Rynek działek to rynek sprzedającego. Coraz mniej dostępnych gruntów
Dane przedstawione w raporcie potwierdzają, że rynek gruntów coraz wyraźniej staje się rynkiem sprzedającego. Największe dysproporcje widoczne są w segmencie działek budowlanych. W skali całego kraju liczba dostępnych ofert w tej kategorii spadła o 11 proc., podczas gdy popyt wzrósł aż o 21 proc. Adam Parzusiński, CEO Hectares, podkreśla, że ziemia jest postrzegana jako bezpieczna lokata kapitału głównie ze względu na jej ograniczoną podaż.
Analiza regionalna wskazuje na istotne różnice w dostępności ofert. Największe spadki podaży odnotowano w województwach wschodnich i południowo-wschodnich. W województwach podkarpackim i podlaskim liczba ofert skurczyła się o 19 proc., a w świętokrzyskim o 17 proc.
W regionach o większej stabilności rynku, takich jak Małopolska czy Śląsk, spadki są mniejsze i wynoszą około 6 proc., jednak trend spadkowy jest widoczny w całym kraju.
Ceny i czas sprzedaży różnią się w zależności od regionu. Warszawa deklasuje inne miasta
Ograniczona podaż przekłada się bezpośrednio na wyceny. Najdroższym regionem pozostaje Mazowsze ze średnią ceną 175 zł za mkw., wyprzedzając Wielkopolskę (164 zł za mkw.) oraz Śląsk (159 zł za mkw.). Najtańsze grunty można znaleźć w województwie świętokrzyskim (76 zł za mkw.).
Jeszcze większe różnice występują w stolicach województw. Warszawa pozostaje zdecydowanym liderem cenowym ze średnią stawką 893 zł za mkw. Dla porównania, w drugim w zestawieniu Krakowie cena wynosi 600 zł za mkw., a w Gdańsku 484 zł za mkw.
Na drugim biegunie znajdują się Opole i Zielona Góra, gdzie ceny oscylują w granicach 180-200 zł za mkw. Katarzyna Kuniewicz dyrektorka badań rynku Otodom zwraca przy okazji uwagę, że to właśnie ceny gruntów są bazowym elementem wpływającym na koszty mieszkań deweloperskich:
U podstaw cen mieszkań deweloperskich czy domów leżą właśnie ceny gruntów. Choć analizy rynkowe często rozpoczyna się od relacji popytu i podaży, klucz do zrozumienia kosztów leży głębiej – w wycenie samej ziemi, bez której nie powstanie żaden projekt inwestycyjny. Warszawa pod tym względem deklasuje inne aglomeracje. Nawet w Krakowie, będącym drugim co do wielkości rynkiem mieszkaniowym w Polsce, grunty są średnio o 30% tańsze. W przypadku pozostałych pięciu największych rynków regionalnych dystans do cen warszawskich pogłębia się, sięgając nawet 50%
Raport analizuje również płynność rynku. Najszybciej transakcje finalizowane są w Szczecinie, Wrocławiu i Poznaniu, gdzie mediana czasu sprzedaży wynosi 31 dni. Znacznie dłużej na nabywcę czekają grunty w Gdańsku i Łodzi (ok. 60 dni). W przypadku Łodzi czas ten wydłużył się dwukrotnie w porównaniu do roku poprzedniego, co może sugerować nasycenie rynku lub zbyt wysokie oczekiwania cenowe sprzedających.
Reforma planistyczna zmienia zasady gry
Istotnym czynnikiem wpływającym na rynek jest wdrażana reforma planowania przestrzennego. Nowe przepisy, których pełne wejście w życie przewidziano na połowę 2026 r., wprowadzają tzw. plany ogólne gminy. Zastąpią one dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Zmiana ta niesie ze sobą ryzyko dla inwestorów bazujących dotychczas na decyzjach o warunkach zabudowy (tzw. wuzetkach) na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Istnieje prawdopodobieństwo, że część działek uznawanych obecnie za budowlane może utracić ten status, jeśli znajdą się poza wyznaczonymi w planie ogólnym obszarami uzupełnienia zabudowy.
Sytuacja ta może zatem prowadzić do polaryzacji cen - grunty z pewnym przeznaczeniem inwestycyjnym będą zyskiwać na wartości szybciej niż te obarczone ryzykiem planistycznym.
