Wszyscy narzekamy na pośredników i agentów nieruchomości, ale muszę przyznać, że to co przeżyłem z Panem od flipów było gorsze niż najbardziej cwany agent. W moim przypadku zakup mieszkania od flipera ostatecznie nie doszedł do skutku, ale wyciągnąłem z tego ciekawą lekcję.
Na moim obecnym etapie życia dopadły mnie dwa poważne problemy. Jestem niesamowitą sknerą i jednocześnie uzbierałem dość gotówki na zakup swojego mieszkania.
Najpierw mała uwaga, żebyśmy nie musieli się znielubić już od początku tekstu. Oczywiście z tym dużym zasobem gotówki to nie jest tak, że po niespełna 30 latach życia na moim koncie spieniężyły się wszystkie niezjedzone awokado i niewypite w Starbucksie kawy. Mieszkanie kupujemy z partnerką, trochę pracy na zmywaku, trochę farta, trochę też schylania się po jednogroszówki na chodniku, trochę rodzice i jest.
Mam gotówkę na zakup mieszkania
Nie mam jej jednak dość, żeby móc swobodnie przebierać w ofertach, a na pewno nie będę płacił odsetek od kredytu, skoro nie muszę i jestem zadeklarowanym dusigroszem.
Dla dodania do historii trochę kontekstu dramatycznego, należy odnotować, że ceny mieszkań ostatnio cały czas raczej rosły, ja z każdym miesiącem tracę pieniądze na wynajem mieszkania, a w dodatku moi znajomi co chwila straszą mnie rosnącą w Polsce inflacją. Niedawna nonszalancka uwaga Prezesa NBP o drukowaniu pieniędzy sprawiła, że chciałem złożyć wniosek o paszport.
No dobra, więc jak wpadłem w objęcia fliperów?
Żeby dodatkowo zaoszczędzić i powiększyć metraż postanowiłem kupić mieszkanie:
- W starym budownictwie
- Do remontu
- Bezpośrednio od właściciela
- Wyczekać jakąś okazję
Niestety mieszkam w dużym mieście i mieszkanie chce kupić w centrum, bo nie jeżdżę samochodem. Te wszystkie okoliczności sprawiają, że muszę stawać w szranki z wszelkiego rodzaju fliperami i inwestorami. Z jednej strony stoję więc ja, człowiek z wężem w kieszeni, z drugiej siły ciemności z nieprzebraną ilością gotówki, dla których zakup mieszkania to tylko „gra”, kolejna inwestycja i zarządzanie ryzykiem.
Nie mam żadnych uczuć w stosunku do fliperów, po prostu okazało się, że interesują nas te same mieszkania
Pierwsze starcie z inwestorami miałem przy okazji małego 35 m2 mieszkania, które sprzedawał ktoś, kto wyprowadził się na stałe za granicę. Pośrednik zorganizował nam aukcję sms-ową, w której oferty można było składać do równej godziny.
Licytowaliśmy się z kupującymi grzecznie, ważąc każdą złotówkę, aż na minutę przed końcem przyszła oferta Pana Rafała o 10 tysięcy wyższa od innych.
Wśród kupujących konsternacja, chwila zawahania. Czy to mieszkanie jest tyle warte? 15 sekund do zamknięcia licytacji i niestety.
Tę bitwę przegrywamy
Tydzień później widziałem, że Pan Rafał wystawił mieszkanie na OLX za 80 tysięcy drożej.
Wśród moich przygód znalazłoby się jeszcze parę historii. Na przykład: mieszkanie znowu raczej z tych mniejszych, ale w szalenie atrakcyjnym miejscu. Ogłoszenie opublikowane o godzinie 22, dzwonię rano, bo dzwonienie do obcej osoby o godzinie 22 odbieram na płaszczyźnie relacji międzyludzkich mniej więcej tak, jak darcie się pod oknem zamiast używania domofonu.
– Wie Pan, wiem, że dopiero wystawiłam ogłoszenie, ale dzwonił Pan z Dolnego Śląska, który powiedział, że bierze i że będzie dziś o 12:00
– Ale, to kiedy zadzwonił?
– Wczoraj wieczorem 5 minut po tym, jak opublikowałam ogłoszenie, mówił, że przez przypadek przeglądał
Nie dawałem rady w rywalizacji z inwestorami
Po prostu byli szybsi, drapieżniejsi, wiedzieli ile mogą zainwestować, a okazje były na tyle rzadkie, że najczęściej nawet nie zdążyłem mieszkania zobaczyć, bo już było „zarezerwowane” przez jakiegoś Pana Rafała, czy innego tajemniczego inwestora z Dolnego Śląska, który nie ma oporów przed dzwonieniem do ludzi o 23, ma dziwny fetysz przeglądania ofert mieszkań na OLX z miejscowości oddalonych o 300 km od miejsca jego zamieszkania, jest gotowy przyjechać jutro z samego rana do dowolnego miejsca w Polsce i daje 5 tysięcy więcej niż cena ofertowa, a to wszystko oczywiście w gotówce bez narzekania na drewniane okna i dziwnych sąsiadów.
