Inwestorzy zaczynają omijać rynek mieszkań. A ci, którzy kupują lokale, robią to za gotówkę

Inwestor gotówkowy, czyli gracz najbardziej wrażliwy 

Aby zrozumieć, co dzieje się obecnie w biurach sprzedaży deweloperów, musimy wyraźnie rozgraniczyć dwie grupy kupujących. Z jednej strony mamy przeciętną rodzinę, która szuka dachu nad głową i jest całkowitym więźniem swojej zdolności kredytowej oraz decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Z drugiej strony stoją inwestorzy – kategoria kupujących, w której, jak słusznie zauważają eksperci PKO BP, wciąż dominują zakupy za gotówkę. To właśnie ta grupa, choć teoretycznie niezależna od banków, reaguje na zmiany rynkowe najszybciej. 

Paradoksalnie to brak konieczności spłacania raty kredytu czyni inwestora gotówkowego tak wrażliwym na koszt pieniądza. Dla niego mieszkanie nie jest potrzebą życiową, lecz projektem finansowym. W momencie, gdy obligacje skarbowe oferują solidny i przede wszystkim pewny procent bez konieczności użerania się z najemcą czy finansowania kosztownych remontów, posiadanie lokalu na wynajem traci swoje zalety. Nieruchomości oferują dziś po prostu zbyt niską premię za ryzyko. Gdy bezpieczne papiery wartościowe dają zarobić „bez wysiłku”, zamrażanie milionów w betonie wydaje się wielu osobom mało atrakcyjne. 

Demografia to za mało, by przyciągnąć kapitał 

W dłuższym terminie fundamenty rynku najmu wydają się stabilne, co wynika bezpośrednio z procesów demograficznych. Młodzi Polacy wciąż migrują do metropolii, później zakładają rodziny i cenią sobie elastyczność, jaką daje wynajmowany lokal. Do tego dochodzą cudzoziemcy, dla których najem jest niemal zawsze pierwszym etapem po przyjeździe do Polski. To generuje stały popyt na mniejsze mieszkania w centrach miast, ale w obecnych warunkach to zbyt słaby argument, by zachęcić inwestorów do powrotu na masową skalę. 

Prawdziwym hamulcem jest bowiem wszechobecna niepewność regulacyjna. Jak punktują analitycy PKO BP, nieustające dyskusje o wprowadzeniu podatku katastralnego czy dodatkowym opodatkowaniu osób posiadających wiele lokali skutecznie schładzają nastroje. Dyskusja o "mądrym podatku katastralnym" od trzeciego mieszkania trwa od lat – rząd zapewnia, że go nie wprowadzi.

Inwestor kupujący nieruchomość z myślą o dziesięcioleciach potrzebuje przede wszystkim świętego spokoju i przewidywalności. W sytuacji, gdy polityczne deklaracje o zmianach w prawie mogą w każdej chwili stać się obowiązującymi przepisami, skłonność do długoterminowego angażowania kapitału drastycznie spada. Do tego dochodzi fakt, że w miastach takich jak Łódź czy Katowice oferta deweloperska wyprzedaje się dziś latami, co ostatecznie grzebie nadzieje na szybki wzrost wartości nieruchomości. Lewica zaproponowała nawet swojego czasu "tarczę antyfliperską" z karnymi stawkami PCC nawet do 10% wartości mieszkania.

Kiedy inwestorzy ponownie ruszą na zakupy? 

Pytanie o powrót popytu inwestycyjnego jest de facto pytaniem o atrakcyjność innych form oszczędzania. Kapitał wróci do biur sprzedaży tylko wtedy, gdy rentowność bezpiecznych instrumentów finansowych spadnie w okolice zera. Dopiero gdy obligacje i lokaty przestaną chronić realną wartość pieniądza, inwestorzy ponownie zaczną łaskawszym okiem patrzeć na rynek mieszkaniowy. Podejście "mieszkanie jako inwestycja" to mentalność, która napędza bańkę cenową. 

Nie powinniśmy się jednak łudzić – powtórka z szalonego okresu 2020–2021 jest skrajnie mało prawdopodobna. Tamten splot zerowych stóp procentowych, rekordowo taniego pieniądza i panicznej ucieczki przed inflacją był anomalią, która zdarza się raz na wiele dekad. Inwestorzy w końcu wrócą, ale będą znacznie bardziej wybredni i ostrożni niż kilka lat temu. 

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj