Wymarzony lokator, to taki, co płaci w terminie, nie rozrabia i nie niszczy. Bez dzieci i zwierząt. Co zrobić, gdy pierwsze trzy warunki spełniasz, ale jesteś samotnym rodzicem i do tego jeszcze z psem? Rozwiązaniem jest umowa najmu instytucjonalnego.
Umowa najmu instytucjonalnego
Wynajmować mieszkania można w Polsce na podstawie zwykłej umowy najmu, umowy najmu okazjonalnego i umowy najmu instytucjonalnego. Tych ostatnich jest najmniej, ale stale przybywa. Wynika to z ograniczeń, które nałożył ustawodawca. Wynajmować mieszkania mogą w ten sposób tylko przedsiębiorcy. Umowa najmu instytucjonalnego najlepiej chroni interes właściciela. W porównaniu z innymi formami najmu, na wypadek, gdyby trafił się nieuczciwy najemca. Dobrze zabezpiecza też prawa najemcy.
Oświadczenie u notariusza
Umowa najmu instytucjonalnego nie musi być zawierana u notariusza. Musi być jednak do niej dołączone oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia lokalu we wskazanym przez właściciela mieszkania terminie. Najemca oświadcza również, że przyjmuje do wiadomości, iż w przypadku eksmisji nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. To oświadczenie musi mieć formę aktu notarialnego i jest załącznikiem do umowy najmu.
Od najmu okazjonalnego, najem instytucjonalny różni się tym, że najemca nie musi wskazać miejsca, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu. Nie musi też dołączać oświadczenia właścicieli tego mieszkania, że przyjmą go pod swój dach, gdyby zaistniała taka potrzeba. Umowa najmu instytucjonalnego jest więc też dobrym rozwiązaniem w przypadku, gdy najemca jest obcokrajowcem. Dostarczenie przez niego załączników wymaganych przy najmie okazjonalnym jest bardzo problematyczne.
Ochrona najemcy
Brak wymogu wskazania mieszkania, do którego najemca się wyprowadzi, nie oznacza, że umowa najmu instytucjonalnego nie chroni najemcy. Właściciel mieszkania nie może mu, od tak, wypowiedzieć umowy. Jest to umowa zawarta na czas oznaczony. Nie ma tu ograniczeń, na ile można ją zawrzeć. Jednak prawo precyzyjnie określa sytuacje, w których właściciel może ją wypowiedzieć, przed jej wygaśnięciem. Jest to możliwe, gdy:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców
- umowę można wypowiedzieć, gdy najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
- gdy jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Umowę można też być wypowiedziana przed terminem, gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.
Najemca też ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu instytucjonalnego, gdy na przykład lokal ma wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego. Dodatkowo strony mogą ustalić w umowie w jakich innych przypadkach decydują się na rozwiązanie umowy przed terminem. Jeśli najemca nie opuszcza mieszkania we wskazanym terminie, właściciel musi pójść do sądu. To sąd, po zapoznaniu się z dokumentami, nadaje klauzulę wykonalności na złożone przez najemcę oświadczenie.
Umowę najmu instytucjonalnego od innych wyróżnia jeszcze kwestia kaucji. Gdy pojawią się zaległości w opłatach za mieszkanie właściciel może je pokryć z kaucji. Najemca musi kaucję uzupełnić kaucję.
