Wpłacasz pieniądze na poczet przyszłej usługi lub zakupu i dostajesz do podpisania dokument. Czy zwróciłeś uwagę, czy wpłacasz zaliczkę czy zadatek? Większość osób traktuje te słowa jako synonimy. Tymczasem konsekwencje finansowe wyboru jednego lub drugiego rozwiązania mogą być ogromne – szczególnie gdy transakcja nie dojdzie do skutku.
Czym różni się zadatek od zaliczki
Podstawowa różnica między zadatkiem a zaliczką dotyczy ich funkcji prawnej. Zadatek służy zabezpieczeniu umowy i jest uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego. Zaliczka to po prostu część ceny płacona z góry – przepisy nie definiują jej wprost, a jej funkcjonowanie wynika z ogólnych zasad prawa cywilnego.
Gdy umowa zostaje wykonana prawidłowo, między zadatkiem a zaliczką nie ma praktycznej różnicy – obie kwoty zalicza się na poczet całego świadczenia. Jeśli więc wpłaciłeś 10% ceny jako zadatek lub zaliczkę, po wykonaniu umowy dopłacasz pozostałe 90%.
Prawdziwe różnice ujawniają się dopiero wtedy, gdy umowa nie dochodzi do skutku. I tu zaczyna się dramat osób, które nie zwróciły uwagi na to, co właściwie wpłacają.
Zadatek a zaliczka – zwrot przy niewykonaniu umowy
Zaliczka zawsze podlega zwrotowi w pełnej wysokości, niezależnie od przyczyny niewykonania umowy. Nie ma znaczenia, czy umowa nie doszła do skutku z winy wpłacającego, przyjmującego, czy z przyczyn niezależnych od obu stron. Zaliczka wraca do tego, kto ją wpłacił – i tyle.
Z zadatkiem sprawa wygląda zupełnie inaczej. Kodeks cywilny przewiduje trzy scenariusze:
Scenariusz 1: Umowa nie dochodzi do skutku z winy wpłacającego zadatek. W tej sytuacji druga strona może od umowy odstąpić i zatrzymać otrzymany zadatek. Wpłacający traci pieniądze – zadatek przepada.
Scenariusz 2: Umowa nie dochodzi do skutku z winy przyjmującego zadatek. Wpłacający może od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jeśli wpłaciłeś 10 000 zł zadatku, możesz domagać się 20 000 zł.
Scenariusz 3: Umowa nie dochodzi do skutku z przyczyn niezależnych od obu stron lub obie strony zgodnie ją rozwiązują. W takim przypadku zadatek podlega zwrotowi w pierwotnej wysokości – bez podwajania, ale też bez przepadku.
Zadatek a zaliczka – podwójna kwota w praktyce
Możliwość żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości to potężne narzędzie zabezpieczające interesy wpłacającego. Wyobraź sobie sytuację: wpłacasz 50 000 zł zadatku na mieszkanie, a sprzedający w ostatniej chwili wycofuje się z transakcji, bo znalazł kupca oferującego wyższą cenę.
W przypadku zaliczki odzyskasz swoje 50 000 zł i tyle. W przypadku zadatku możesz żądać 100 000 zł. Ta różnica często skutecznie odstrasza niesolidnych kontrahentów od łamania umów – perspektywa wypłaty podwójnej kwoty działa jak finansowy straszak.
Pamiętaj jednak, że mechanizm działa w obie strony. Jeśli to Ty się wycofasz z umowy zabezpieczonej zadatkiem, stracisz wpłacone pieniądze. Dlatego przed wpłatą zadatku warto się dobrze zastanowić, czy na pewno chcemy i możemy sfinalizować transakcję. Dobrze też wiedzieć, jak wygląda kwestia przedawnienia roszczeń – w przypadku zadatku z umowy przedwstępnej wynosi ono zaledwie rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Zadatek a zaliczka przy umowie przedwstępnej
Umowa przedwstępna to najczęstszy przypadek, gdy pojawia się dylemat: zadatek czy zaliczka. Dotyczy to szczególnie transakcji na rynku nieruchomości, gdzie między podpisaniem umowy przedwstępnej a finalizacją transakcji mijają często tygodnie lub miesiące.
Przy zakupie mieszkania czy domu zadatek pełni funkcję zabezpieczającą dla obu stron. Kupujący ma pewność, że sprzedający nie sprzeda nieruchomości komuś innemu. Sprzedający wie, że kupujący poważnie traktuje transakcję. Jeśli któraś ze stron się wycofa, poniesie finansowe konsekwencje.
Zaliczka takiego zabezpieczenia nie daje. Stanowi jedynie dowód zainteresowania ofertą, ale każda ze stron może się wycofać bez większych konsekwencji – po prostu pieniądze wracają i sprawa zamknięta. Dlatego przy poważnych transakcjach zdecydowanie lepiej stosować zadatek. Warto też pamiętać o formie umowy przedwstępnej – akt notarialny daje znacznie silniejszą ochronę niż zwykła forma pisemna.
Jak określić wysokość zadatku lub zaliczki
Przepisy nie narzucają konkretnej wysokości zadatku ani zaliczki. W praktyce przyjęło się, że zadatek wynosi od 10% do 30% wartości całej transakcji. Zbyt niski zadatek może nie stanowić wystarczającego zabezpieczenia – dla niesolidnego kontrahenta utrata kilku procent ceny może być akceptowalnym kosztem wycofania się z umowy.
Z drugiej strony zbyt wysoki zadatek również nie jest wskazany. Sądy mogą zakwestionować zadatek stanowiący np. 50% czy 70% wartości transakcji jako rażąco wygórowany, szczególnie jeśli żądanie zwrotu podwójnej kwoty prowadziłoby do nieuzasadnionego wzbogacenia jednej ze stron.
Optymalny zadatek to taki, który stanowi realną dolegliwość finansową w przypadku wycofania się z umowy, ale jednocześnie nie jest nieproporcjonalnie wysoki w stosunku do wartości całej transakcji.
Zadatek a zaliczka – co wybrać
Wybór między zadatkiem a zaliczką zależy od Twojej sytuacji i celu transakcji. Zadatek warto wybrać, gdy zależy Ci na zabezpieczeniu umowy i gdy jesteś pewien, że chcesz ją sfinalizować. Zadatek dyscyplinuje obie strony i chroni przed niesolidnymi kontrahentami.
Zaliczkę możesz rozważyć, gdy nie masz jeszcze pewności co do transakcji lub gdy obie strony chcą zachować elastyczność. Zaliczka nie wiąże tak mocno jak zadatek – jej utrata w przypadku wycofania się nie grozi.
Jeśli jesteś usługodawcą lub sprzedającym, zadatek lepiej chroni Twoje interesy – w przypadku rezygnacji klienta zatrzymujesz pieniądze jako rekompensatę za utracone korzyści. Jeśli jesteś kupującym lub zamawiającym usługę, zadatek również działa na Twoją korzyść – w przypadku niewykonania umowy przez drugą stronę możesz żądać podwójnej kwoty.
Zadatek a zaliczka w umowie – na co zwrócić uwagę
Kluczowe jest precyzyjne określenie w umowie, czy wpłacana kwota stanowi zadatek czy zaliczkę. Jeśli umowa milczy na ten temat lub używa niejednoznacznych sformułowań, może dojść do sporu o charakter wpłaty.
Sądy w razie wątpliwości często przyjmują, że wpłacona kwota stanowi zaliczkę, a nie zadatek. Wynika to z zasady, że zadatek jako instytucja surowsza (przewidująca przepadek lub podwojenie) wymaga wyraźnego zastrzeżenia w umowie. Dlatego jeśli chcesz korzystać z ochrony, jaką daje zadatek, upewnij się, że słowo „zadatek" pojawia się w umowie wprost.
Warto też określić w umowie termin, w którym powinna zostać wykonana umowa przyrzeczona. Ma to znaczenie dla przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej – zgodnie z przepisami wynosi ono rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Jak odzyskać zadatek w podwójnej wysokości
Jeśli druga strona nie wykonała umowy i chcesz odzyskać zadatek w podwójnej wysokości, musisz przede wszystkim od umowy odstąpić. Odstąpienie powinno mieć formę pisemną i zawierać wyraźne oświadczenie, że odstępujesz od umowy z powodu jej niewykonania przez drugą stronę oraz żądasz zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Jeśli druga strona odmawia dobrowolnej zapłaty, pozostaje droga sądowa. Pamiętaj o krótkim terminie przedawnienia – roszczenie o zwrot zadatku przedawnia się już po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Po upływie tego terminu dłużnik może skutecznie uchylić się od zapłaty, powołując się na przedawnienie.
W trakcie postępowania sądowego będziesz musiał udowodnić, że umowa nie została wykonana z winy drugiej strony. Dlatego warto gromadzić dowody – korespondencję, wezwania do wykonania umowy, protokoły niestawiennictwa u notariusza. Im lepiej udokumentujesz sprawę, tym większe szanse na wygraną.
Czy zadatek lub zaliczka mogą wynosić 100% ceny
Teoretycznie przepisy nie zakazują wpłaty zadatku lub zaliczki w wysokości 100% ceny. W praktyce jednak takie rozwiązanie budzi poważne wątpliwości. Jeśli wpłacasz całą cenę z góry, to de facto wykonujesz swoją część umowy w całości – trudno wówczas mówić o „przedpłacie na poczet" czegokolwiek.
Sądy mogą potraktować żądanie zwrotu „zadatku" w podwójnej wysokości, gdy stanowił on 100% ceny, jako nadużycie prawa. Prowadziłoby to bowiem do sytuacji, w której jedna strona otrzymuje dwukrotność wartości całej transakcji – co może być uznane za rażąco niesprawiedliwe.
W praktyce zadatek powinien stanowić część ceny, nie jej całość. Przyjęte w obrocie 10-30% to bezpieczny przedział, który nie budzi kontrowersji i skutecznie zabezpiecza interesy obu stron.
Zadatek a zaliczka – podsumowanie różnic
Podsumowując najważniejsze różnice: zaliczka to neutralna przedpłata, która zawsze wraca do wpłacającego gdy umowa nie dochodzi do skutku. Zadatek to zabezpieczenie umowy – przepada gdy wycofuje się wpłacający, wraca w podwójnej wysokości gdy wycofuje się przyjmujący.
Przy poważnych transakcjach, szczególnie na rynku nieruchomości, zdecydowanie warto stosować zadatek. Daje on obu stronom pewność, że kontrahent poważnie traktuje umowę i nie wycofa się bez konsekwencji. Zaliczka sprawdzi się w mniej formalnych sytuacjach lub gdy obie strony chcą zachować możliwość łatwego wycofania się z transakcji.
Niezależnie od wyboru, zawsze dokładnie czytaj umowę przed podpisaniem i upewniaj się, że rozumiesz konsekwencje finansowe w przypadku niewykonania zobowiązania – zarówno przez Ciebie, jak i przez drugą stronę.
Obserwuj nas w Google Discover
Podobają Ci się nasze treści?
Google Discover
