W ostatnich miesiącach wiele osób, które marzyło o budowie własnego domu, zdecydowało się albo na całkowitą rezygnację z planów (i np. zakup lokalu mieszkalnego), albo – na odłożenie budowy w czasie. Z jednej strony jest to spowodowane drogimi kredytami i niską zdolnością kredytową, z drugiej – obawami o astronomiczne koszty budowy. Osoby, które zwlekają z budową właśnie ze względu na potencjalne koszty, mogą rozważyć alternatywne rozwiązanie – czyli dom prefabrykowany.
Gotowy dom modułowy zamiast tradycyjnej budowy: alternatywa w dobie rosnących kosztów
Z analizy Grupy PSB wynika, że ceny materiałów budowlanych wzrosły w styczniu 2023 r. o średnio 17 proc. w porównaniu do stycznia 2022 r. Dalsze prognozy na ten rok też nie są zresztą zbyt optymistyczne. Jak niedawno szacował Grzegorz Tymoszewski, prezes Stowarzyszenia Wykonawców Elewacji, w 2023 r. ceny materiałów budowlanych mogą wzrosnąć średnio nawet o 20 proc. To z pewnością nie jest dobra wiadomość dla osób, które chciały w tym roku rozpocząć budowę domu. Dodatkowo należy mieć też na uwadze rosnące wynagrodzenia – czyli wyższe koszty ekipy budowlanej.
Nie da się jednak ukryć, że jeśli ktoś posiada już działkę budowlaną, to istnieje duże ryzyko, że nie będzie lepszego momentu na budowę. Na znaczące spadki cen materiałów czy ekip nie ma co liczyć; niektóre osoby mogą co najwyżej czekać na uruchomienie programu Pierwsze Mieszkanie, tak, by zaciągnąć kredyt hipoteczny na korzystniejszych warunkach.
Co zrobić, by budowa pochłonęła możliwie jak najmniej kosztów? Teoretycznie jednym z rozwiązań jest samodzielna budowa – i to w dosłownym znaczeniu tego słowa. To jednak wymaga z kolei nie tylko pewnej wiedzy (oraz odpowiedniego sprzętu, materiałów, pomocników), ale i czasu, dlatego też niewiele osób się na to decyduje – a jeśli już, to w przypadku niewielkich, 30-50 mkw. domów.
Realną alternatywą, pozwalającą nieco zaoszczędzić, są domy prefabrykowane.
Domy modułowe: co warto wiedzieć?
Gotowe domy modułowe różnią się między sobą technologią, która została zastosowana, a także wykorzystanymi materiałami budowlanymi. To też przekłada się na różnicę w cenie. Warto przy tym zaznaczyć, że np. w przypadku domów modułowych z oferty Extradom klient ma pewność, że ustalona ostatecznie cena nie wzrośnie – bez względu na to, co będzie działo się na rynku materiałów budowlanych. Dodatkowo klient wie też, jak długo potrwa realizacja zlecenia i może mieć pewność, że termin nie zostanie przekroczony. W przypadku ekip budowlanych (zwłaszcza, jeśli ktoś wynajmuje osobno murarzy, dekarzy itd.) nie jest to takie oczywiste, a opóźnienia w budowie są właściwie na porządku dziennym. Dla inwestora oznacza to jednak kolejne koszty, bo np. musi dłużej wynajmować mieszkanie, które w danym momencie zajmuje.
W przypadku każdego dostępnego projektu zostaje też dokładnie określony zakres prac; dodatkowo klient może nanieść pewne poprawki do projektu. Cały proces nie należy do skomplikowanych; inwestor wybiera projekt, a firma przygotowuje ofertę, biorąc pod uwagę wymagania klienta oraz wymiary jego działki. Po uzgodnieniu wszystkich szczegółów podpisywana jest umowa; realizacja zlecenia polega na przywiezieniu gotowych elementów na działkę i ich montażu. Dzięki temu cały proces budowy trwa kilkadziesiąt dni (w przypadku domów szkieletowych) lub kilka miesięcy (w przypadku pozostałych).
Wokół domów prefabrykowanych narosło też sporo mitów; część osób jest przekonana, że dom wybudowany w ten sposób będzie „mniej trwały”. W praktyce jednak konstrukcja jest solidna, a według normy budowlanej domy prefabrykowane w niczym nie odbiegają od domów wznoszonych metodą tradycyjną. Oprócz tego zapewnione jest też odpowiednie wygłuszenie akustyczne. Należy również pamiętać o tym, że domy prefabrykowane są domami energooszczędnymi – co przełoży się na niższe rachunki w przyszłości.
Nie da się też ukryć, że dom prefabrykowany oznacza mniejsze koszty. Zazwyczaj można zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych (i mnóstwo czasu – domy prefabrykowane powstają w kilka miesięcy) w porównaniu do tradycyjnej budowy, chociaż warto mieć świadomość, że wiele zależy od użytych materiałów, stawek ekip budowlanych, lokalizacji działki wybranej czy technologii. Prawdą jest natomiast, że często dom prefabrykowany (nie licząc wykończenia) można postawić mieszcząc się w kwocie, którą trzeba byłoby wydać, by kupić trzypokojowe mieszkanie w dużym mieście wojewódzkim.
To klient wybiera, czy chce mieć dom murowany, czy zbudowany w innej technologii
Dla części osób budowa domu jest tożsama z postawieniem domu murowanego. Abstrahując już od wad i zalet poszczególnych technologii i materiałów, to klient, który nie jest przekonany do domu modułowego, może zdecydować się na jeszcze inną opcję – czyli projekt domu z budową. Dużą zaletą takiego rozwiązania jest to, że podobnie jak w przypadku gotowych domów modułowych klient wybiera interesujący go projekt, przedstawia swoje oczekiwania względem budowanego obiektu, a na tej podstawie – wybierana jest technologia i wykonawca, który zajmie się budową od początku do końca. Co istotne, podobnie jak w przypadku domów modułowych, tak i przy „standardowej” budowie klienci mają gwarancję stałego kosztu budowy – co jest dużą zaletą w stosunku do budowy z samodzielnie wybranymi ekipami (niewielu wykonawców godzi się na takie rozwiązanie).
Zmiany w prawie budowlanym w 2023 r.
Osoby, które w tym roku chcą podjąć budowę domu, powinny pamiętać o zmianach w prawie budowlanym – spora część z nich prawdopodobnie wejdzie w życie już w kwietniu. Dla wielu osób najistotniejszy będzie przepis umożliwiający budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych bez pozwolenia – zniesione zostanie ograniczenie dotyczące powierzchni. Należy zresztą zaznaczyć, że rozszerzony ma zostać cały katalog obiektów i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (lub dokonania zgłoszenia).
Oprócz tego (z punktu widzenia inwestora) ciekawym rozwiązaniem będzie wprowadzenie Elektronicznego Centralnego Rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane. Dzięki danym w nim zawartych możliwe będzie sprawdzenie, czy zatrudnieni fachowcy faktycznie mają takie uprawnienia, jak twierdzą.
Osoby planujące budowę domu powinny zresztą starać się być na bieżąco ze zmianami w prawie budowlanym czy regulacjami na rynku nieruchomości – zwłaszcza, że w ostatnim czasie pojawia się ich stosunkowo dużo.
Artykuł powstał we współpracy z ExtraDom
