Czy wynajmujący może podnieść czynsz w czasie trwania umowy najmu? Tak naprawdę, to zależy to od treści umowy. Przepisy prawa pozwalają bowiem na tego rodzaju działania, nawet jednostronne.
Czy wynajmujący może podnieść czynsz lub inne opłaty?
Polski rynek najmu ma się coraz lepiej, a liczba ofert systematycznie rośnie. Oczywiście, obecna sytuacja wojny w Ukrainie także niesie za sobą szereg konsekwencji związanych z cenami na rynku, ale tym patologiom (bo w pewnych sytuacjach można to tak nazwać, jeżeli stanowią próbę wyzysku) w tym wpisie nie będę się szczegółowo przyglądał.
Wracając do tytułowego pytania, odpowiedź jest typowo prawnicza – to zależy. Podniesienie czynszu jest prawem wynajmującego i wprost wynika z art. 685 [1] k.c., który odnosi się do umów zarówno terminowych, jak i zawartych na czas oznaczony, a stanowi, że:
Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Jest to – o czym warto pamiętać – przepis dyspozytywny, czyli taki, którego stosowanie można wyłączyć w treści umowy najmu. Jeżeli strony zgodnie wyłączą jego stosowanie, to podwyższenie czynszu nie będzie możliwe.
Kodeks cywilny to jedno, ale trzeba pamiętać o ustawie o ochronie praw lokatorów. Jej przepisy także są tutaj wiążące, a ochrona lokatorów nieco komplikuje sprawę, dodając inne ograniczenia.
Jeżeli stroną umowy najmu jest osoba fizyczna, która wykorzystuje lokal do celów mieszkaniowych, to obowiązuje inny termin wypowiedzenia wysokości czynszu. Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że może to nastąpić
najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
Sam termin wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenia trzeba dokonać na piśmie, inaczej będzie ono nieważne.
Ochrona praw lokatorów a podwyżka czynszu
Cała treść przepisu art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadza także pewne limity kwotowe, zależne od wielu zmiennych. Zasadniczo podwyżka czynszu nie może przekroczyć lub startować z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Tę wartość stanowi iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i ustalanego przez wojewodę wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.
Ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadza ponadto pewno ograniczenie. Stanowi, że:
Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy.
Warto pamiętać, że termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
Jeżeli chodzi o opłaty niezależne od właściciela, to wynajmujący – gdy chce podwyższyć czynsz – ma obowiązek przedstawić lokatorowi zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Sam najemca nie może płacić więcej, niż jest to faktycznie konieczne do poniesienia wspomnianych opłat. Chodzi tutaj o dostarczenie m.in. energii, wody, czy gazu, o ile najemca sam nie jest stroną umowy z dostawcą.
Skutkiem niezgodzenia się na podwyżkę czynszu jest wygaśnięcie umowy najmu. Jeżeli jednak najemca nie odniesie się do podwyżki, to będzie to stanowiło dorozumianą zgodę na zmianę wysokości czynszu. Niezgodna z prawem podwyżka czynszu może być „zaskarżona” do sądu.
