Dom z drugiej ręki tańszy niż budowa od zera? W stolicy już tak

Gotowe domy przestały drożeć. Kupujący zyskali chwilę oddechu

Z danych Bankier.pl i Cenatorium wynika, że w II kw. 2026 r. ceny transakcyjne domów jednorodzinnych w największych miastach albo stały w miejscu, albo nieznacznie spadły. Jedynym rynkiem, na którym metr kwadratowy domu podrożał w porównaniu z poprzednim kwartałem, był Poznań (o 0,6 proc., do 9893 zł/mkw.); w Warszawie i Łodzi ceny obniżyły się symbolicznie, o 0,1 proc., a w Gdańsku, Krakowie i Olsztynie spadki sięgnęły 0,7–0,8 proc.

Trudno więc mówić o przecenach — to raczej sygnał, że sprzedający nie mają już tak dużego pola do podnoszenia cen, jak jeszcze kilka kwartałów temu.

Ceny domów rok do roku: od 1,1 proc. w Krakowie do ponad 6 proc. w Łodzi

W ujęciu rocznym sytuacja wygląda nieco inaczej, bo domy wciąż są droższe niż przed rokiem. O ile jednak w Krakowie różnica wynosi zaledwie 1,1 proc., o tyle w Łodzi przekracza już 6 proc.; w Warszawie metr kwadratowy domu kosztował średnio 11 987 zł, a więc o 4,1 proc. więcej niż w analogicznym kwartale ubiegłego roku. Warto przy tym zauważyć, że w tym samym czasie duże mieszkania (o powierzchni od 80 mkw.) drożały w większości miast szybciej niż domy — w Krakowie nawet o 11,2 proc. r/r.

Budowa od zera drożeje dwa razy szybciej. A to nie jedyny koszt

Zupełnie inaczej wyglądają koszty budowy domu. Według wyliczeń serwisu wielkiebudowanie.pl postawienie domu w stanie deweloperskim kosztowało w sierpniu 2026 r. przeciętnie 7142 zł/mkw., czyli o 10,1 proc. więcej niż rok wcześniej; od lutego stawki wzrosły o blisko 9 proc. Jeszcze na początku roku eksperci, szacując, ile może wynieść koszt budowy domu w 2026 r., spodziewali się wzrostów rzędu 3–4 proc. W przypadku domu o powierzchni 120 mkw. oznacza to wydatek rzędu 857 tys. zł — i to bez działki oraz bez wykończenia wnętrz, które w gotowym domu z rynku wtórnego zwykle są już w cenie.

Ceny działek budowlanych w Warszawie przekroczyły 1000 zł za metr

Do tego dochodzi zakup działki w 2026 roku, a grunty w ostatnim roku drożały w tempie dwucyfrowym. Działki w stolicy, a także we Wrocławiu i Poznaniu, są dziś o ponad 15 proc. droższe niż rok temu; w Warszawie przeciętna cena transakcyjna sięgnęła ok. 1046 zł/mkw. Jeśli zatem do kosztów budowy doliczyć działkę o powierzchni 600 mkw., to łączny rachunek w Warszawie wyniesie blisko 1,49 mln zł. To mniej więcej o 45 tys. zł więcej niż za gotowy dom o tym samym metrażu — przy czym kupujący gotowy dom może się do niego wprowadzić znacznie szybciej.

W tańszych miastach budowa wciąż się broni. Różnica jednak topnieje

Nieco inaczej wygląda to w miastach, w których domy z drugiej ręki są tańsze. W Łodzi metr kwadratowy gotowego domu kosztował w II kw. przeciętnie 8201 zł, a więc ok. 1060 zł więcej niż metr postawionego od zera domu w stanie deweloperskim. Przy 120 mkw. różnica wynosi ok. 127 tys. zł — i to właśnie w tej kwocie trzeba byłoby zmieścić zakup działki oraz wykończenie. Można się domyślać, że w granicach miasta nie będzie to łatwe; budowa wciąż może mieć sens raczej w mniejszych miejscowościach pod Łodzią, choć tam również ceny gruntów rosną. Rozwiązaniem pośrednim bywa też dom w stanie surowym, ale wtedy do ceny trzeba doliczyć koszt wykończenia.

Budowa domu czy zakup gotowego? Przewaga budowy w dużych miastach znika

Co z tego wynika? Przez lata budowa domu uchodziła za tańszą alternatywę dla zakupu gotowej nieruchomości, ale obecne dane pokazują, że w dużych miastach ta przewaga stopniowo znika. Gotowe domy przestały drożeć, a materiały, robocizna i działki wciąż drożeją; jeśli ten trend się utrzyma, w kolejnych kwartałach może on uczynić zakup domu lepszym pomysłem niż budowa w coraz większej liczbie lokalizacji.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj