W dłuższej perspektywie ceny nieruchomości będą rosnąć – a pierwsze znaczące wzrosty mogą zostać odnotowane już w drugiej połowie 2023 r. Takie prognozy nie powinny zaskakiwać. Zaskakujące może być jednak to, że zdaniem analityków PKO BP ceny transakcyjne mieszkań w pierwszej połowie 2023 r. będą niższe. Jest tylko jeden haczyk.
Ceny transakcyjne mieszkań w pierwszej połowie 2023 r. będą niższe – od tych z pierwszej połowy 2022 r.
Zdaniem analityków PKO BP ceny transakcyjne mieszkań pozostaną stabilne w perspektywie tego roku, to jeszcze w pierwszej połowie 2023 r. będą niższe w porównaniu do tych z analogicznego okresu w 2022 r. Później ceny prawdopodobnie znowu wzrosną.
Dlaczego ceny transakcyjne mieszkań w pierwszej połowie roku mają być niższe? Według analityków składa się na to kilka czynników. Po pierwsze i najważniejsze – nadal mamy do czynienia z zapaścią popytu kredytowego na skutek wysokich stóp procentowych. KNF wprawdzie zdecydowała się na złagodzenie rekomendacji wprowadzającej podwyższony bufor stopy procentowej (banki mogą powrócić do buforu na poziomie 2,5 p.p., przynajmniej w przypadku kredytów o stałym oprocentowaniu), a zdolność kredytowa Polaków wzrosła, ale na razie nie widać jeszcze zbyt mocnego ożywienia na rynku kredytowym.
Analitycy PKO BP zwracają też uwagę na to, że w pierwszej połowie 2023 r. możemy mieć do czynienia z chwilową nadpodażą mieszkań. Sporo inwestycji zostało rozpoczętych jeszcze przed podwyżkami stóp procentowych, na początku i w połowie 2021 r. Dodatkowo ceny materiałów budowlanych, choć nadal rosną, to w znacznie wolniejszym tempie. Nie można też zapominać o realnym spadku dochodów obywateli ze względu na wysoką inflację i wzrost wynagrodzeń, który nie nie dorównuje. To wszystko ma przemawiać za tym, że ceny transakcyjne mieszkań w pierwszej połowie 2023 r. będą niższe r/r.
Niższe nie znaczy niskie
Warto jednocześnie zwrócić uwagę na dwie kwestie. Po pierwsze – ceny transakcyjne mają być niższe niż w pierwszym półroczu 2022 r., jednak analitycy nie wskazują już, jakich spadków można się spodziewać ani jak będą przedstawiać się ceny w porównaniu do drugiej połowy 2022 r. Dodatkowo można się też spodziewać, że spadek cen (względem pierwszej połowy 2022 r.) nie będzie ostatecznie zbyt mocny. Analitycy PKO BP przyznają zresztą, że spadek cen mieszkań będzie hamowany przez doświadczenie deweloperów (i ich umiejętność zarządzania sprzedażą w taki sposób, by możliwie jak najdłużej nie obniżać cen), wysokie stawki wynajmu (mogące zachęcać inwestorów do kupna) czy stopniowe ujawnianie się popytu na zakup mieszkania ze strony uchodźców z Ukrainy. Jeśli ktoś zatem spodziewa się znaczących spadków względem pierwszej połowy 2022 r., to raczej się zawiedzie – podobnie zresztą jak osoby oczekujące zauważalnych spadków cen w porównaniu do cen z ostatnich miesięcy.
