Eksmisja za łamanie regulaminu wspólnoty to narzędzie, o którym mówi się niewiele. Tymczasem prawo daje sąsiadom możliwość działania w przypadku, gdy lokator wykracza poza wszelkie zasady życia w jednym budynku. Ten krok jest jednak ostatecznością.
Uciążliwi sąsiedzi to sytuacja, z którą w ciągu życia może zmierzyć się możemy wielokrotnie. Najczęściej niewłaściwe zachowania są piętnowane przez słowne upomnienia lub wezwanie patrolu policji. Nie zawsze to jednak wystarcza, by problem został rozwiązany. W takich wypadkach właściciele lokali mogą doprowadzić do pozbycia się kłopotliwej osoby zza ściany.
Regulamin wspólnoty nie może naruszać praw właścicieli lokali
Kwestie związane z zasadami korzystania z nieruchomości wspólnej zostały uregulowane w ustawie o własności lokali. To z niej wynika, że każdy właściciel jest obowiązany do współdziałania w ochronie wspólnego dobra i przysłowiowego nieutrudniania innym życia pod jednym dachem. Najistotniejsze kwestie związane ze wspólnym korzystaniem z jednego budynku można ustalić w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej.
Trzeba jednak pamiętać, że regulaminem nie da się objąć wszystkich aspektów. Przede wszystkim z orzecznictwa Sądu Najwyższego jasno wynika, iż żadna uchwała nie może ingerować w prawa odrębnej własności danego lokalu. Tym samym sprzeczne z prawem są wszelkie zapisy uniemożliwiające chociażby prowadzenie działalności gospodarczej. Podobnie rzecz się ma na przykład z zakazem wyprowadzania psów na wspólnym terenie.
Nie ma jednak żadnych przeszkód, by w regulaminie zawarte zostały kwestie związane z zakazem palenia na klatkach schodowych, obowiązkiem prawidłowego segregowania śmieci, czy też brakiem możliwości montowania reklam na nieruchomości.
Eksmisja za łamanie regulaminu wspólnoty – kiedy jest to możliwe?
W przypadku gdy jeden z właścicieli uporczywie łamie wspólnie ustalone reguły, sąsiedzi mogą działać. W pierwszej kolejności należy oczywiście zacząć od rozmowy. Jeśli jednak to nic nie daje, a osoba nadużywająca swojego prawa nie zraża się kolejnymi upomnieniami, czy nawet mandatami, to wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o wniesieniu pozwu o eksmisję.
Należy jednak pamiętać, że nie każde łamanie wspólnego regulaminu umożliwia tak radykalne kroki. Ustawa o własności lokali wyraźnie stanowi, iż musi to być rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Świetnie to obrazuje jeden z wyroków Sądu Apelacyjnego w Warszawie.
Przewidziana w art. 16 ust. 1 u.w.l. sankcja ma charakter wyjątkowy i ostateczny. Jej zastosowanie jest co do zasady uzależniane od niewątpliwego i ścisłego ziszczenia się jednej z koniecznych przesłanek, a odrzuca się możliwość wykorzystania omawianej sankcji do rozstrzygania konfliktów między właścicielami lokali (także tymi, którzy mają większość i reprezentują wspólnotę mieszkaniową). Istnieje konieczność wykazania przez zarząd wspólnoty ciężaru gatunkowego przewinienia i jego konsekwencji, w indywidualnych okolicznościach sytuacji faktycznej pozwanego (art. 5 k.c.). Nawet jeśli została spełniona przesłanka nadmiernie uciążliwego korzystania z innych lokali, sąd ma możliwość zastosowania instytucji nadużycia prawa podmiotowego przez wspólnotę mieszkaniową.
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 877/14
Eksmisja za łamanie regulaminu wspólnoty jest więc środkiem, który stosujemy, gdy wszystko inne zawiedzie. Przed takim krokiem wspólnocie mieszkaniowej przysługuje chociażby uprawnienie do wytoczenia powództwa o nakazanie zaprzestania właścicielowi niedozwolonych działań.
Najważniejsze są dowody i cierpliwość
Jeśli sytuacja dojrzeje do takiej, w której wniesienie pozwu o eksmisję jest jedynym rozwiązaniem, właściciele lokali muszą pamiętać o zebraniu dowodów. Łamanie regulaminu trudno jest bowiem wykazać dowodami z dokumentów. Dlatego też poza zeznaniami sąsiadów warto pomyśleć o tym, jak będziemy przekonywać sąd do naszych racji. Tutaj niezbędne mogą się okazać zdjęcia, czy też raporty z interwencji policji.
Poza tym wspólnota mieszkaniowa musi się niestety uzbroić w cierpliwość. Zanim bowiem faktycznie dojdzie do eksmisji mogą minąć nawet lata. Już samo postępowanie sądowe potrwa co najmniej kilka miesięcy. Na długość całej procedury wpływ będzie też miał fakt, czy sąd przyzna eksmitowanemu prawo do lokalu socjalnego. Jego zapewnienie należy do gminy, które zazwyczaj mają olbrzymi problem ze sprawnym znalezieniem wolnego lokum.
