- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Najemcy pierwszy raz od dawna mają argumenty. Jak rozmawiać z właścicielem o niższym czynszu
Najemcy pierwszy raz od dawna mają argumenty. Jak rozmawiać z właścicielem o niższym czynszu
Wrzesień przyniósł na rynku najmu coś, czego najemcy w dużych miastach dawno nie widzieli: wyraźnie więcej ogłoszeń i ceny, które idą w dół zamiast w górę. Dla osób, którym kończy się umowa albo które dostały od właściciela pismo z nową stawką, to dobry moment, żeby przypomnieć sobie, co w rozmowie o czynszu wolno właścicielowi, a co najemcy.
Ceny najmu we wrześniu: więcej ofert, niższe stawki
Według danych portalu Otodom liczba mieszkań oferowanych na wynajem wzrosła we wrześniu o 12 proc. w porównaniu z sierpniem. Średnie stawki w miastach wojewódzkich spadły w tym samym czasie o 1,3 proc., co według portalu jest najgłębszą miesięczną obniżką w tym roku. Czynsze potaniały w 12 z 16 miast wojewódzkich, najbardziej w Kielcach (o 3,6 proc.). Niewielkie podwyżki odnotowano tylko w Bydgoszczy, Łodzi, Opolu i Szczecinie.
Skala podaży robi wrażenie. Otodom podaje, że w ciągu miesiąca do serwisu trafiło 21,7 tys. nowych ogłoszeń, a pod koniec września do wyboru było 27,3 tys. ofert w całym kraju. Najszybciej przybywało ich w Kielcach (o 28 proc.), Lublinie (o 19 proc.) oraz w Krakowie i Wrocławiu (po 15 proc.).
Trzeba jednak pamiętać, z jakimi liczbami mamy do czynienia. To ceny ofertowe, czyli kwoty wpisane przez właścicieli do ogłoszeń, a nie stawki z faktycznie podpisanych umów. Do tego pochodzą z portalu, który żyje z ogłoszeń i na ożywieniu rynku po prostu zarabia. Kierunek zmian jest jednak czytelny, a podobne sygnały pojawiały się już wcześniej: portale ogłoszeniowe od kilku miesięcy raportują hamowanie czynszów.
Kraków tanieje najszybciej, Warszawa wciąż poza zasięgiem
Najmocniej w skali roku potaniał Kraków. Średnia stawka ofertowa jest tam o 5,2 proc. niższa niż przed rokiem, choć nadal przekracza 3,1 tys. zł miesięcznie. Ciekawe, że w tym samym mieście ceny mieszkań na sprzedaż nie spadają: według Otodom nowe lokale są o 3,2 proc. droższe niż rok temu, a na rynku wtórnym wzrost wyhamował do 0,4 proc. Spadki rok do roku widać też w Rzeszowie (4,3 proc.), Lublinie (4 proc.) i we Wrocławiu (3,5 proc.). W drugą stronę poszły m.in. Opole i Olsztyn, gdzie stawki są wyższe o ponad 5 proc.
Rozpiętość między miastami pozostaje ogromna. Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, zwraca uwagę, że „W Warszawie średni czynsz wynosi 4,8 tys. zł, czyli jest niemal dwa i pół raza wyższy niż w Kielcach, gdzie za wynajem trzeba zapłacić przeciętnie 2 tys. zł”. Wynajmowane mieszkania są przy tym niewielkie: według Otodom mają średnio 54 mkw., a szukający najczęściej wpisują w wyszukiwarkę około 40 mkw. (21 proc. wyszukiwań) albo 30 mkw. (17 proc.).
Najem krótkoterminowy pod lupą, mieszkania wracają do najmu na lata
Część nowych ofert to lokale, które latem obsługiwały turystów. W Trójmieście liczba ogłoszeń wzrosła we wrześniu o 24,8 proc. względem sierpnia, a w samym Sopocie aż o 41 proc. Sezonowy odpływ z najmu na doby to nic nowego, ale tym razem w tle są przepisy.
Sejm 8 października uchwalił ustawę porządkującą najem krótkoterminowy. Przewiduje ona Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, kary administracyjne do 50 tys. zł (m.in. za wynajem na doby bez wpisu do rejestru) oraz możliwość wprowadzania zakazów przez wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie i gminy. Te ostatnie rozwiązania mają działać dopiero od 1 stycznia 2028 r. Ustawa trafiła do Senatu, który może zgłosić poprawki, a potem czeka ją jeszcze podpis prezydenta, więc ostateczny kształt przepisów nie jest przesądzony. Spór o to, kto powinien decydować o zakazie Airbnb w blokach, ciągnie się zresztą od miesięcy. Część właścicieli może jednak już teraz uznać, że bezpieczniej postawić na najem długoterminowy.
Jak negocjować czynsz, gdy podaż rośnie
Rynek ofertowy to tło, ale najemcę interesuje przede wszystkim jego własna umowa. Jarząbek przewiduje, że „Jeśli liczba mieszkań dostępnych na wynajem utrzyma się na obecnym poziomie, w IV kwartale najemcy mogą mieć większe pole do negocjacji niż w 2025”.
Właściciele mają zresztą powód, by słuchać. Dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom, przypomina, że „już jeden miesiąc bez najemcy oznacza utratę około 8% potencjalnych rocznych przychodów z czynszu, dlatego niekiedy bardziej opłaca się zaakceptować nieco niższą stawkę niż przez dłuższy czas poszukiwać najemcy”.
W praktyce najmocniejszym argumentem w rozmowie są konkretne ogłoszenia podobnych mieszkań w tej samej okolicy. Negocjować można nie tylko kwotę, ale też inne elementy: długość umowy, wysokość kaucji czy rozliczanie mediów. Warto pamiętać, że kaucja za wynajem mieszkania w zwykłym najmie podlega ustawowym limitom.
Przedłużenie umowy najmu a nowa stawka
Koniec umowy na czas określony oznacza, że strony umawiają się od nowa. Właściciel może zaproponować wyższy czynsz, ale najemca może równie dobrze zaproponować niższy. Żadna ze stron nie ma obowiązku przedłużenia umowy, więc o wyniku decyduje siła argumentów i sytuacja na lokalnym rynku. Przy rosnącej liczbie ofert ryzyko pustostanu ciąży bardziej na wynajmującym.
Podwyżka czynszu w trakcie umowy: co mówi ustawa o ochronie praw lokatorów
Inaczej wygląda sytuacja, gdy umowa trwa, a właściciel chce podnieść stawkę. Pytanie, czy wynajmujący może podnieść czynsz w trakcie umowy, wraca regularnie i odpowiedź daje art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel musi wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu (umowa może przewidywać dłuższy). Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, więc SMS czy rozmowa telefoniczna nie wystarczą.
Lokator ma dwa miesiące od wypowiedzenia na reakcję. Może na piśmie odmówić przyjęcia podwyżki, co prowadzi do rozwiązania umowy z końcem okresu wypowiedzenia. Jeśli podwyżka przekracza w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, może też pójść do sądu, a wtedy to właściciel musi udowodnić, że podwyżka jest zasadna. Szczegóły, w tym obowiązek pokazania kalkulacji na żądanie lokatora, opisywaliśmy przy okazji tematu ograniczeń w podnoszeniu czynszu.
Najem okazjonalny rządzi się innymi zasadami
Gdy właściciel proponuje najem okazjonalny, co to oznacza dla lokatora? Przede wszystkim słabszą ochronę. To umowa na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, zawierana przez osobę fizyczną, która nie zajmuje się wynajmem zawodowo. Większość przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, w tym art. 8a, nie ma do niej zastosowania. Czynsz można podnieść tylko na warunkach zapisanych w umowie, dlatego przy podpisywaniu najmu okazjonalnego warto dokładnie przeczytać klauzulę o waloryzacji.
