Sytuacja na rynku nieruchomości w 2023 r. zmieniła się diametralnie względem poprzedniego roku; ogromny wpływ miało na to wprowadzenie rządowego programu Pierwsze Mieszkanie, choć nie był to jedyny czynnik determinujący rozwój wypadków. Co jednak czeka nas w przyszłym roku? Jakie są zagrożenia dla rynku nieruchomości (i przy okazji – rynku hipotek) – w 2024 r.?
Rynek nieruchomości w 2024 r.: kupujący, deweloperzy i banki czekają na rozwój wypadków
Prognozowanie sytuacji na rynku nieruchomości w 2024 r. jest wyjątkowo trudne ze względu na niewiadome związane z programem Bezpieczny Kredyt. Z wyliczeń analityków wynika, że środki na program zarezerwowane na przyszły rok wyczerpią się jeszcze w tym roku. Z informacji podanych przez wiceprezes Związku Banków Polskich Agnieszkę Wachnicką na początku grudnia wynika, że na dzień 30 listopada złożono łącznie 72 477 wniosków o Bezpieczny Kredyt i podpisano 44 430 umów. Wachnicka informowała również wtedy, że wykorzystano już 745 mln zł, przy czym pula środków na rok 2023 i 2024 wynosi 941 mln zł – a trzeba jeszcze pamiętać o tym, że nabór wniosków o Bezpieczny Kredyt jest zamykany w momencie, gdy na dany rok zostanie wykorzystanych 90 proc. przewidzianych pieniędzy lub 75 proc. zabudżetowanych na kolejny rok. Tym samym nabór na rok 2024 r. zostanie wstrzymany po osiągnięciu progu niewielu ponad 830 mln zł (choć nie wcześniej niż 7 stycznia, jak poinformował sam Bank Gospodarstwa Krajowego).
Najprawdopodobniej zatem limit środków na przyszły rok zostanie wyczerpany już w tym roku. Teoretycznie na stole jest propozycja rządu premiera Morawieckiego – o zwiększenie finansowania programu. Można jednak przypuszczać, że zostanie ona odrzucona przez obecną większość sejmową.
Co więcej, istnieje spore ryzyko (z punktu widzenia kupujących, choć nie tylko), że Bezpieczny Kredyt zostanie całkowicie wycofany przez przyszły rząd koalicyjny. Nie wiadomo natomiast, czy faktycznie tak się stanie, a także, czy kredyt 2 proc. zostałby wtedy zastąpiony innym, podobnym programem (np. zmodyfikowanym, względem pierwotnych zapowiedzi, kredytem 0 proc.).
Niepewność co do kontynuacji programu przekłada się na zachowanie kupujących, którzy usiłują jeszcze w ostatnich tygodniach tego roku znaleźć wymarzoną nieruchomość – w obawie, że w przyszłym roku stracą szansę na dopłaty. Jak podkreśla na łamach raportu Totalmoney.pl „Czas zmian na rynku hipotek? Sprawdzamy, co przyniosą nowe zasady, program Pierwsze mieszkanie i prognozy cenowe” autorstwa Macieja Kazimierskiego Agnieszka Nachyła, Business Chapter Leader w Santander Bank Polska,
Rosnący popyt na mieszkania finansowane Bezpiecznym kredytem 2% wpływa jednak na cały rynek mieszkaniowy, Klienci, którzy nie mogą skorzystać z programu Pierwsze Mieszkanie, obserwują z niepokojem wzrost cen nieruchomości i kurczącą się podaż, i w efekcie przyspieszają decyzje o zakupie nieruchomości na realizację swoich potrzeb mieszkaniowych lub w celach inwestycyjnych.
Teoretycznie to dobra wiadomość dla deweloperów, prywatnych sprzedających i rynku hipotek. W praktyce jednak – niekoniecznie. Świadomość potencjalnych zagrożeń – choć raczej w dłuższej perspektywie – powinni mieć również sami kredytobiorcy, którym udało się zaciągnąć preferencyjny kredyt. W przypadku kredytobiorców mowa o tym, co wydarzy się po zakończeniu okresu dopłat. Jak komentuje Nachyła,
Klienci będą korzystać z dopłat do rat przez 10 lat spłaty kredytu. To długi okres, w trakcie którego sytuacja typowego kredytobiorcy z dużym prawdopodobieństwem się zmieni. Jest wiele czynników, które na to mogą wpłynąć, należą do nich: wzrost dochodów gospodarstw domowych, zmniejszenie zadłużenia z powodu regularnej i wcześniejszej spłaty kredytu, zmiana sytuacji życiowej kredytobiorcy np. powiększenie rodziny czy przeprowadzka do innego miasta, które powodują chęć sprzedaży nieruchomości i całkowitej spłaty kredytu.
Nie wiadomo, co wydarzy się z cenami nieruchomości. Obecnie praktycznie każdy scenariusz jest prawdopodobny
Od początku roku ceny nieruchomości w największych miastach wzrosły o kilka-kilkanaście procent, co przekłada się na nominalny wzrost rzędu kilkunastu, kilkudziesięciu, a niekiedy i kilkuset tysięcy złotych. Dodatkowo na stosunkowo niskim poziomie utrzymuje się podaż mieszkań na rynku pierwotnym. Jak na łamach raportu Totalmoney.pl komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert Rynku Pierwotnego,
Jeśli podobna sytuacja utrzyma się w kolejnych tygodniach i miesiącach, na rynku pierwotnym dojdzie do niebezpiecznego pogłębienia nierównowagi popytowo-podażowej, której główną konsekwencją będzie, poza załamaniem płynności rynkowej, dalszy drastyczny wzrost cen. Niestety już obecnie niepokojąco rokuje on wykreowaniem bańki cenowej, która jak wiadomo jest pierwszorzędnym zarzewiem kryzysu na rynku nieruchomości. Miejmy jednak nadzieję, że nie dojdzie do aż tak niepożądanych rozstrzygnięć, a deweloperzy już wkrótce znacznie poprawią swoją aktywność inwestycyjną.
Teoretycznie potencjalny, dalszy wzrost cen nieruchomości mogłoby wyhamować wyczerpanie się środków przewidzianych na Bezpieczny Kredyt w roku 2023 i 2024 (i niewprowadzanie zmian w limicie) lub całkowite wycofanie programu. To jednak potencjalnie również niebezpieczna sytuacja. Obecnie rynek nieruchomości (i przy okazji hipotek) jest rozgrzany praktycznie do czerwoności; najlepiej świadczy o tym liczba kredytów udzielanych w ostatnich miesiącach oraz ich łączne kwoty (a należy założyć, że w okresie październik-listopad, nieujętym na wykresach, wzrost ten byłby jeszcze bardziej uderzający).
Jeśli jednak koalicyjny rząd nie poprze pomysłu zwiększenia limitu lub całkowicie zamknie program (nie zastępując go kredytem 0 proc.), rynek najprawdopodobniej gwałtownie się schłodzi, a popyt może obniżyć się nawet do poziomu z drugiej połowy 2022 r. Kolejne miesiące przestoju (nawet po rekordowych wynikach sprzedaży w drugiej połowie 2023 r.) mogą natomiast negatywnie przełożyć się na kondycję części deweloperów (zwłaszcza tych, którzy w ostatnich miesiącach nie mogli wprowadzić do oferty nowych mieszkań).
Czy to jednak sprawi, że ceny nieruchomości zaczną spadać? Jak komentuje na łamach raportu Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics,
Malejąca liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów na rynkach największych miast oraz pobudzany Bezpiecznym Kredytem 2% i obniżką stóp procentowych popyt tworzą środowisko, w którym bardziej prawdopodobny jest dalszy wzrost cen mieszkań niż ich spadek czy choćby stabilizacja. Również na rynku wtórnym. Dane GUS o liczbie mieszkań i domów, których budowy rozpoczęto w ciągu ośmiu miesięcy 2023 roku wskazują, że na szybki wzrost oferty mieszkań deweloperskich do końca 2023 roku nie można liczyć. Jednak liczba niewykorzystanych przez firmy deweloperskie pozwoleń na budowę rośnie, co daje podstawy, aby uznać za prawdopodobny scenariusz stabilizacji średnich cen w 2024 roku.
Popyt na kredyty może znacząco zmaleć
Jeśli limit środków na Bezpieczny Kredyt nie zostanie zwiększony (lub sam program zostanie wycofany) można spodziewać się też wyhamowania akcji kredytowej. O ile jeszcze kilka miesięcy temu eksperci bankowi byli optymistami, o tyle teraz sytuacja jest mocno niepewna. Jak już wcześniej zaznaczał na łamach raportu Totalmoney.pl Piotr Gołąb, dyrektor Departamentu Produktów Kredytowych w Banku Pekao S.A.,
W dłuższej perspektywie z pewnością będą miały wpływ takie czynniki, jak poziom stóp procentowych czy dostępność mieszkań na rynku przeznaczonych na sprzedaż. Tradycyjnie przyjmuje się, ze koniunktura na rynku kredytów jest odwrotnie skorelowana z poziomem stóp procentowych. Obniżki poziomu stóp procentowych motywują do przenoszenia oszczędności na rynek nieruchomości i wpływają pozytywnie na zdolność kredytową, zwiększając tym samym dostępność kredytów.
Tymczasem obecnie analitycy raczej nie spodziewają się obniżek stóp procentowych przez najbliższych kilka miesięcy; dodatkowo prognozuje się, że jeżeli w ogóle dojdzie do obniżki, to będzie ona symboliczna i wyniesie tylko 0,25 pkt proc. To może zatem pogłębić wyhamowanie akcji kredytowej, bo z zakupem mieszkania mogą w pierwszej połowie przyszłego roku wstrzymać się także osoby, które planowały sfinansować kupno nieruchomości zwykłym kredytem hipotecznym. Do odroczenia decyzji o zakupie mogą przyczynić się również wspomniane już wyżej czynniki – czyli ograniczona podaż mieszkań oraz silny wzrost cen nieruchomości obserwowany w ostatnich miesiącach.
Chwiejna stabilizacja na rynku nieruchomości, przestój na rynku hipotek
Co zatem wydaje się na ten moment najbardziej prawdopodobne? Po pierwsze, nie należy się raczej spodziewać zwiększenia limitu środków na Bezpieczny Kredyt; nowy, koalicyjny rząd może chcieć najpierw przeanalizować dokładnie stan finansów publicznych, a także zbadać rzeczywiste skutki programu na rynek nieruchomości (zarówno pozytywne, jak i negatywne). Po drugie, ceny nieruchomości nie powinny znacząco zmieniać się w kolejnych miesiącach; bardziej prawdopodobna jest stabilizacja cen (choć nieco chwiejna, bo sytuacja może się dynamicznie zmienić np. w razie wprowadzenia kredytu 0 proc.). Wreszcie po trzecie, liczba udzielanych kredytów hipotecznych najprawdopodobniej znacząco spadnie w kolejnych miesiącach, na co banki muszą być przygotowane już teraz. Tym samym perspektywy na najbliższe miesiące są niestety (dla wszystkich zainteresowanych) znacznie gorsze niż jeszcze dwa, trzy miesiące temu.
Artykuł powstał we współpracy z Totalmoney.pl
