List mazalny to nieco archaiczne pojęcie, ale pojawiające się często w kontekście kredytów hipotecznych. Co to jest i jak wygląda wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej? A co w sytuacji, gdy kredyt nie został spłacony, ale np. unieważniony, jak u frankowiczów?
Czym jest list mazalny?
Zgodnie z ustawą o Księgach wieczystych i hipotece, wykreślenie hipoteki jest w istocie dokonaniem wpisu w księdze wieczystej. Każdy wpis dokonywany jest na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym. Chyba że przepis szczególny dopuszcza inną formę.
Jak wynika z Prawa bankowego, odpowiednio sporządzone i opieczętowane dokumenty bankowe – w tym różnego rodzaju zaświadczenia – mają moc dokumentów urzędowych. Na podstawie takie dokumentu także można dokonać wpisu w przedmiocie hipoteki, również co do jej wykreślenia.
Hipoteka wygasa m.in. wtedy, gdy nie istnieje wierzytelność, którą ta zabezpiecza. Wyżej wskazana ustawa określa w art. 100, że, w razie wygaśnięcia hipoteki, wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie jej z księgi wieczystej.
Można z tego wywieść, że kredytobiorca – który spłacił kredyt – musi zadbać o wykreślenie hipoteki. Bank z kolei ma obowiązek – na żądanie – wydać odpowiedni dokument stwierdzający spłatę kredytu i umożliwiający wykreślenie hipoteki, która go zabezpiecza. Takim dokumentem jest właśnie list mazalny. Nazywa się go także kwitem mazalnym.
Przepisy nie przewidują formularza. Dlatego można generalnie uznać, że we wniosku o wydanie listu mazalnego konieczne jest wskazanie jaka umowa została spłacona, jaka nieruchomość była obciążona (należy podać numer księgi wieczystej). Bank w zaświadczeniu wskazuje: stwierdzenie spłaty całości zobowiązania, adresata zaświadczenia, umowę, rodzaj hipoteki i nieruchomość (nr KW).
Jak powinien wyglądać list mazalny?
Warto pamiętać, że list mazalny powinien zostać sporządzony w formie pisemnej. Forma elektroniczna, czy też dokument nieopieczętowany, nie będzie mógł być podstawą wykreślenia hipoteki. Przed złożeniem wniosku do sądu wieczystoksięgowego koniecznie należy sprawdzić, czy wszystkie dane się zgadzają. Koszty wykreślenia hipoteki ponosi kredytobiorca – jest to 100 złotych.
A co w wypadku unieważnienia kredytu, np. frankowego? Tutaj najpierw należy dysponować prawomocnym wyrokiem stwierdzającym nieważność kredytu lub prawomocną ugodą. Niektórzy próbują bezpośrednio wszczynać postępowanie na podstawie art. 10 ustawy o Księgach wieczystych i hipotece.
Prawnicy nie rekomendują szczególnie tego sposobu. Dlatego, że jest to droga na około. Chodzi bowiem o wszczęcie specjalnego postępowania, które sprowadza się do wywodzenia, że treść księgi wieczystej nie odpowiada rzeczywistości, bo hipoteka z uwagi na nieistnienie umowy z powodu nieuczciwych postanowień, także nie istnieje.
Zatem jeżeli kredytobiorca dysponuje prawomocnym wyrokiem stwierdzającym nieważność umowy, to także powinien wystąpić o wydanie listu mazalnego. Może jednak również bezpośrednio załączyć właściwy odpis prawomocnego wyroku i na tej podstawie domagać się wykreślenia hipoteki.
Hipoteka zabezpiecza dług, a jeżeli ten nie istnieje, to również upada ona z mocy prawa. Ponadto sąd wieczystoksięgowy jest związany rozstrzygnięciem sądu cywilnego unieważniającego umowę kredytu np. frankowego.
