Najem a dzierżawa różnice – co mówi Kodeks cywilny?
Obie umowy zostały szczegółowo uregulowane w Kodeksie cywilnym. Najem opisują art. 659-692, natomiast dzierżawę – art. 693-709. Definicje ustawowe pozwalają od razu dostrzec fundamentalną różnicę między tymi instytucjami.
Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Kluczowe jest tu słowo „używanie" – najemca może korzystać z rzeczy, ale nie ma prawa do czerpania z niej zysków.
Z kolei art. 693 § 1 stanowi, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tu pojawia się dodatkowe uprawnienie – prawo do pobierania pożytków.
Cel umowy – najem a dzierżawa różnice w praktyce
Podstawowa różnica sprowadza się do celu, w jakim strony zawierają umowę. Jeśli chcesz po prostu korzystać z cudzej rzeczy dla własnych potrzeb – odpowiedni będzie najem. Klasycznym przykładem jest wynajem mieszkania, w którym najemca mieszka i płaci czynsz, ale nie czerpie z nieruchomości żadnych dochodów.
Dzierżawa natomiast ma sens wtedy, gdy rzecz ma generować przychody. Typowym przykładem jest dzierżawa gruntu rolnego, gdzie dzierżawca uprawia ziemię i zbiera plony – to właśnie te plony stanowią pożytki naturalne, które przysługują dzierżawcy. Podobnie będzie z dzierżawą sadu, winnicy czy stawu rybnego.
Pożytki mogą mieć również charakter cywilny – są to dochody uzyskiwane na podstawie stosunku prawnego. Jeśli ktoś dzierżawi parking i pobiera opłaty od kierowców, te opłaty stanowią właśnie pożytki cywilne. W przypadku najmu parkingu najemca mógłby jedynie sam z niego korzystać, ale nie prowadzić na nim działalności zarobkowej.
Przedmiot umowy – co można wynająć, a co wydzierżawić?
Przedmiotem najmu może być zasadniczo każda rzecz – zarówno nieruchomość, jak i ruchomość. Można wynająć mieszkanie, lokal użytkowy, samochód, sprzęt budowlany czy nawet drukarkę. Warunkiem jest jedynie to, że rzecz nadaje się do używania.
Z dzierżawą sprawa wygląda inaczej. Przedmiotem dzierżawy może być tylko taka rzecz lub prawo, które przynosi pożytki. Nie można więc wydzierżawić samochodu osobowego – sam w sobie nie generuje on żadnych pożytków naturalnych ani cywilnych. Można go jedynie wynająć. Wydzierżawić można natomiast grunt rolny, sad, przedsiębiorstwo, lokal z przeznaczeniem na prowadzenie w nim działalności przynoszącej dochód, a nawet prawa zbywalne generujące pożytki (np. znak towarowy).
Najem a dzierżawa różnice – maksymalny czas trwania umowy
Istotna różnica dotyczy również maksymalnego czasu, na jaki można zawrzeć umowę na czas oznaczony. W przypadku najmu obowiązują bardziej restrykcyjne zasady.
Umowa najmu zawarta na czas dłuższy niż 10 lat (a między przedsiębiorcami – na dłuższy niż 30 lat) po upływie tego terminu uznawana jest za zawartą na czas nieoznaczony. Dla dzierżawy maksymalny okres to jednolicie 30 lat – bez względu na to, czy stronami są przedsiębiorcy czy osoby prywatne.
Ta różnica ma praktyczne znaczenie dla osób, którym zależy na długoterminowym zabezpieczeniu prawa do korzystania z nieruchomości. W przypadku działalności gospodarczej wymagającej stabilności, dzierżawa może okazać się korzystniejsza niż najem.
Forma umowy i obowiązki stron
Zarówno umowa najmu nieruchomości, jak i umowa dzierżawy nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinny być zawarte na piśmie. W razie niezachowania tej formy umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.
Obowiązki stron również się różnią. Najemca odpowiada za drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy – malowanie ścian, drobne naprawy podłóg czy wymianę przepalonej żarówki. Dzierżawca ma szersze obowiązki – powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.
Istotna różnica dotyczy też podnajmu i poddzierżawy. Najemca może oddać rzecz osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w podnajem, jeśli umowa mu tego nie zabrania. Dzierżawca potrzebuje natomiast wyraźnej zgody wydzierżawiającego na oddanie przedmiotu dzierżawy do używania osobie trzeciej lub na poddzierżawę.
Czynsz i możliwość jego obniżenia
Czynsz najmu może być określony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Płatny jest z góry – miesięcznie do dziesiątego dnia miesiąca (przy najmie dłuższym niż miesiąc) lub za cały okres najmu z góry (przy najmie krótszym).
Czynsz dzierżawny może być określony szerzej – w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju, ale także jako ułamkowa część pożytków. To ostatnie rozwiązanie jest typowe dla dzierżawy gruntów rolnych, gdzie wydzierżawiający otrzymuje określoną część plonów.
Kodeks cywilny przewiduje też specjalną ochronę dla dzierżawców. Zgodnie z art. 700 k.c., jeżeli wskutek okoliczności niezależnych od dzierżawcy zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu. Analogicznego przepisu nie ma w przypadku najmu – co oznacza, że najemca nie może domagać się obniżki czynszu z powodu okoliczności zewnętrznych.
Najem a dzierżawa różnice – którą umowę wybrać?
Wybór między najmem a dzierżawą powinien wynikać z celu, jaki chcesz osiągnąć. Jeśli zamierzasz jedynie korzystać z cudzej rzeczy dla własnych potrzeb – wybierz najem. Dotyczy to wynajmu mieszkania, lokalu biurowego czy samochodu.
Jeśli natomiast planujesz czerpać z rzeczy zyski – odpowiednia będzie dzierżawa. Sprawdzi się przy prowadzeniu działalności rolnej, ogrodniczej, ale też przy przejęciu przedsiębiorstwa czy lokalu z zamiarem prowadzenia w nim dochodowej działalności.
Warto pamiętać, że o kwalifikacji umowy nie decyduje jej nazwa, ale rzeczywista treść i cel, na jaki strony się umówiły. Nawet jeśli strony nazwą umowę „dzierżawą", ale z jej treści wynika, że korzystający nie ma prawa do pobierania pożytków – sąd zakwalifikuje ją jako najem. Przed podpisaniem umowy warto skonsultować jej treść z prawnikiem, który pomoże dobrać odpowiednią formę do planowanej działalności.
Podsumowanie – najważniejsze różnice w pigułce
Najem i dzierżawa to dwie odrębne instytucje prawne, których nie należy mylić ani stosować zamiennie. Najemca jedynie używa rzeczy, dzierżawca może dodatkowo pobierać z niej pożytki. Przedmiotem dzierżawy mogą być tylko rzeczy przynoszące pożytki, podczas gdy wynająć można praktycznie wszystko. Dzierżawa oferuje dłuższy maksymalny czas trwania umowy i możliwość żądania obniżenia czynszu w razie spadku przychodów.
Prawidłowe zakwalifikowanie stosunku prawnego ma znaczenie nie tylko teoretyczne. Od tego, czy mamy do czynienia z najmem czy dzierżawą, zależą prawa i obowiązki stron, zasady wypowiedzenia umowy, a nawet konsekwencje podatkowe. Dlatego przed zawarciem umowy warto dokładnie przeanalizować jej cel i treść.
Obserwuj nas w Google Discover
Podobają Ci się nasze treści?
Google Discover
