Podniosłeś lokatorowi czynsz bez tego pisma? Podwyżka jest nieważna

Najem prywatny pod szczególną kontrolą ustawodawcy

Nie raz i nie dwa zastanawiałem się na łamach Bezprawnika, czy przypadkiem ochrona praw lokatorów nie idzie w Polsce zbyt daleko. Prawie zawsze punktem wyjścia do takich rozważań były różnego rodzaju obostrzenia utrudniające eksmisję niepłacących lokatorów. Część wynajmujących, by je ominąć, sięga po najem okazjonalny — choć i tutaj łatwo o błąd, który unieważnia całe zabezpieczenie. To jednak nie koniec ograniczeń przemyślanych przez ustawodawcę.

Co ciekawe, widmo eksmisji potrafi spędzać sen z powiek także samym właścicielom — pokazują to choćby problemy właścicieli mieszkań z gminy Lesznowola. Wróćmy jednak do najmu.

Chyba nikogo nie zdziwi stwierdzenie, że wynajmujący nie może dowolnie podnosić czynszu lokatorom. Ma to oczywiście sens. Błyskawiczne i skokowe zwiększanie obciążeń ludziom, dla których alternatywę może stanowić bezdomność, stanowiłoby aż nazbyt skuteczną presję i zarazem sposób na obejście wspomnianych wyżej przepisów o zakazie eksmisji.

Nie każdy zdaje sobie jednak sprawę z tego, jak głębokie są ograniczenia w podnoszeniu czynszu. Podzielić je możemy na trzy robocze kategorie: dotyczące częstotliwości podwyżki, jej wysokości oraz całej procedury zwiększania czynszu.

Podwyżka czynszu nie częściej niż co pół roku

Podwyższenie czynszu nie może nastąpić częściej niż co pół roku. Ograniczenie to wynika z treści art. 9a ust. 1b ustawy o ochronie praw lokatorów. Co w sytuacji, gdy to wynajmujący nagle musi ponosić wyższe koszty utrzymania nieruchomości, na przykład z powodu drożejącego gazu lub energii? Przyjrzyjmy się treści dwóch kluczowych ustępów przywołanego artykułu.

1b. Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8.

Opłaty niezależne od właściciela, czyli wzrost cen mediów

Wzrost cen nośników energii to „podwyższenie opłat niezależnych od właściciela". W tym przypadku ograniczenie 6 miesięcy nas nie dotyczy. Ograniczona jest za to wysokość podwyżki czynszu.

Do tej kategorii zaliczają się też koszty, na które właściciel nie ma wpływu — a tych w nowych inwestycjach przybywa, skoro nawet woda w kranie staje się luksusem. Podobnie wygląda sprawa opłat za odpady: po wprowadzeniu się do lokalu trzeba złożyć deklarację śmieciową, a jej wysokość również obciąża korzystającego z mieszkania.

Nie możemy wykorzystać okazji do zwiększenia naszych przychodów. Musimy także każdorazowo przedstawić lokatorowi na piśmie, co zdrożało, dlaczego dokładnie zwiększamy mu czynsz i jak my to właściwie policzyliśmy.

Wartość odtworzeniowa lokalu jako granica podwyżki

Co do zasady zgodnie z art. 8a w ciągu roku nie powinniśmy podwyższać czynszu o więcej niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Definicję tego pojęcia znajdziemy w art. 9:

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Wskaźnik przeliczeniowy to z kolei przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych właściwy dla danego województwa. W przypadku miast wojewódzkich będzie on wynikać bezpośrednio z obwieszczenia danego wojewody.

Przepisy nie zmuszają nas do dokładania do interesu

Wspomnianą przed chwilą zasadę niepodnoszenia czynszu o więcej niż 3% wartości odtworzeniowej można złamać, jeśli wymuszą to na nas wskazane w ustawie szczególne okoliczności. Warto przy tym pamiętać o szerszym kontekście — coraz więcej inwestorów zastanawia się dziś, czy najem w Polsce jeszcze się opłaca.

Przede wszystkim trzymanie się w granicach średniorocznego wskaźnika wzrostu cen w gospodarce jest dozwolone nawet wtedy, gdy inflacja zauważalnie przekracza 3%.

Drugi przypadek to sytuacja, gdy nie jesteśmy w stanie utrzymać z czynszu lokalu i zapewnić sobie zwrotu kapitału i zysku. Przy czym przepisy ustawy o ochronie praw lokatora nakładają na nas tutaj pewne restrykcje. W przypadku najmu prywatnego interesuje nas art. 8a ust. 4b pkt 1):

Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:

— aż do ich pełnego zwrotu.

Procedura podwyżki czynszu i prawa lokatora

Od strony czysto formalnej podwyżka czynszu musi zostać zakomunikowana lokatorowi na piśmie pod rygorem nieważności. Tym samym nie wystarczy, że po prostu powiemy naszemu najemcy, że będzie nam musiał płacić więcej. Warto pamiętać, że formą pisemną nie jest ani wiadomość e-mail, ani SMS.

Powinniśmy także pamiętać o terminie wypowiedzenia wysokości czynszu. Od zakomunikowania najemcy zamiaru jego podniesienia do faktycznego pobierania wyższej opłaty muszą minąć co najmniej 3 miesiące. Strony mogą w umowie ustalić dłuższy okres wypowiedzenia, ale nie krótszy.

Co może zrobić lokator po otrzymaniu wypowiedzenia

Lokator po zakomunikowaniu mu zamiaru podwyższenia czynszu ma trzy możliwości. Może ją zaakceptować, w tym także milcząco. Ma prawo w ciągu 2 miesięcy od przyjęcia wypowiedzenia odmówić przyjęcia podwyżki, co skutkuje rozwiązaniem stosunku najmu, gdy okres wypowiedzenia się zakończy.

Najemca może także zakwestionować podwyżkę i wytoczyć nam powództwo. Sąd wówczas ocenia, czy ustalona przez nas nowa wysokość czynszu jest zasadna. Lokator ma prawo zażądać od składu orzekającego albo stwierdzenia, że zupełnie nie była, albo określenia zgodnej z prawem nowej wysokości czynszu. Siłą rzeczy jesteśmy związani rozstrzygnięciem sądu z chwilą jego uprawomocnienia.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj