Co pokazują analizy?
Z analizy danych NBP i KNF dokonanej przez ekonomistów Banku Pekao wynika, że w obecnych warunkach udzielanie kredytów mieszkaniowych przestało być dla banków opłacalne – mimo że wielu Polaków może być przekonanych o ogromnych zyskach wynikających z udzielania hipotek.
Przychody kontra koszty
Jak wynika z analizy danych NBP i KNF, przeprowadzonej przez analityków Banku Pekao, przychody odsetkowe generowane przez kredyty mieszkaniowe od 2022 roku nie pokrywają sumy kosztów, na które składają się nie tylko standardowe koszty pozyskania kapitału, ale przede wszystkim koszty nadzwyczajne. Do tych ostatnich należy zaliczyć przede wszystkim gigantyczne rezerwy na ryzyko prawne związane z kredytami frankowymi, które do grudnia 2024 roku sięgnęły blisko 60 mld zł, koszt wprowadzonych przez rząd moratoriów kredytowych, szacowany na około 17 mld zł, oraz jednorazową wpłatę na Fundusz Wsparcia Kredytobiorców w wysokości 1,4 mld zł.
Analiza pokazuje, że po uwzględnieniu tych nadzwyczajnych obciążeń, polskie banki od 2022 roku permanentnie ponoszą straty na portfelu hipotecznym. Nawet w okresie rekordowo wysokich stóp procentowych, przychody odsetkowe nie były w stanie zrekompensować kosztów ryzyka prawnego i interwencji publicznych.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Kredyty hipoteczne na tle innych produktów nie wypadają zbyt dobrze
Aby w pełni zrozumieć skalę problemu, warto porównać sytuację na rynku hipotek z innym kluczowym segmentem bankowości detalicznej – rynkiem kredytów konsumpcyjnych. W tym przypadku obraz jest diametralnie inny.
Jak wskazują analitycy, roczne zyski banków z tytułu udzielania kredytów konsumpcyjnych od lat utrzymują się na stabilnym poziomie w przedziale 10-15 mld zł. Portfel ten, choć charakteryzuje się wyższym ryzykiem kredytowym, nie jest obciążony porównywalnym ryzykiem prawnym i nie stał się przedmiotem tak kosztownych interwencji państwa.
To pokazuje, że kredyty hipoteczne stały się w polskim systemie bankowym aktywem o unikalnej, wyjątkowo niekorzystnej charakterystyce ryzyka, gdzie stabilność spłat przez klientów jest niwelowana przez nieprzewidywalne koszty o charakterze systemowym.
Dlaczego banki wciąż udzielają kredytów hipotecznych?
W obliczu tych danych można się zastanawiać, dlaczego banki wciąż oferują kredyty hipoteczne, skoro przynoszą one straty. Odpowiedź jest złożona i leży w strategicznym podejściu banków do tego produktu.
Jak wskazują ekonomiści Pekao, bardzo ważną rolę odgrywa np. cross-selling. Kredyt hipoteczny jest dla banku potężnym narzędziem do pozyskania i długoterminowego związania z sobą klienta, który staje się naturalnym odbiorcą całej gamy innych, znacznie bardziej rentownych produktów.
Równie istotna jest pozycja rynkowa – duże banki uniwersalne nie mogą sobie pozwolić na nieobecność na tak fundamentalnym i społecznie ważnym rynku.
Wreszcie, należy pamiętać o nieprzewidywalności szoków – wiele z obecnych problemów wynika z regulacji i orzeczeń, których nie sposób było przewidzieć w momencie udzielania kredytów wiele lat temu.
Podsumowując, kredyt hipoteczny jest dla polskiego sektora bankowego produktem, który mimo obecnej nierentowności, ma strategiczne znaczenie dla budowania długoterminowych relacji z klientami. A z tego względu banki wciąż będą go oferować, choć prawdopodobnie jednak z większą ostrożnością i wyższymi marżami.
