- Bezprawnik -
- Lokowanie produktu -
- Doliczone metry pod ściankami działowymi – co może zrobić nabywca mieszkania?
Doliczone metry pod ściankami działowymi – co może zrobić nabywca mieszkania?
Cena mieszkania zależy od metrażu, więc nawet niewielka różnica w pomiarze potrafi oznaczać tysiące złotych nadpłaty. Problem pojawia się wtedy, gdy deweloper dolicza do powierzchni użytkowej fragmenty zajęte przez ścianki działowe, choć kupujący nie może korzystać z tej przestrzeni jak z pokoju, kuchni czy łazienki. Dla wielu nabywców brzmi to, jak techniczny detal, ale przy obecnych cenach mieszkań nawet dwa lub trzy metry mogą oznaczać nadpłatę liczoną w dziesiątkach tysięcy złotych. Warto więc wiedzieć, czym różni się powierzchnia użytkowa od powierzchni rozliczeniowej oraz jaką rolę mają ściany stałe i niestałe.
Czy zawyżony metraż mieszkania może wynikać z powierzchni pod ściankami działowymi?
Zawyżony metraż mieszkania nie zawsze wynika z błędu pomiarowego. Czasem już na etapie sprzedaży deweloper przyjmuje do rozliczenia powierzchnię większą niż użytkowa. Najwięcej wątpliwości budzi powierzchnia pod ściankami działowymi, czyli pod przegrodami dzielącymi lokal na pomieszczenia.
Jeżeli umowa wskazuje cenę za metr kwadratowy, sposób liczenia metrażu bezpośrednio wpływa na kwotę, którą płacisz. Przy stawce 15 000 zł za m² doliczenie 2 m² oznacza 30 000 zł różnicy. W większych lokalach sporna kwota może być jeszcze wyższa.
Deweloperzy nierzadko argumentują, że ściany działowe nie są elementami nośnymi i można je usunąć, dlatego powierzchnia pod nimi powinna powiększać metraż lokalu. Problem w tym, że możliwość wyburzenia ściany nie oznacza jeszcze, że jest ona lekkim, demontowalnym przepierzeniem w rozumieniu zasad pomiaru powierzchni.
Czym powierzchnia użytkowa mieszkania różni się od powierzchni sprzedażowej?
W dokumentach deweloperskich możesz spotkać kilka określeń powierzchni. Najważniejsza dla nabywcy pozostaje powierzchnia użytkowa, bo opisuje przestrzeń przeznaczoną do korzystania zgodnie z funkcją lokalu. W uproszczeniu obejmuje pokoje, kuchnię, łazienkę, korytarz czy garderobę. Nie należy jej mylić z powierzchnią brutto, konstrukcyjną, całkowitą ani z tworzoną na potrzeby sprzedaży powierzchnią rozliczeniową.
To ważne, ponieważ część deweloperów przez lata oddzielała powierzchnię użytkową od powierzchni przyjmowanej do ceny. W dokumentach mogła pojawiać się więc powierzchnia „rozliczeniowa” albo „sprzedażowa”, większa od użytkowej. Różnica wynikała m.in. z doliczenia metrów pod ściankami działowymi. Nabywca widział cenę i metraż, ale nie zawsze otrzymywał jasną informację, jaka część tej wartości dotyczy przestrzeni zajętej przez przegrody.
Od 13 lutego 2026 r. w umowach objętych ustawą deweloperską cena lokalu powinna być ustalana jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² tej powierzchni. To ważna zmiana dla kupujących, bo ogranicza dowolność pojęć typu „powierzchnia sprzedażowa”. Nadal trzeba jednak sprawdzić datę zawarcia umowy, treść podpisanych dokumentów i zastosowaną metodę pomiaru. Sama nazwa użyta w umowie nie przesądza jeszcze, czy deweloper prawidłowo obliczył cenę.
Jak ścianki działowe stałe i niestałe wpływają na rozliczenie ceny lokalu?
Czy powierzchnia pod daną ścianą może powiększać cenę mieszkania? Odpowiedź zależy od charakteru ściany i opisu lokalu w dokumentach.
W opracowaniach technicznych rozróżnia się ściany konstrukcyjne i działowe. Ściany konstrukcyjne przenoszą obciążenia i wpływają na bezpieczeństwo budynku. Ściany działowe dzielą lokal na pomieszczenia i zwykle nie pełnią funkcji nośnej. W obrębie ścian działowych warto odróżnić przegrody stałe od niestałych. Ściana stała trwale wydziela pomieszczenia. Ściana niestała ma raczej charakter przepierzenia, które pozwala zmienić układ lokalu bez typowej przebudowy.
To rozróżnienie pomaga zrozumieć, dlaczego samo określenie „ścianka działowa” nie wystarcza. Jeżeli deweloper doliczył powierzchnię pod masywnymi przegrodami, nabywca może pytać, dlaczego potraktowano ją jak przestrzeń użytkową https://www.terlecki.net/blog/nieruchomosci/dom-development-analiza-klauzul-dot-scian-dzialowych-opinia/. Znaczenie mają projekt, rzut lokalu, opis techniczny, umowa, prospekt informacyjny i pomiar powykonawczy. Im dokładniej sprawdzisz te dokumenty, tym łatwiej ocenisz, czy metraż został zawyżony.
Jak rozwiązać spór z deweloperem o doliczone metry pod ścianami?
Spory z deweloperem o metry pod ściankami działowymi zaczynają się od porównania dokumentów. Nabywca sprawdza powierzchnię z umowy, powierzchnię z rzutu, dane z prospektu i wynik obmiaru. Jeżeli dokumenty nie wyjaśniają, czy deweloper doliczył powierzchnię pod ścianami, warto zażądać pisemnego wyliczenia.
Nie każdy spór musi od razu trafić do sądu. Czasem wystarczy wezwanie do wyjaśnień, reklamacja albo propozycja ugody. Jeżeli dokumenty wskazują, że deweloper pobrał zapłatę za powierzchnię, której nie powinien wliczyć do ceny, nabywca może dochodzić zwrotu nadpłaty. Roszczenie najczęściej wylicza się przez pomnożenie liczby spornych metrów przez cenę jednego metra kwadratowego.
Warto zachować także materiały sprzed podpisania umowy. Rzut z oznaczeniem pomieszczeń, korespondencja z doradcą, prospekt i załączniki do aktu notarialnego mogą pomóc wykazać, jakie informacje otrzymałeś przed zakupem. Im mniej przejrzyście deweloper opisał sposób liczenia metrażu, tym większe znaczenie ma dokładna analiza dokumentów. Jeżeli dopiero wybierasz lokal, zapytaj o metry pod ściankami przed podpisaniem umowy. Jeżeli mieszkanie już kupiłeś, poproś o pisemne wyliczenie i sprawdź, czy masz podstawy do żądania zwrotu części ceny.
Artykuł zawierał lokowanie terlecki.net