Wynajmujesz mieszkanie „na gębę"? Możesz stracić nad nim kontrolę na lata

Dlaczego interesy właścicieli mieszkań w Polsce są chronione tak słabo

W polskich realiach interesy właścicieli mieszkań są chronione bardzo słabo. Osoba, która nie płaci odstępnego, czynszu i mediów, może latami bezkarnie zajmować ich nieruchomość. Eksmisja niepłacących lokatorów to w naszym systemie prawnym droga przez mękę – sprawy sądowe ciągną się miesiącami, a przepisy zapewniają szeroką ochronę najemcom. Przed taką sytuacją w dużym stopniu chroni podpisana u notariusza umowa najmu okazjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego – najlepsza ochrona właściciela

Dla właściciela jest ona nieporównywalnie korzystniejsza niż zwykła umowa, która podlega Ustawie o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu okazjonalnego najlepiej chroni właściciela mieszkania, ponieważ znacznie ułatwia wyeksmitowanie problematycznej osoby.

Wynika to z tego, że każdy, kto podpisuje taką umowę, musi wcześniej wskazać adres, na który w razie czego się przeprowadzi – oczywiście za zgodą właściciela nieruchomości. Dokonanie eksmisji wymaga wówczas jedynie uzyskania w sądzie klauzuli wykonalności aktu notarialnego, co w naszych realiach stanowi dość szybką procedurę.

Najem „na gębę" – jak właściciele wpadają z deszczu pod rynnę

Właściciele decydujący się na umowę najmu „na gębę" wpadają z deszczu pod rynnę. Często sądzą oni, że jeśli nie podpisują z lokatorem żadnych dokumentów i poprzestają na ustnym porozumieniu, to nie obowiązują ich żadne zasady. Nierzadko wychodzą przy tym z założenia, że gdy najemca przestanie im płacić, przeprowadzą we własnym zakresie jego eksmisję.

Tymczasem jak wynika z przepisów, nie można wynajmować komuś mieszkania bez umowy w sensie prawnym – ustna umowa jest tak samo wiążąca jak pisemna. Podlega takim samym regulacjom jak zwykły najem – włącznie z Ustawą o ochronie praw lokatorów czy obowiązkiem płacenia podatku do urzędu skarbowego przez właściciela mieszkania.

Ustna umowa staje się umową na czas nieokreślony

Można nawet powiedzieć, że przysługujące wówczas najemcy przywileje są jeszcze większe. Ustne ustalenia stają się bowiem po roku umową zawartą na czas nieokreślony. To korzystne dla lokatora, gdyż ma on prawo ją po tym czasie wypowiedzieć w terminie ustawowym, czyli zachowując trzymiesięczny okres wypowiedzenia.

Nie podpisując się pod zasadami właściciela, może też dowolnie interpretować ustne uzgodnienia (i przykładowo twierdzić, że odstępne to 1500 zł w sytuacji, gdy suma miała wynosić 2000 zł).

Brak protokołu zdawczo-odbiorczego oznacza kłopoty

Nade wszystko wynajmujący ponosi spore ryzyko związane ze zdaniem mieszkania. Przekazanie go lokatorowi bez protokołu może wygenerować problemy z udowodnieniem jego stanu i wyposażenia. To jeden z wielu powodów, dla których warto dopełnić niezbędnych formalności przy wynajmie mieszkania – kaucja, protokół zdawczo-odbiorczy i pisemna umowa to absolutne minimum.

Pisemna umowa najmu jako jedyne rozsądne wyjście

Choć umowa najmu okazjonalnego nie jest idealnym rozwiązaniem, warto uwzględnić, że istnieje wiele sposobów na to, by zwiększyć prawdopodobieństwo, że wszystko będzie w porządku. Ciekawą opcją, przyciągającą uczciwych lokatorów, okazuje się np. proponowanie im niższych stawek za wynajem przy płatności przed terminem lub przy regulowaniu należności do przodu.

Podstawą zawsze pozostaje oczywiście odpowiednio wysoka kaucja i proszenie kandydatów na najemców o dokumenty potwierdzające ich dochody. Bardzo ważne jest też to, aby pochodziły one z legalnych źródeł. Inna sytuacja nierzadko oznacza kłopoty, nawet przy dobrej woli lokatora. Warto pamiętać, że wynajmowanie mieszkania a urząd skarbowy to temat, którego nie można ignorować – fiskus coraz skuteczniej namierza osoby ukrywające dochody z najmu, niezależnie od tego, czy umowa została spisana, czy nie.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj