Zezwolenie na nabycie nieruchomości – kto musi je uzyskać?
Rynek obrotu nieruchomościami w Polsce jest co do zasady wolny. W obrocie prawnym istnieje jednak kilka ograniczeń rozporządzania nieruchomościami dotyczących chociażby gruntów rolnych, czy obszarów poddanych rewitalizacji. Jednym z mechanizmów kontroli państwowej jest także konieczność uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.
Zgodnie z przepisami za cudzoziemca należy uznać:
- osoby fizyczne nieposiadające obywatelstwa polskiego;
- osoby prawne mające siedzibę za granicą;
- nieposiadające osobowości prawnej spółki osób wymienionych w powyższych punktach, mające siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
- osoby prawne i spółki handlowe nieposiadające osobowości prawnej, mające siedzibę na terytorium RP, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby bądź spółki wymienione w powyższych punktach.
Wyjątek dotyczy obywateli państw, które są stronami Europejskiego Obszaru Gospodarczego (członkowie Unii Europejskiej oraz Norwegia, Islandia i Liechtenstein), a także obywateli neutralnej od wieków Szwajcarii. Co ciekawe, dopuszczalne z punktu widzenia przepisów jest nabycie nieruchomości bez zezwolenia przez obywatela państwa trzeciego, który jest jednocześnie Polakiem. W jednym ze swoich orzeczeń za cudzoziemca Naczelny Sąd Administracyjny uznał też obce państwo.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Bez więzi z Polską nie ma szans na uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości
Organem właściwym do wydania zezwolenia jest Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji. W celu zainicjowania postępowania cudzoziemiec powinien złożyć stosowny wniosek, w którym wykaże, że zakup mieszkania, działki, czy domu nie spowoduje zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa lub porządku publicznego. Dodatkowo pod uwagę wzięte być powinny także względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Znacznie trudniejsze do wykazania jest jednak wykazanie okoliczności potwierdzających więzi z RP.
Jak stanowią przepisy są to w szczególności:
- posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
- zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
- posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
- członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy będącego osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski, kontrolowaną przez cudzoziemców;
- wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
Chociaż ustawodawca nie zdecydował się na stworzenie zamkniętego katalogu przesłanek uzasadniających istnienie więzi z Polską, to w praktyce ministerialni urzędnicy raczej nie wychodzą poza ramy ustawy. Tego typu rozwiązania zarezerwowane są dla szczególnych przypadków. Postępowanie trwa zwykle kilka miesięcy. Warto też zaznaczyć, że nieruchomość nabywana na własne cele życiowe nie może przekraczać 0,5 ha.
Odstępstw od wymogu uzyskania zezwolenia jest cała masa
Katalog sytuacji, w której cudzoziemiec nie musi starać się o zezwolenie jest bardzo bogaty i obejmuje między innymi:
- nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego;
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w RP co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE;
- nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczpospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
- nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
- nabycie przez „kontrolowaną osobę prawną” na jej cele statutowe nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.
Brak zezwolenia skutkuje nieważnością
Warto pamiętać, że zgodnie z przepisami brak uzyskania stosownego dokumentu, w sytuacji gdy zezwolenie na nabycie nieruchomości było wymagane sprawia, że czynność jest z mocy prawa nieważna. Sankcja jest zatem niezwykle surowa i z pewnością ma na celu odstraszyć potencjalnych kupujących od prób obejścia przepisów.
Podmiotami legitymowanymi do wytoczenia powództwa będą wój (burmistrza, prezydenta miasta), starosta, marszałek województwa lub wojewoda. W praktyce jednak najczęściej sprawy w swoje ręce bierze Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Przepisy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców można oceniać różnie. Z całą pewnością ograniczają one jednak oddawanie polskich ziem w ręce obcokrajowców. Z drugiej strony warto się zastanowić, czy w obliczu tego, że w przypadku obywateli większości europejskich państw zezwolenie nie jest konieczne, ochrona nadal jest realna.
