Wynajmujący podnosi czynsz w czasie trwania umowy najmu! Co robić?

Czy wynajmujący może podnieść czynsz lub inne opłaty?

Polski rynek najmu ma się coraz lepiej, a liczba ofert systematycznie rośnie. Oczywiście, obecna sytuacja wojny w Ukrainie także niesie za sobą szereg konsekwencji związanych z cenami na rynku, ale tym patologiom (bo w pewnych sytuacjach można to tak nazwać, jeżeli stanowią próbę wyzysku) w tym wpisie nie będę się szczegółowo przyglądał.

Wracając do tytułowego pytania, odpowiedź jest typowo prawnicza - to zależy. Podniesienie czynszu jest prawem wynajmującego i wprost wynika z art. 685 [1] k.c., który odnosi się do umów zarówno terminowych, jak i zawartych na czas oznaczony, a stanowi, że:

Jest to - o czym warto pamiętać - przepis dyspozytywny, czyli taki, którego stosowanie można wyłączyć w treści umowy najmu. Jeżeli strony zgodnie wyłączą jego stosowanie, to podwyższenie czynszu nie będzie możliwe.

Kodeks cywilny to jedno, ale trzeba pamiętać o ustawie o ochronie praw lokatorów. Jej przepisy także są tutaj wiążące, a ochrona lokatorów nieco komplikuje sprawę, dodając inne ograniczenia.

Jeżeli stroną umowy najmu jest osoba fizyczna, która wykorzystuje lokal do celów mieszkaniowych, to obowiązuje inny termin wypowiedzenia wysokości czynszu. Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że może to nastąpić

Sam termin wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenia trzeba dokonać na piśmie, inaczej będzie ono nieważne.

Ochrona praw lokatorów a podwyżka czynszu

Cała treść przepisu art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadza także pewne limity kwotowe, zależne od wielu zmiennych. Zasadniczo podwyżka czynszu nie może przekroczyć lub startować z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Tę wartość stanowi iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i ustalanego przez wojewodę wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadza ponadto pewno ograniczenie. Stanowi, że:

Warto pamiętać, że termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Jeżeli chodzi o opłaty niezależne od właściciela, to wynajmujący - gdy chce podwyższyć czynsz - ma obowiązek przedstawić lokatorowi zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Sam najemca nie może płacić więcej, niż jest to faktycznie konieczne do poniesienia wspomnianych opłat. Chodzi tutaj o dostarczenie m.in. energii, wody, czy gazu, o ile najemca sam nie jest stroną umowy z dostawcą.

Skutkiem niezgodzenia się na podwyżkę czynszu jest wygaśnięcie umowy najmu. Jeżeli jednak najemca nie odniesie się do podwyżki, to będzie to stanowiło dorozumianą zgodę na zmianę wysokości czynszu. Niezgodna z prawem podwyżka czynszu może być "zaskarżona" do sądu.