Dziedziczeniu podlega przede wszystkim majątek zmarłego. Niektórzy zastanawiają się jednak, czy możliwe jest również dziedziczenie umowy najmu. Okazuje się, że – w pewnym sensie – tak, ale… nie przez spadkobierców.
Dziedziczenie umowy najmu. Co z umową po śmierci zmarłego?
Umowa najmu jest zawierana między właścicielem nieruchomości a najemcą. Prawo najmu lokalu mieszkalnego nie podlega jednak dziedziczeniu w rozumieniu przepisów prawa. To, co jest jednak istotne, to fakt, że prawo to może jednak – po śmierci najemcy – przejść na ściśle określone osoby.
Zgodnie z par. 1 art. 691 Kodeksu cywilnego,
W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Tym samym w stosunek najmu – po śmierci najemcy – mogą wejść inne osoby. Warunek jest jednak jeden. Osoby wymienione w par. 1 muszą stale zamieszkiwać z najemcą – do chwili jego śmierci. Jeśli z najemcą nikt nie zamieszkiwał, „dziedziczenie” umowy najmu nie jest możliwe.
Można jednak zastanawiać się, co ustawodawca miał na myśli, jeśli chodzi o stałe zamieszkiwanie z najemcą. Po pierwsze – trudne jest udowodnienie, że takie zamieszkiwanie faktycznie miało miejsce. Po drugie – jak traktować np. dziecko najemcy, które studiuje w innym mieście, ale na każdy weekend wracało do lokalu mieszkalnego wynajmowanego przez rodzica? Z tego względu praktycznie za każdym razem jest potrzebna indywidualna ocena sytuacji.
Wejście w stosunek najmu jest automatyczne
Warto przy tym wiedzieć, że jeżeli są osoby, które spełniają warunki par. 1 art. 691 kc, to wejście w stosunek najmu jest automatyczne – ze wszystkimi tego zaletami i wadami. Z jednej strony jest to korzyść, ponieważ „nowi najemcy”, nie muszą natychmiast szukać nowego lokum i mogą dalej zajmować lokal na podstawie umowy. Z drugiej jednak strony, muszą uiszczać określone w umowie opłaty.
Możliwe jest oczywiście wypowiedzenie przez „nowych najemców” umowy najmu, ale z zachowaniem terminów ustawowych. To z kolei oznacza, że jeśli i tak chcieli szukać nowego lokum, prawdopodobnie zdążą zostać obciążeni opłatami wynikającymi z „odziedziczonej” umowy. Warto jednocześnie zaznaczyć, że wypowiedzenie umowy jest możliwe bez względu na to, czy została ona wcześniej zawarta na czas określony czy nieokreślony.
Co ciekawe, inaczej wygląda dziedziczenie umowy najmu lokalu użytkowego – ponieważ prawo najmu lokalu użytkowego faktycznie podlega dziedziczeniu na zasadach ustawowych lub na podstawie testamentu.