Zacząłem więc męczyć znajomych długimi tyradami o podatku katastralnym, że potrzebna jest jakaś inicjatywa obywatelska, bo inaczej centra miast przejmą niemieccy turyści, firmy na wieżowce, a mieszkać to my sobie będziemy – jak ludzie w Hongkongu w pudełkach od zapałek, albo na przedmieściach. Później odezwały się we mnie uczucia sadomasochistyczne i zacząłem przeglądać dla przyjemności oferty w małych miastach. Ta sama cena, 50-metrowe mieszkanie w centrum i tutaj, proszę państwa, byłaby garderoba z pralnią, a w korytarzu zamiast szafy komandor hodowałbym super wielką Jukę, albo nawet dwie.
Zbliżałem się do przewartościowania moich wyborów życiowych. Może jakieś inwestowanie w złoto, może spróbuję chociaż zadzwonić do Banku z zapytaniem o kredyt, a może faktycznie Bieszczady? Aż w końcu przyszedł koronawirus
Ogłoszenia zaczęły wisieć dłużej, oferty puszczały do mnie oko adnotacją „cena do negocjacji”, a tu i ówdzie ktoś nieśmiało zszedł 5 tysięcy złotych z ceny.
Znowu poczułem wiatr w sflaczałym żaglu i zacząłem walczyć. Traf chciał, że prawie od razu trafiłem na niego: flipera, który chyba przestraszył się tym, jak rynek ucichł.
Jak się okazało, złapałem mojego nemezis w rozkroku. Sprzedawał mieszkanie, którego nie zdążył jeszcze wyremontować, bo środki na remont miał zamrożone w innym mieszkaniu, którego nikt nie chciał kupić przez koronawirusa. Naprawdę nie pytajcie się mnie, jak się tego dowiedziałem, ale porównałbym to do sceny pojedynku Geralta z Renfri z pierwszego sezonu Wiedźmina. Czasami zbliżaliśmy się do siebie na odległość oddechu, czasami ktoś komuś wsadzał sztylet w udo, a później piruetowaliśmy wokół siebie robiąc uniki, ale – jak to partnerzy w tańcu – dowiadywaliśmy się o sobie coraz więcej.
Negocjowaliśmy długo i namiętnie, a w trakcie tego romansu czułem się jak w symulacji kapitalizmu z lat 90-tych
To transcendentalne doświadczenie pozwoliło mi też zrozumieć prawdę na temat swojego życia. Ta sama cecha, która pozbawiła mnie szansy na rozpoczęcie kariery w sportach ekstremalnych w gimnazjum, sprawiła, ze jestem teraz prawnikiem.
Jeżeli jest bowiem jedna rzecz, która powstrzymywała mnie przed skakaniem na deskorolce z drugiego piętra i zawarcia umowy z tym fliperem to wyobraźnia, która podpowiadała mi, że rozwalę sobie głowę o beton albo dam komuś parędziesiąt tysięcy do ręki i nigdy go już potem nie zobaczę.
Nie będę was zanudzał szczegółami, ale okazało się, że „mój” fliper nie miał tego mieszkania jeszcze na własność, ale dysponował jedynie umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości z właścicielem, w ramach której dał sowity zadatek. Oczywiście pierwsza lampka zapala się z okazji tego, że ktoś sprzedaje mi nie swoje mieszkanie, druga jednak, o wiele poważniejsza zapaliła się, gdy okazało się, że umowa przedwstępna była zawarta tylko w formie pisemnej.
Jak już powyższe wyszło na jaw zaczęliśmy rozmawiać na temat tego, jak ta transakcja powinna wyglądać.
Pierwsza propozycja: zawrzyjmy cesję pisemnej umowy przedwstępnej za 35 tysięcy złotych do ręki
Trzeba wam wiedzieć, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, jeżeli została zawarta w formie pisemnej, nie pozwala na to, żeby w sądzie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Ta możliwość zarezerwowana jest dla umów przedwstępnych zawartych jedynie w formie aktu notarialnego. Na moje obawy co do zapłaty jakichkolwiek pieniędzy za cesję takiej umowy, mój fliper patrzył na mnie pustym wzrokiem kogoś, kto chwilę potem był zdolny powiedzieć:
– Ale ja zawieram takie umowy cały czas
(Jeżeli zakupiłbym więc wierzytelność, która przysługiwała mojemu fliperowi z tytułu pisemnej umowy przedwstępnej, nie miałbym żadnej gwarancji, że właściciel mieszkania dotrzyma danego słowa i zawrze ze mną umowę sprzedaży)
Jak już udało nam się pokonać ten problem, pojawiły się kłopoty z tym, jak wyobrażaliśmy sobie zapłatę. W mojej wersji chciałem mu przelać pieniądze w terminie 3 dni po akcie notarialnym. W jego wersji powinienem przynieść gotówkę do notariusza i wręczyć mu ją przed zawarciem aktu. Niestety nie mogliśmy na jego pomysł przystać, bo musiałbym jednocześnie trzymać go za kołnierz i rozmawiać z notariuszem, co było niewykonalne, a niestety żaden z notariuszy nie posiadał w kancelarii pomieszczenia do przetrzymywania ludzi, chociaż…
– Ale wie Pan co, przecież mogę wpłacić pieniądze na depozyt notarialny, co Pan na to?
Okazało się, że słyszał kiedyś o tej instytucji, ale raczej nie korzysta.
(Depozyt notarialny to rachunek bankowy, który notariusz może udostępnić stronom czynności dokonywanej przed notariuszem w celu przelania środków. Po transakcji notariusz przelewa wszystkim pieniądze z depozytu i nie ma ryzyka, że ktoś np. będzie zwlekał z zapłatą, albo tak naprawdę tych pieniędzy nie ma).
W trakcie naszych negocjacji pojawiło się wiele wątków, które wzbudziły we mnie duży niepokój. Przykładowo dla mojego flipera domyślnym sposobem rozwiązywania umów było „darcie ich na czyichś oczach”, a zakup nieruchomości od kogoś, kto jeszcze nie otrzymał wpisu do księgi wieczystej, to jak wyjście po bułki do sklepu.
(Trzeba wam wiedzieć, że zawieranie umów z kimś, kto już nabył nieruchomość, ale nie jest jeszcze wpisany do księgi, wiąże się z takim ryzykiem, że kupującego nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeżeli kupujesz od kogoś nieruchomość tylko na podstawie przedstawianego przez niego aktu, musisz mieć pewność, że akt nie jest np. podrobiony, a sprzedawca nie zdążył sprzedać tej nieruchomości 10 innym takim jak ty osobom. Co prawda część tych rzeczy sprawdza notariusz, który ma nawet wykupione na tę okazję OC, ale wciąż – ryzyko skacze).
I tak: to ja w tej historii jestem asekurantem, a Pan od flipów pewnie nieźle prosperującym biznesmenem
W końcu nasza transakcja nie doszła do skutku, bo na końcu fliper ugodził mnie starym jak świat trikiem. Dwa dni przed aktem zadzwonił, że ma lepszą ofertę i muszę dołożyć 5 tysięcy.
Nie wiem, czy to była prawda, nie wiem, czy to mieszkanie nie było warte tych 5 tysięcy więcej, wiem, że odmówiłem, bo miałem go dość. Niechęć była chyba odwzajemniona, bo on też nie ustąpił i nasza transakcja rozbiła się o 5 tysięcy złotych.
Nasze światy spotkały się przez chwilę w ciekawym mezaliansie, w którym tygrysia brawura lat 90-tych spotkała się z bojącym się własnego cienia prawnikiem. I wiecie – ja wiem, że w trakcie tej transakcji wyglądałem w jego oczach pewnie jak Karol Strasburger prowadzący The Jerry Springer Show, ale naprawdę nie widzę powodów, dla których miałbym rezygnować z bezpiecznej transakcji na rzecz skoku na główkę do nieznanej wody. Szczególnie, że naprawdę nie było żadnych powodów, dla których nie mielibyśmy skorzystać z bezpiecznej drogi, oprócz tego, że fliper chciał zawrzeć transakcję szybko, z zerowym ryzykiem dla siebie i nie chciał się zgodzić na pewne rozwiązania tylko dlatego, że „on nigdy tak nie robił”.
Wiem natomiast, że z tego co mówił wynikało, że mnóstwo osób zawiera w ten sposób transakcje i to jest w zasadzie jedyny powód dla którego piszę ten tekst. Chciałbym im powiedzieć: nie musisz. Nawet jeżeli na rynku jest tylko 1 promil oszustów, to nie warto. Urok zakupu nieruchomości polega na tym, że my śmiertelnicy zawieramy taką transakcję raz, może dwa razy w życiu. Jeżeli coś się posypie, to w najgorszym wypadku stracimy nasze oszczędności, a w trochę lepszym zamrozimy je sobie na lata, przez które będzie trwał proces sądowy.
Zakup mieszkania od flipera, czy kogokolwiek, kto ignoruje wszelkie zasady bezpieczeństwa, bo po prostu ich nie zna, jest nikomu niepotrzebnym ryzykiem. Idź do prawnika, daj mu 300 zł za poradę plus VAT i w ciągu 15 minut rozmowy dowiesz się, jak nie stracić oszczędności życia.
