Milion złotych od banku. Polacy mogą pożyczyć rekordową kwotę na zakup mieszkania

Milion złotych od banku. Nowa rzeczywistość kredytobiorcy

Z najnowszych danych płynących z sektora bankowego wynika, że modelowa trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych (ok. 12,8 tys. zł netto) może dziś liczyć na kredyt przekraczający milion złotych. To skok o blisko 36 proc. względem analogicznego okresu ubiegłego roku. W liczbach bezwzględnych oznacza to, że budżet na zakup mieszkania powiększył się o 270 tysięcy złotych.

Taka zmiana to nie tylko efekt spadającego oprocentowania, które z poziomu 7–8 proc. spadło w okolice "piątki z przodu". To również zasługa naszych portfeli – rosnące o ok. 8 proc. wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw dają bankom zielone światło do szacowania zdolności w sposób bardziej liberalny. Należy jednak pamiętać, że milionowa kwota to rekord nominalny. Skumulowana inflacja z ostatnich pięciu lat spowodowała, że za te same pieniądze kupimy dziś znacznie mniej metrów kwadratowych niż przed erą gwałtownych wzrostów cen nieruchomości.

Renesans zmiennej stopy procentowej. Powrót do ryzyka?

Na rynku widać wyraźne przesunięcie w kierunku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, które przez ostatnie trzy lata przegrywały z ofertami o stałej stopie. Jeszcze niedawno Polacy masowo wybierali kredyty ze stałym oprocentowaniem – teraz sytuacja się odwraca. Rynek z dużym wyprzedzeniem dyskontuje marcowe cięcia stóp procentowych, spodziewając się spadku stopy referencyjnej do poziomu 3,25 proc. To sprawia, że zmienna stawka staje się obecnie tańsza niż oferty zamrożone na 5 lat.

Jak jednak zauważa analityk Bartosz Turek, choć banki kuszą niższymi marżami, które spadły o 25–35 punktów bazowych, wybór zmiennego oprocentowania to powrót do mechanizmu, który w latach 2022–2023 doprowadził do gwałtownego wzrostu rat. Co więcej, notowania kontraktów terminowych sugerują, że zbliżamy się do kresu cyklu obniżek, co oznacza, że przestrzeń do dalszych spadków oprocentowania może być już niewielka.

Marża marży nierówna. Na co uważać w banku?

Sektor bankowy, walcząc o pozycję w szybko odbudowującym się segmencie hipotecznym, unika na razie przerzucania na klientów kosztów wyższego podatku CIT. Większa konkurencja skutkuje nie tylko wyższą zdolnością, ale i gotowością do negocjacji. Istotnym czynnikiem w najbliższym czasie będzie orzecznictwo TSUE w sprawie wskaźnika WIBOR – jeśli trybunał potwierdzi jego stabilność, banki mogą poczuć się jeszcze pewniej, co teoretycznie powinno sprzyjać dalszym obniżkom marż.

Trzeba jednak pamiętać, że patrzenie wyłącznie na to, ile bank chce nam pożyczyć, bywa błędem. Oferty różnią się skomplikowaniem procesu, kosztami ubezpieczeń czy dodatkowymi wymogami, takimi jak konieczność posiadania karty kredytowej. Kredyty hipoteczne tanieją, mimo że stopy procentowe stoją w miejscu – ale banki takie jak PKO BP czy ING chętnie pożyczą ponad milion złotych, podczas gdy mBank czy Santander podchodzą do kalkulacji bardziej zachowawczo.

Wybór odpowiedniej hipoteki powinien być więc wynikiem chłodnej kalkulacji całkowitych kosztów, a nie tylko pogoni za najwyższą dostępną kwotą. Warto też wiedzieć, że osoby ze stałym oprocentowaniem nie skorzystają na obniżkach stóp, a KNF ogranicza możliwość wcześniejszej zmiany na zmienne.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj