Wczorajszy artykuł "mamy najtańsze mieszkania od kilkunastu lat" był stosunkowo długi, więc odsyłam do jego lektury - nie chcę się powtarzać. Ale kilka osób, czy to czytelników, czy znajomych, zarzuciło mi, że bazowanie na średniej krajowej jest niemiarodajne.
Ja się z tym zgadzam, że co do zasady średnia generalnie nie jest jakąś wybitnie miarodajną formą analizy informacji. Średnio ja i mój kot mamy po trzy nogi. Mimo wszystko upieram się jednak, że w perspektywie całych ćwierćwieczy jest w stanie zilustrować pewien trend. Do tego rozmawialiśmy o rynku warszawskim, dla Warszawiaków, którzy jednak zarabiają lepiej od reszty kraju i ich pensja jest zdecydowanie bliższa mitu "przeciętnego wynagrodzenia". Ale w porządku. Miałem z tyłu głowy pisząc tekst, że ktoś będzie miał problem z operowaniem średnimi zamiast np. mediany.
Ale z punktu widzenia płacy minimalnej też mamy najtańsze mieszkania w historii
Przypominam, że za taką idyllę i złoty wiek rynku nieruchomości w XXI wieku uważa się rok 2013. Otóż nawet z punktu widzenia osoby zarabiającej minimalne wynagrodzenie, dziś można sobie pozwolić na lepsze zakupy. W teorii, bo moim zdaniem osoba zarabiająca minimalne wynagrodzenie nie ma dziś szans na zakup mieszkania w Warszawie, nawet gdyby stopy procentowe nie były utrzymane na tak wysokim poziomie. Przynajmniej nie w pojedynkę.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Jak więc to wygląda? Oto ile czasu uwzględniając ówczesne ceny nieruchomości (30-65 mkw) w Warszawie, trzeba było pracować na 1 metr kwadratowy mieszkania w danym okresie:
- Minimalne 2008 - 7,6 miesiąca
- Minimalne 2013 - 4 miesiące
- Minimalne 2015 - 4,17 miesiąca
- Minimalne 2020 - 3,6 miesiąca
- Minimalne 2023 - 3,2 miesiąca
- Minimalne 2023 (od lipca) - 3,0 miesiąca (zakładając, że ceny mieszkań się nie zmienią, ale te pewnie zaczną drożeć na skutek programu Pierwsze Mieszkanie)
Mieszkania są historycznie tanie i pewnie zaczną drożeć
Oczywiście mam świadomość, że są to dywagacje czysto teoretyczne, ponieważ ludzie dziś po prostu nie mają zdolności kredytowej.
Zastanawiam się jednak i proszę o waszą pomoc w analizie, czekam na opinie, czy możemy w ogóle mówić o jakiejkolwiek bańce na rynku nieruchomości, jeżeli prześledzimy aktualne ich ceny w proporcji do zarobków rodaków. Tak tanio nie było na przestrzeni ostatnich co najmniej 16 lat (a dalej po prostu nie sprawdzałem).
Jeden z czytelników, pan Marcin, zwrócił mi też uwagę, że na skutek inflacji wzrosły znacząco ceny "życia". To oczywiście prawda, ale znów - jako społeczeństwo goniące Europę stale się jednak bogacimy. Bazując na koszyku średnich cen prowadzonym przez portal Dla Handlu, w styczniu 2013 roku za pensję minimalną można było sobie kupić 431 kostek tego nieszczęsnego i zawsze przytaczanego w takich sytuacjach masła. W styczniu 2023 roku - 470 (a w lutym 2023 - 610). W styczniu 2013 roku można było sobie kupić 347 kilogramów bananów, a w styczniu 2023 - 446 kilogramów. W styczniu 2013 można było kupić za pensję minimalną 297 proszków Vizir, a w styczniu 2023 - 335 (a w lutym 2023 - 490). Próbuję sobie przypomnieć cenę paliwa Pb95 w styczniu 2013 - 5,47 zł - 292 litrów za minimalne wynagrodzenie. Dziś Pb95 - 6,70 zł - 520 litrów za minimalne wynagrodzenie.
Oczywiście wszystkie te obliczenia są obarczone pewnym błędem, którego akurat nikt nie podniósł - bazujemy na kwotach wynagrodzenia brutto. Ale czytelnicy mam nadzieję doskonale rozumieją, że chodzi o proporcję, wskazanie jedynie pewnych tendencji, a nie zagłębianie się w drobiazgowe wyliczenia. Patrząc na galopującą inflację można odnieść wrażenie, że biedniejemy w oczach (i prawdopodobnie tak się nawet dzieje, analizując np. jedynie ostatnie 2 lata). W szerszym kontekście nie jest jednak aż tak źle.
Mieszkania najtańsze w historii, a nikogo nie stać
To prawda, ludzie nie mogą sobie dziś pozwolić na mieszkania, ale wynika to z drogich kredytów. Przez długi czas kredyty hipoteczne były najtańszym pieniądzem na rynku, co moim zdaniem było zresztą pewną patologią. Dziś stopy procentowe są trochę za wysokie, ale przez sporą część ostatniej dekady były za niskie, godząc na przykład w interesy oszczędzających. Dlatego szukali ucieczki w na przykład nieruchomości. Swoją drogą patrzę na ceny najmu dwupokojowego mieszkania w Warszawie. W 2013 średnio 2500 zł, w 2023 średnio 3900 zł. Czyli kolejno 1,56 pensji minimalnej wtedy, kontra 1,11 pensji minimalnej dziś. Nadal najgorzej zarabiający nie mogę nawet marzyć o takiej inwestycji (tego nie neguję, przecież nie to jest celem moich felietonów), ale jednak wcale w przeszłości nie byli bliżej ideału.
Nieodpowiedzialna polityka fiskalna, rozdawnictwo socjalne, tarcze, zamykanie gospodarki, drukowanie na tempo pieniędzy, no ale też oczywiście czynniki międzynarodowe, doprowadziły do sytuacji, że dziś kredyty stały się produktem ekskluzywnym. I pewnie w dużej mierze po części stąd się biorą te rekordowo niskie ceny. Ale istnieje szansa, że po uruchomieniu populistycznych programów mieszkaniowych, pierwsza połowa 2023 roku będzie wspominana jako historyczna promocja cenowa na polskim rynku nieruchomości.
