trwa spór o to, co to znaczy "zalega długotrwale". I właśnie ten problem chce rozwiązać Ministerstwo Rozwoju. Proponuje ono, by wskazać termin, po upływie którego zaległości w opłatach za lokal mogą być podstawą do żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu w celu zaspokojenia należności wspólnoty. We wstępnym założeniu miałyby to być zaległości za co najmniej dziewięć miesięcy. Każdorazowo decyzję podejmować ma sąd. Jeżeli więc uzna, że zaległości co prawda rzeczywiście występują, ale są one przejściowe i wytłumaczalne (np. choroba), będzie mógł odmówić wystawienia lokalu na sprzedaż.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Nie ukrywam, że podoba mi się ten pomysł. Prawnicy obsługujący wspólnoty mieszkaniowe uskarżają się bowiem na to, że jest coraz więcej dłużników wprost śmiejących się w twarz sąsiadom. Oni doskonale wiedzą, że do licytacji ich mieszkań nie dojdzie. W efekcie można w zasadzie bezkarnie nie płacić. A po dwóch latach np. powiedzieć, że zapłaci się jedną trzecią, jeśli wspólnota zgodzi się umorzyć resztę. I wspólnoty często się zgadzają, bo wolą dostać część pieniędzy niż nic. Tym samym uczciwie płacący ludzie utrzymują, choćby częściowo, tych, którzy uważają, że nie muszą płacić. A nie muszą płacić, bo - no właśnie - sąsiedzi ich utrzymują.
Konieczne doprecyzowanie przepisów
Jednocześnie projekt zmian należałoby doprecyzować. Przede wszystkim warto pomyśleć o kryterium nie tylko czasowym (czyli równowartość 9-miesięcznej zaległości), lecz także kwotowym. Tak, by nie sprzedawać mieszkań za dług rzędu 3 tys. zł. Przykładowo w Niemczech zaległość umożliwiającą licytację traktuje się równowartość co najmniej trzymiesięcznych opłat, która zarazem stanowi powyżej 3 proc. wartości mieszkania. I takie rozwiązanie wydaje mi się odpowiednie.
Dobrze by też było, gdyby podobny model został wdrożony w spółdzielniach mieszkaniowych. Co prawda spółdzielnie teoretycznie dysponują narzędziami do dyscyplinowania dłużników, ale praktyka pokazuje, że są one nieskuteczne. W efekcie jest tak samo jak we wspólnotach, czyli uczciwi utrzymują nieuczciwych.
