Airbnb zrewolucjonizował rynek najmu nieruchomości – tak twierdzi Przemek Pająk, a ja mu wierzę. Pytanie, czy serwis będący „Uberem dla nieruchomości” działa na równie wątpliwym – co motoryzacyjny odpowiednik – gruncie prawnym? Czy korzystanie z serwisu jest legalne? Sprawdźmy to.
Historię powstania Airbnb – i przy okazji parę problemów użytkowników usługi w różnych krajach świata – opisał Maciej Lewczuk. Serwis umożliwia właścicielom lokali na ich łatwe wynajmowanie zainteresowanym osobom – za pośrednictwem strony internetowej lub aplikacji. Wynika to wprost z regulaminu serwisu, w którym zapisano:
Airbnb provides an online platform that connects hosts who have accommodations to rent with guests seeking to rent such accommodations (Airbnb dostarcza platformę online która łączy gospodarczy posiadających lokale do wynajęcia z gośćmi poszukującymi takich lokali do wynajęcia – tłum. własne)
Aby dodatkowo potwierdzić, że Airbnb jest tylko pośrednikiem łączącym osoby niezwiązane bezpośrednio z tą firmą (w zależności od miejsca świadczenia usługi, jest to Airbnb Inc. w przypadku USA albo Airbnb Ireland dla reszty świata), w dalszej części regulaminu znajdziemy wprost zapisane, że spółka nie jest właścicielem, operatorem czy zarządcą oferowanych nieruchomości. De facto rola Airbnb ogranicza się do zapewnienia technicznych możliwości wynajmu nieruchomości z jednej strony, z drugiej zaś – znalezienia i wynajęcia takiej nieruchomości przez zainteresowanego (z reguły) turystę.
Oznacza to, że wynajęcie wybranej nieruchomości nie skutkuje zawarciem umowy najmu z Airbnb – w tym wypadku drugą stroną porozumienia jest właściciel nieruchomości. Czy takie porozumienie jest umową najmu w rozumieniu polskiego prawa?
Airbnb – przepraszam, czy to najem?
Umowa najmu została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 659 §1:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz
Nieruchomość jest oczywiście rzeczą. Prawo nie wymaga, by umowa najmu nieruchomości musiała być zawarta w formie pisemnej (czy to zwykłej, czy notarialnej – jak w przypadku sprzedaży nieruchomości). W art. 660 kodeksu ustawodawca wskazał jedynie, że „Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony„. Tymczasem zdecydowana większość klientów korzysta z Airbnb w przypadku stosunkowo krótkich, wakacyjnych wypadków (w 2012 r. średni czas najmu wynosił 6,4 dnia).
Dodać w tym miejscu należy, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby właściciel nieruchomości dodatkowo wymagał od najemców podpisania pisemnej umowy. Airbnb wprost opisuje taką możliwość w swoim Centrum Pomocy. Jeśli taka pisemna umowa mimo wszystko nie zostanie sporządzona, wówczas o tym, czy umowa zawarta za pośrednictwem serwisu Airbnb jest umową najmu decyduje treść porozumienia zawartego między użytkownikami.
Konstrukcja umowy najmu jest w świetle przepisów kodeksu cywilnego, i składa się raptem z dwóch elementów: zobowiązania wynajmującego (w tym wypadku: właściciela nieruchomości) do oddania rzeczy w używanie oraz zobowiązanie najemcy do zapłaty czynszu. W tym świetle łatwo uznać, że ogromna większość umów zawieranych przez klientów Airbnb, a dotyczących nieruchomości położonych na terenie Polski, jest umową najmu w rozumieniu kodeksu cywilnego. Niektóre elementy tej umowy – np. dotyczące zapłaty ceny – są określone przez Airbnb; należy w tym wypadku uznać, że strony wzajemnie zgadzają się na warunki ustalone przez właścicieli usługi.
Przykładem wpływu uregulowań serwisu na treść umowy jest m.in termin zapłaty ceny: w kodeksie zapisano (art. 669 §2), że „Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca„. Korzystając z Airbnb płatność jest dokonywana na rzecz serwisu od razu przy rejestracji, zaś wypłata środków na rzecz wynajmującego jest dokonywana po 24 godzinach od zameldowania się przez gości.
Od podatków nie uciekniesz
Należy też pamiętać, że wynajmowanie swoich nieruchomości za pośrednictwem Airbnb (czy dowolnego, podobnie działającego serwisu) nie jest zwolnione z opodatkowania. Najem jest, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu. Co więcej, organy podatkowe stoją na stanowisku, że wynajem krótkookresowy stanowi działalność gospodarczą. A ostatnio Skarb Państwa potrzebuje większych wpływów na realizację obietnic wyborczych… Warto więc zastanowić się, czy przychody z wynajmu lokalu przez Airbnb są odpowiednio opodatkowane, aby uniknąć nieprzyjemnych komplikacji.
Masz problemy lub wątpliwości związane z wynajmem mieszkania czy lokalu i chciał(a)byś uzyskać poradę prawnika? Z redakcją Bezprawnik.pl współpracuje zespół prawników specjalizujących się w poszczególnych dziedzinach, który solidnie, szybko i tanio pomoże rozwiązać Twój problem. Opisz go pod adresem e-mailowym kontakt@bezprawnik.pl, a otrzymasz bezpłatną wycenę rozwiązania sprawy.
