Ceny mieszkań w wielu miejscach naszego kraju osiągają wartości nieosiągalne dla tych, którzy marzą o własnych „czterech kątach”. Nie wszyscy jednak muszą borykać się z tym problemem. W uprzywilejowanej sytuacji są najemcy mieszkań komunalnych, którzy często starają się o ich wykup na niezwykle atrakcyjnych warunkach. Co więcej, w ciągu 5 lat mogą na tym nieźle zarobić.
Gminy narzekają na budżety, ale z drugiej strony działają mało racjonalnie
Z jednej strony wiele gmin w Polsce wskazuje, że z roku na rok ich sytuacja finansowa jest coraz trudniejsza. Powodem tego mają być ciągle rosnące koszty oraz brak możliwości ich wyrównania z tytułu przychodów. Niektóre samorządy wprost wskazują, że winny temu jest rząd, który raz po raz odcina ich od dopływu środków. Jako przykład można podać chociażby trwającą od wielu miesięcy walkę pomiędzy Zjednoczoną Prawicą a gminami, której przedmiotem jest brak zgody na podwyżki za wodę i ścieki.
Nie ulega wątpliwości, że scenariusz rysowany przez samorządy jest w dużej mierze prawdziwy. Z drugiej jednak strony niektóre działania podejmowane przez lokalnych włodarzy należy uznać w tym kontekście za dość niezrozumiałe. Chodzi tu o sprzedaż mieszkań komunalnych, która w wielu miejscach Polski wciąż rozkwita i prowadzona jest niejako obok, a może raczej pomimo zmieniającej się rzeczywistości.
O tym, że poprzez sprzedaż nieruchomości gminy próbują łatać najbardziej deficytowe budżety w historii pisałem już na początku 2023 roku. Wtedy też padło pytanie, czy w dłuższej perspektywie jest to dobra droga, czy też nie będzie ona prowadziła do finansowej katastrofy. Odpowiedź na nie staje się tym bardziej kluczowa, gdy przeanalizujemy warunki, na jakich mieszkania komunalne w Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu, Bydgoszczy czy innych miastach Polski, mogą wykupić ich najemcy.
50, 90, a nawet 98% bonifikaty – tak wygląda wykup mieszkań komunalnych
34 000 – tyle mieszkań według Głównego Urzędu Statystycznego sprzedały gminy w całym kraju na rzecz swoich najemców komunalnych i to tylko w latach 2019-2020. Co więcej, uwzględniając okres od 2003 do 2020 roku mówimy aż o niemal 600 000 mieszkań, które przeszły na własność osób prywatnych. Szokujące są zwłaszcza ceny tych transakcji. Najemcy komunalni nabywają bowiem własność lokali, często w atrakcyjnych lokalizacjach, właściwie za bezcen.
Warto jednocześnie podkreślić, że co do zasady gminy sprzedają swoje mienie komunalne w drodze przetargu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadza jednak katalog osób uprawnionych do pierwokupu. Do tej grupy należą właśnie najemcy lokali komunalnych, którzy mają zawartą umowę na czas nieokreślony. Nadto przepisy pozwalają na udzielanie przez gminy bonifikat od rynkowych cen nieruchomości. W tym zakresie ustawodawca przyznał samorządom pełną dowolność, co radni wykorzystują do ustalania niezwykle atrakcyjnych warunków sprzedaży.
Dziwną praktyką stało się bowiem ustalanie bonifikat na niewiarygodnym wręcz poziomie. Przykładowo Gdańsk oferuje swoim najemcom zniżki w wysokości 90%. Wyjątkiem są lokale wybudowane lub nabyte przez gminę po 1990 roku lub gruntownie wyremontowane ze środków miasta. Jednocześnie w niektórych przypadkach bonifikata może sięgnąć aż 95%. Jeszcze dalej poszli włodarze Wrocławia czy Bydgoszczy, gdzie samorządy oferują wykup mieszkań komunalnych za 10% wartości, natomiast jeśli wskutek równoczesnej sprzedaży wszystkie mieszkania w budynku przestają być własnością gminy, najemcy zapłacą…2%. Przy zakładanej wartości rynkowej w wysokości na przykład 700 000 złotych, na konto gminy w takim przypadku trafia 14 000 złotych.
Idąc dalej, na co najmniej 40% zniżki mogą liczyć kupujący mieszkania komunalne w Poznaniu. Dodatkowy 1% jest jednak doliczany za każdy pełny rok mieszkania w lokalu liczony do 31 grudnia 2008 r. Skromniej w tym zestawieniu wypada Kraków, czy Łódź, gdzie maksymalne zniżki wynoszą odpowiednio 50 i 40%.
Zysk w ciągu 5 lat może być ogromny
Poza ustalanymi przez dane gminy warunkami bonifikat, każdy z najemców, którzy wykupują mieszkania komunalne, zobowiązany jest także do braku dalszej sprzedaży lokalu przez co najmniej 5 lat. Po upływie tego okresu nie istnieją jednak żadne przeszkody, by zbyć prawo własności po rynkowej cenie. Wydaje się, że jest to wymarzony pomysł na łatwy zarobek. Co więcej, wartym podkreślenia jest także fakt, że transakcja dokonana w ramach ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przebitka przy ewentualnej sprzedaży będzie zatem ogromna.
Ci mniej cierpliwi próbują nawet sprzedawać mieszkania po rynkowych cenach przed upływem 5 lat od wykupu mieszkania od gminy. Teoretycznie w takich przypadkach bonifikata w całości powinna trafić z powrotem na konto samorządu. Kontrola przeprowadzona przez NIK ujawniła jednak, że nie wszystkie gminy skrupulatnie kontrolowały losy sprzedawanych wcześniej mieszkań. To tylko zachęca do nadużyć. Problemem w takim przypadku może być jednak konieczność zapłaty PIT od zysków ze sprzedaży lokalu.
Na koniec warto zaznaczyć, że nie wszystkie samorządy w Polsce tak chętnie pozbywają się swojego mienia. Na wykup mieszkań komunalnych od lat nie mogą liczyć najemcy między innymi w Warszawie, Gdyni czy Rzeszowie. Ich włodarze stoją bowiem na stanowisku, że w sytuacji, gdy na mieszkania komunalne czeka się zwykle kilka lat, pozbywanie się ich z zasobu nie jest najlepszym pomysłem. Pomimo finansowych problemów, radni wielu pozostałych gmin wydają się mieć jednak odmienne zdanie.
