Wbrew pozorom nie zawsze winny jest ten, kto w budynku mieszka. Źródłem problemu bywają decyzje projektowe sprzed lat, zaniechania zarządcy, a czasem zwykła oszczędność na wentylacji. Tam, gdzie miało być nowocześnie, powstaje hermetyczna pułapka – idealne środowisko dla wilgoci i grzybów. Syndrom chorego budynku to nie fanaberia, lecz udokumentowane zjawisko, które WHO opisała już w latach 80. Dziś wiemy, że dotyczy nawet co trzeciego obiektu na świecie, a w Polsce szacunkowo spotykamy go nawet częściej.
Chory budynek, chory lokator – jak udowodnić winę?
Udowodnienie, że źródłem złego samopoczucia jest konkretny budynek, nie jest proste, ale możliwe. Podstawą są specjalistyczne ekspertyzy – badanie jakości powietrza, kontrola wentylacji czy analiza obecności substancji toksycznych i pleśni. Kluczowe jest także zaobserwowanie, czy objawy – bóle głowy, kaszel, zmęczenie, duszności czy podrażnienie oczu – ustępują po opuszczeniu lokalu. Taki dowód korelacji pozwala powiązać problem z miejscem, a nie z ogólnym stanem zdrowia mieszkańca.
Eksperci środowiskowi i inspektorzy budowlani mogą określić, czy przyczyną dolegliwości są błędy konstrukcyjne, wadliwa wentylacja czy materiały wykończeniowe, np. wdychana z farby chemia. Często spotykanymi trucicielami w naszych domach są np. trichloroetylen, benzen, ksylen i toluen. Toksyczne związki można znaleźć w klejach do podłóg, zaprawach oraz środkach do usuwania taśm i odtłuszczania powierzchni, w ręcznikach papierowych oraz serwetkach, sklejkach, smarach, barwnikach i detergentach.
Oczywiście samo podejrzenie nie wystarczy, bo w sądzie liczy się dokumentacja – wyniki badań, raporty z przeglądów technicznych i ewentualne decyzje nadzoru budowlanego. Najpierw trzeba wyposażyć się w twarde dowody, a dopiero potem stanąć w szranki.
Kto odpowie za pleśń na ścianach? Właściciel, zarządca czy deweloper?
W myśl art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.
Odpowiedzialność za stan techniczny i higieniczny obiektu ponosi właściciel lub zarządca – i to właśnie ich można pozwać za narażenie zdrowia. Rzecz jasna, również lokatora można ścigać wtedy, gdy to on zdewastował mieszkanie. Jeśli źródłem problemów są wady konstrukcyjne lub błędy na etapie budowy, wówczas roszczenie może zostać skierowane przeciwko deweloperowi.
Prawo pozwala żądać od dewelopera nie tylko naprawy usterek, ale także obniżenia ceny lokalu, a w skrajnych przypadkach – odstąpienia od umowy czy odszkodowania. Dewelopera można pociągnąć do odpowiedzialności za niezgodność wykonania z projektem, zacieki, nierówności czy wady części wspólnych.
Zrób, co możesz, aby spróbować ochronić się przed kupnem „chorego” mieszkania
Zanim podpiszesz umowę, sprawdź, czy przyszłe lokum „oddycha”. Warto zlecić badanie jakości powietrza, sprawdzić dokumentację przeglądów i zapytać o historię budynku – czy były zgłoszenia pleśni, wilgoci lub problemów z wentylacją. Rozmowa z mieszkańcami przeważnie ujawnia znacznie więcej niż podkoloryzowany folder reklamowy.
Dobrą praktyką jest konsultacja z inspektorem budowlanym lub architektem, który oceni stan techniczny i szczelność pomieszczeń. Bo choroba budynku to nie mit, lecz problem wysysający z mieszkańców energię, zdrowie i pieniądze.
