Wynajmujesz mieszkanie turystom na jeden dzień. Jesteś już "firmą" czy nie?

Coraz osób, wybierając się na urlop np. w góry czy nad morze, zamiast skorzystać z usług typowo hotelowych, decyduje się na wynajem apartamentów na kilka czy kilkanaście dni. Sprzyja temu z jednej strony popularność serwisów takich jak Airbnb czy Booking.com, z drugiej zaś - stale rosnąca baza takich mieszkań i domów. Najem taki oczywiście wiąże się z odpłatnością. Jak rozliczyć się z fiskusem z takich dochodów? Przed takim problemem stanął Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, który musiał rozstrzygnąć spór między właścicielem takiego właśnie apartamentu dla turystów a urzędem skarbowym. Właściciel chciał bowiem rozliczać się w formie ryczałtu, i płacić podatek w wysokości 8,5%. Dla urzędu taka działalność była z kolei typową działalnością gospodarczą, opodatkowaną według ogólnych zasad i stawek. Kto miał rację?

Jak opodatkować najem mieszkania turystom? Jak zwykle - to zależy

Stan faktyczny tej sprawy przedstawia się następująco. Właściciel mieszkania nie prowadzi działalności gospodarczej. Wraz z żoną posiada mieszkanie o powierzchni 34 m² (położone w miejscowości turystycznej), które od stycznia 2015 r. przeznaczone jest pod najem krótkoterminowy (z reguły nie więcej niż kilka dni). Marketing jest raczej chałupniczy: informacja o możliwości wynajmu mieszkania przekazywana jest pocztą pantoflową bądź też poprzez ogłoszenia w Internecie. Ceny najmu ustalane są za dobę lub tydzień. Właściciel mieszkania nie zatrudnia innych osób, nie korzysta z obsługi księgowej ani zarządczej. Z najmem nie są też powiązane takie usługi jak: recepcja, dostęp do restauracji, przyrządzanie posiłków czy usługi sprzątania w trakcie pobytu turystów.

Dla podatnika sprawa była jasna: wynajmowanie mieszkania w tej sytuacji nie stanowi działalności gospodarczej. Urząd skarbowy uznał, że jest inaczej. W ocenie urzędników, jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą - i tak miało być w tym wypadku.

Odpowiedź na pytanie, jak opodatkować najem mieszkania turystom, zależy zatem od tego, czy działalność taka nosi znamiona działalności gospodarczej. Definicję takiej działalności na potrzeby prawa podatkowego znajdziemy w Ordynacji podatkowej, zgodnie z którą jest to działalność zarobkowa:

Sąd rozwiewa wątpliwości i mówi, jak jest

Spór między podatnikiem a skarbówką musiał zatem rozstrzygnąć sąd administracyjny. Przyznał on rację właścicielowi mieszkania. Jak czytamy w orzeczeniu (sygn. I Sa/Wr 251.17):

W konsekwencji podatnik słusznie odprowadzał podatek zryczałtowany, któremu podlegają m.in. przychody

Oczywiście, nie dotyczy to wszystkich podatników wynajmujących mieszkania. W przypadku, gdy korzystamy ze specjalistycznych portali do pozyskiwania najemców czy oferujemy dodatkowe usługi o stricte hotelowym charakterze, może być to uznane za działalność gospodarczą, opodatkowaną na zasadach ogólnych.