Przełom na rynku nieruchomości. Rata kredytu jest już niższa od stawki najmu

Najem czy własność? Granica opłacalności drastycznie się przesuwa

Rok 2025 przyniósł rzadko spotykaną stabilizację stawek najmu. Analizując dane z największych aglomeracji, można odnieść wrażenie, że rynek osiągnął pewien szklany sufit. Przykładowo, we Wrocławiu koszt wynajmu kawalerki o powierzchni 30 mkw. w ciągu roku wzrósł zaledwie o symboliczną kwotę 18 zł – z 2382 zł do 2400 zł miesięcznie. W praktyce oznacza to, że realna wartość czynszów, uwzględniając inflację, mogła nawet nieznacznie spaść.

Jednak to nie stabilizacja cen najmu jest najważniejsza, lecz gwałtowna zmiana po stronie sektora bankowego. Jeszcze rok temu wysokie stopy procentowe przekładały się na rosnące raty kredytów, które osiągnęły poziom pozostający poza zasięgiem wielu młodych ludzi.

Teraz, dzięki obniżkom stóp oraz redukcji marż, średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego spadło z 7,4% do około 5,7%. To sprawiło, że finansowy ciężar posiadania własnego mieszkania zbliżył się do kosztów jego wynajmowania.

Gdzie rata kredytu jest niższa od czynszu? Dane nie kłamią

Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wyłania się obraz, który dla wielu najemców może być sygnałem do działania. W 7 z 17 badanych miast wojewódzkich rata kredytu za mieszkanie o metrażu 30 mkw. (przy założeniu 10-procentowego wkładu własnego i 30-letniego okresu spłaty) jest już niższa niż miesięczna opłata dla właściciela.

Na przykład w Łodzi wynajęcie lokalu kosztuje średnio 1765 zł, podczas gdy rata kredytu to zaledwie 1573 zł. Miesięcznie w kieszeni zostaje 192 zł. We Wrocławiu różnica na korzyść własnego mieszkania wynosi około 100 zł. Z kolei Kraków i Warszawa są jedynymi miastami, gdzie rata wciąż jest wyraźnie wyższa od najmu (o ponad 100 zł), co wynika z rekordowo wysokich cen zakupu nieruchomości.

Warto jednak podkreślić, że ta korzystna relacja dotyczy głównie małych mieszkań. Przy lokalach powyżej 60 mkw. kredyt wciąż bywa droższy od najmu o około 23%. Przekłada się to na konkretne kwoty – we Wrocławiu przy większym metrażu przeprowadzka na „swoje” podniesie miesięczne wydatki o ponad 800 zł.

Warszawa na tle Europy. Czy faktycznie jest tak drogo?

Kolejnym aspektem, który warto przeanalizować, jest relacja kosztów mieszkania do zarobków netto. Sprawdziliśmy, jaką część domowego budżetu pochłania wynajem typowego, dwupokojowego mieszkania poza ścisłym centrum w stolicach Unii Europejskiej.

W Warszawie najemca musi oddać średnio 43% swojego wynagrodzenia. Choć liczba ta budzi niepokój, polska stolica wypada lepiej niż Lizbona, gdzie na mieszkanie trzeba przeznaczyć aż 79% dochodu. Z drugiej strony, daleko nam do Wiednia czy Berlina, gdzie wskaźnik ten oscyluje w granicach 24–29%.

Przyszłość rynku w 2026 roku. Co nas czeka?

Na ten moment istnieje kilka scenariuszy, które mogą wywołać presję na spadek czynszów.

Po pierwsze, możliwe jest przesunięcie części lokali z najmu krótkoterminowego (turystycznego) do długoterminowego pod wpływem nowych, restrykcyjnych regulacji.

Po drugie, istotne są czynniki geopolityczne. Ewentualne zmiany migracyjne związane z sytuacją na Ukrainie mogą spowodować nagłe zwolnienie tysięcy lokali. W takim wariancie podaż mieszkań znacznie przewyższy popyt, co zmusi właścicieli do walki o najemcę.  

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj