W Internecie krąży wiele porad dotyczących kupowania mieszkań z rynku wtórnego. Mowa w nich np. o tym, by sprawdzić zapisy w księdze wieczystej, czy o tym, by poprosić właściciela o zaświadczenie potwierdzające to, że nie zalega z opłatami za czynsz. Wśród wskazówek tych brakuje jednak na ogół bardzo ważnego punktu. Jest nim wizyta u zarządcy w celu uzyskania informacji na temat stanu technicznego budynku.
Oceniając stan budynku, nie warto poprzestawać na własnych obserwacjach
Gdy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym, co do zasady nie musimy się martwić jego stanem technicznym. Choć w praktyce różnie z tym bywa. Kiedy jednak decydujemy się na lokum używane, ważny powinien być dla nas nie tylko stan mieszkania, ale także całego budynku.
W tym obszarze na wiele kwestii możemy zwrócić uwagę sami. To np. stan klatki schodowej (obejmującej również piwnicę), kondycja dachu, kominów czy wygląd podwórza. Nie warto jednak w takiej sytuacji poprzestawać na osobistych obserwacjach.
Zarządca prowadzi książkę obiektu budowlanego
Każdy zarządca jest zobowiązany ustawą o prawie budowlanym do prowadzenia szczegółowej dokumentacji administrowanego budynku, zwanej książką obiektu budowlanego.
Znajdują się w niej wszelkie informacje na temat budynku od początku jego użytkowania. Określa więc ona szczegółowo np. jego stan techniczny, istotne zdarzenia dla funkcjonowania nieruchomości czy zalecenia związane z remontami.
Rok budowy, technologia wykonania czy źródła ogrzewania
Czego w praktyce zatem możemy się dowiedzieć z takiego dokumentu? Jedną z ważnych informacji jest chociażby to, w jaki sposób dany budynek został postawiony: np. z wielkiej płyty, z cegły czy z pustaka.
Chcąc uzyskać takie informacje, nie powinniśmy poprzestawać na tym, co mówi na ten temat właściciel. Sposób wykonania budynku ma bowiem istotny wpływ na wartość nieruchomości. A w przypadku bloków po termomodernizacji często trudno to rozpoznać na pierwszy rzut oka.
Inne ważne dane to np. rok, w którym powstał budynek, czy wykorzystywane w nim źródła ogrzewania. W starszych obiektach mogą być one zróżnicowane.
Zdarza się bowiem, że np. mimo posiadania gazu część mieszkańców korzysta z pieców opalanych węglem lub drewnem. Wiedza o tym przed zakupem może mieć znaczący wpływ na podejmowaną przez nas decyzję.
Wizyta u zarządcy z właścicielem albo w pojedynkę
Aby zapoznać się z książką danego budynku, najlepiej udać się do zarządcy razem z właścicielem. Ma on bowiem obowiązek udostępnić dokumentację na jego żądanie. W niektórych przypadkach uczciwy zarządca może nam udzielić ustnie informacji na temat budynku. Choć część z nich na wszelki wypadek powołuje się wtedy na RODO.
Jednak dane takie jak np. rok budowy, źródła ogrzewania czy technologia wykonania nie mają charakteru wrażliwego. Zatem w wielu sytuacjach je otrzymamy – nawet jeśli udamy się do administratora bez właściciela.
Gdy wybierzemy się do zarządcy sami, warto zapytać go także o ewentualne problemy związane z budynkiem. Na przykład o to, czy jest coś, o czym powinniśmy wiedzieć jako przyszli użytkownicy danej nieruchomości, a czego właściciel może nam nie powiedzieć.
To ważne zwłaszcza wtedy, gdy cena mieszkania jest znacząco niższa od rynkowej. Zainteresować nas powinny również wszelkie problematyczne sytuacje, o których może nam powiedzieć zarządca.
To np. współwłasność samorządu w budynku czy planowana budowa na sąsiedniej działce. Jeśli nas to nie zniechęci do decyzji o zakupie, możemy zwrócić uwagę na takie minusy właścicielowi i wynegocjować z nim niższą cenę.
