Coraz więcej osób decyduje się na wynajmowanie swoich nieruchomości turystom. Ale jak opodatkować przychody z tego tytułu? Sąd rozwiera wątpliwości, jak opodatkować najem mieszkania turystom.
Coraz osób, wybierając się na urlop np. w góry czy nad morze, zamiast skorzystać z usług typowo hotelowych, decyduje się na wynajem apartamentów na kilka czy kilkanaście dni. Sprzyja temu z jednej strony popularność serwisów takich jak Airbnb czy Booking.com, z drugiej zaś – stale rosnąca baza takich mieszkań i domów. Najem taki oczywiście wiąże się z odpłatnością. Jak rozliczyć się z fiskusem z takich dochodów? Przed takim problemem stanął Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, który musiał rozstrzygnąć spór między właścicielem takiego właśnie apartamentu dla turystów a urzędem skarbowym. Właściciel chciał bowiem rozliczać się w formie ryczałtu, i płacić podatek w wysokości 8,5%. Dla urzędu taka działalność była z kolei typową działalnością gospodarczą, opodatkowaną według ogólnych zasad i stawek. Kto miał rację?
Jak opodatkować najem mieszkania turystom? Jak zwykle – to zależy
Stan faktyczny tej sprawy przedstawia się następująco. Właściciel mieszkania nie prowadzi działalności gospodarczej. Wraz z żoną posiada mieszkanie o powierzchni 34 m2 (położone w miejscowości turystycznej), które od stycznia 2015 r. przeznaczone jest pod najem krótkoterminowy (z reguły nie więcej niż kilka dni). Marketing jest raczej chałupniczy: informacja o możliwości wynajmu mieszkania przekazywana jest pocztą pantoflową bądź też poprzez ogłoszenia w Internecie. Ceny najmu ustalane są za dobę lub tydzień. Właściciel mieszkania nie zatrudnia innych osób, nie korzysta z obsługi księgowej ani zarządczej. Z najmem nie są też powiązane takie usługi jak: recepcja, dostęp do restauracji, przyrządzanie posiłków czy usługi sprzątania w trakcie pobytu turystów.
Dla podatnika sprawa była jasna: wynajmowanie mieszkania w tej sytuacji nie stanowi działalności gospodarczej. Urząd skarbowy uznał, że jest inaczej. W ocenie urzędników, jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą – i tak miało być w tym wypadku.
Odpowiedź na pytanie, jak opodatkować najem mieszkania turystom, zależy zatem od tego, czy działalność taka nosi znamiona działalności gospodarczej. Definicję takiej działalności na potrzeby prawa podatkowego znajdziemy w Ordynacji podatkowej, zgodnie z którą jest to działalność zarobkowa:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły (…)
Sąd rozwiewa wątpliwości i mówi, jak jest
Spór między podatnikiem a skarbówką musiał zatem rozstrzygnąć sąd administracyjny. Przyznał on rację właścicielowi mieszkania. Jak czytamy w orzeczeniu (sygn. I Sa/Wr 251.17):
Działania prowadzone w związku z wynajmem nie są wykonywane w sposób systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń. Nie można mówić o zorganizowanym charakterze przedmiotowego wynajmu mieszkania skoro wnioskodawca do jego obsługi nie zatrudnia innych osób, ani nie korzysta z obsługi księgowej, ani też zarządczej. W sprzeczności z zorganizowanym charakterem działalności stoi ponadto forma w jakiej skarżący pozyskuje najemców, tj. drogą „pantoflową” lub ogłoszeniem w Internecie, którą trudno uznać za profesjonalny sposób pozyskiwania klientów. Forma wyszukiwania najemców nie sprzyja ponadto ciągłości wynajmu i niesie za sobą ryzyko przerw w wynajmowaniu mieszkania. Biorąc pod uwagę powyższe nie można uznać, że spełnione są przesłanki definicji działalności gospodarczej (…)
W konsekwencji podatnik słusznie odprowadzał podatek zryczałtowany, któremu podlegają m.in. przychody
z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.
Oczywiście, nie dotyczy to wszystkich podatników wynajmujących mieszkania. W przypadku, gdy korzystamy ze specjalistycznych portali do pozyskiwania najemców czy oferujemy dodatkowe usługi o stricte hotelowym charakterze, może być to uznane za działalność gospodarczą, opodatkowaną na zasadach ogólnych.
