Poniższy tekst to w sumie nieformalna kontynuacja mojego tekstu "Właśnie kupiłem swoje pierwsze mieszkanie", który kilka lat temu zanotował na łamach Bezprawnika 500 000 odsłon. Jestem zadowolony z tego tekstu, bo choć nie we wszystkim miałem rację, to jednak w wielu kwestiach intuicja mnie nie zawiodła. Streszczając: miałem rację wybierając kredyt o stałych stopach (choć w komentarzach twierdzono, że nie), miałem rację decydując się na zakup w tamtym momencie (obecnie identyczne mieszkanie 30 metrów ode mnie deweloper oferuje za 5000 zł z metra więcej), nie dobrze, a doskonale wybrałem lokalizację jeśli Warszawa naprawdę zbuduje te 5 linii metra. Miałem też rację, że wypowiedzi "ekspertów" z biur deweloperów, agencji pośredniczących czy po prostu zawodowych rentierów napadających na każdego, kto wypowie pół słowa przeciwko rentierskiemu biznesowi (pozdrawiam czytelnika Tomka) są raczej bezwartościowe, bo oni generalnie wypowiadają zawsze tę samą mantrę - jak nieruchomości rosną, i jak przestają rosnąć też.
Nie miałem natomiast racji, gdy wydawało mi się, że ceny mieszkań nie będą już drastycznie rosły, o ile rząd nie rozdmucha inflacji do nieprzyzwoitego poziomu. Rząd i okoliczności wprawdzie rzeczywiście ją rozdmuchały, ale muszę być sam wobec siebie szczery - ceny mieszkań zaczęły gwałtownie rosnąć już na początku pandemii, a jeszcze przed tym jak wskaźniki inflacyjne wymknęły się spod kontroli Rady Polityki Pieniężnej.
Natomiast zasadniczym pytaniem, na które sobie odpowiemy w tym tekście, jest to czy na początku 2023 roku mieszkania naprawdę są najdroższe w historii? Bo moim zdaniem - dawno tak tanie nie były.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Mieszkania przestały drożeć na skutek walki z inflacją
Powodów wzrostu cen mieszkań jest wiele. Po pierwsze, pandemia sprawiła, że dostępność materiałów budowlanych i wykończeniowych spadła do niespotykanych dotąd poziomów. To już nie tylko była kwestia wyższych cen, ale też zapisywania się w kolejkach i czekania tygodniami jak w opowieściach rodziców, jak to się żyło za komuny. Rok czekałem na klosz do kuchni, a jeszcze mi kazali za niego po roku dopłacić.
Pandemia sprawiła też, że Rada Polityki Pieniężnej popełniła skandaliczny błąd, obniżając jeszcze bardziej stopy procentowe, do rekordowo niskich poziomów. To oznaczało, że osoby, które na przykład wcześniej nie mogły sobie w ogóle pozwolić na kredyt (albo na kredyt na satysfakcjonujące ich metrażowo mieszkanie) - pomknęły do banków. Jeśli brali kredyty ze stałymi stopami procentowymi, to pogratulować - sprytnie to rozegrali.
Jeśli brali kredyty ze zmiennymi, to prawdopodobnie zaczęli w jakiś sposób swoją małą, życiową tragedię, kiedy nagle się okazało, że muszą spłacać 2 razy więcej. Szczyt narzekań na ten temat przypadł mniej więcej na lato 2022 roku, kiedy ludzie w ogóle odkrywali czym jest kredyt hipoteczny i że większość to odsetki. Przez media przetoczyła się dyskusja o złych bankach, choć takiej dyskusji nie było, jak można było wyjąć z tych banków rekordowo tanio pół bańki na 30 lat.
Oczywiście tanie kredyty skusiły wiele osób, nie tylko te, które tańczą na krawędzi eksmisji. Co siłą rzeczy zwiększało popyt i ceny nieruchomości.
A potem RPP podniosła wreszcie stopy procentowe
I przyspieszając nieco to długie wprowadzenie - zmniejszyło się zapotrzebowanie na nieruchomości, ludzie - nawet dobrze zarabiający - nie mogli sobie pozwolić na kredyty, bo te po prostu stały się strasznie drogie. To na swój sposób tragiczna sytuacja, bo naprawdę masa fajnych, ciężko pracujących i uczciwych ludzi nie może sobie teraz pozwolić na mieszkanie, choć w normalnych okolicznościach bez trudu dostaliby kredyt. Co zyskują w zamian? Ano nic - jedynie tracą, ponieważ ich wkład własny topniej w oczach na inflacji, która nadal jest bardzo wysoka jak na cywilizowany, europejski kraj.
Ceny mieszkań zaczęły wyhamowywać, a momentami nawet delikatnie spadać. Natomiast - przechodząc powoli do sedna - inflacja wywołała oczywiście konieczność podnoszenia wynagrodzeń. Kiedy zacząłem zestawiać ze sobą najnowsze dane statystyczne na temat wynagrodzeń i ceń mieszkań, doszedłem do wniosku, że tak - relatywnie - tanio, to na rynku nieruchomości nie było dawno.
Mamy najtańsze mieszkania od kilkunastu lat
Oczywiście kryterium średniego wynagrodzenia i kryterium cen warszawskich nieruchomości może być kwestionowane, bo przecież ktoś może zarabiać po podkarpacku i szukać mieszkania w opolskim. No i podawane kwoty wynagrodzenia to kwoty brutto, więc pracownik nie widział ich realnie na oczy. Jasne, ale chodzi przecież o obserwację pewnych trendów, a nie próbę rozwiązywania indywidualnych problemów. Zmiennych mogłoby zresztą być więcej, a z czasem ten rynek po prostu się rozhuśtał, zaczął atakować coraz bardziej odległe dzielnice i siłą rzeczy tańsze projekty zlokalizowane przy drugiej linii metra.
Pod uwagę weźmiemy kilka roczników, które są ważne dla rynku nieruchomości. Na początku 2008 roku - "szczyt bańki" - dane Bankiera - metr mieszkania w Warszawie kosztował około 8611 zł. Przeciętne wynagrodzenie w owym czasie wynosiło 2943 zł (GUS). Oznacza to, że metr warszawskiego mieszkania odpowiadał równowartości 2,92 wynagrodzenia.
W 2013 roku mieszkania stały się najtańsze. To był zdecydowanie najlepszy moment na zakup nieruchomości. 6466 zł z metra kwadratowego (mówiąc szczerze dotarłem i do danych, gdzie ta średnia oscylowała w okolicy 7300 zł, bo każdy ma swoje dane, ale dla potrzeb udowodnienia tezy wybrałem najniższą możliwą) i 3650 przeciętnego wynagrodzenia pozwalało nam poszaleć i kupić sobie jeden m2 za 1,77 pensji.
W 2015 roku młody człowiek pytał Bronisława Komorowskiego jak ma żyć w tych barbarzyńskich warunkach. Prezydent doradzał mu, by wziął kredyt i zmienił pracę. 7298 zł średnia cena transakcyjna (35-60 mkw), 3899,78 zł przeciętne wynagrodzenie. Młodzieniec nadal mógł sobie kupić metr warszawskiego mieszkania za 1,87 miesięcznej pensji.
Ekipa Prawa i Sprawiedliwości wygrała wybory między innymi dlatego, że w ocenie społecznej Platforma nie umiała stworzyć warunków do zakupu mieszkań przez przeciętnego Warszawiaka. Kiedy ja kupowałem swoje pierwsze mieszkanie, na początku 2020 roku, m2 kosztował już 9418 zł przy średnim wynagrodzeniu 5167,47. To daje nam 1,82 przeciętnej w tamtym czasie pensji za metr kwadratowy.
Na początku 2022 roku mieszkania kosztowały średnio 10471 zł z metra kwadratowego przy średnim wynagrodzeniu 6346,15, co pozwalało uzyskać już parametr 1,65 pensji za metra kwadratowy mieszkania.
Na 2023 rok wiemy tyle, że przeciętne wynagrodzenie wypłacane w grudniu wyniosło 6883,92 zł, a śr. cena mieszkania (35-60 m2) w Warszawie wyniosła w tym czasie 11051 zł, co daje nam współczynnik 1,60 pensji za metr kwadratowy mieszkania w stolicy.
Nieruchomości realnie nie były dawno tak tanie
Mam takiego dalszego kuzyna, który - gdy kupowałem mieszkanie w 2020 roku - czekał aż pęknie bańka. Teraz czeka aż ceny wrócą do poziomu tych z 2020. Trudno być prorokiem we własnym państwie, ale moim zdaniem jest duże ryzyko, że nie wrócą. Przeszliśmy przez pandemię, wojnę u granic (swoją drogą fascynuje mnie, że realne ryzyko udziału Polski w konflikcie zbrojnym tak bardzo nie wzruszyło rynku nieruchomości), a teraz czeka nas jeszcze najgorsza zaraza, czyli politycy próbujący uszczęśliwiać obywateli tam, gdzie obywatele powinni uszczęśliwiać się sami. Projekt Pierwsze Mieszkanie. Dlatego postawię karkołomną tezę, że taniej niż teraz nieruchomości nie było od kilkunastu lat. Trudno mi dotrzeć do sensownych danych z czasu, gdy byłem w podstawówce, ale to już w sumie i tak nieistotna prehistoria. Za to jest spora szansa, że zaraz PiS rzuci na rynek tanie kredyty i - obym się mylił - ceny z metra znów wystrzelą w górę.
Pamiętajmy jednak, że w dyskusjach o nieruchomościach wielokrotnie wspomina się lata 2013-2016, wzdychając "ach, wtedy to były uczciwe ceny". No jeśli ceny chcemy korelować z przeciętnym wynagrodzeniem, a z czymś przecież musimy (zakładając, że w merytorycznej dyskusji nie chcemy zwariować), to wtedy był dużo drożej, niż teraz.
Nieprawdą są też tezy często podnoszone przez młodych ludzi, o boomerach, którzy nakupowali za bezcen mieszkania. Otóż ceny te są zwykle względnie stałe w stosunku do wynagrodzenia. Oczywiście pewne wahania występują, ale jak widać - teraz akurat te wahania są dla zainteresowanych zakupem dość korzystne. Oczywiście nie mogą wziąć kredytu, bo programy socjalne, tarcze pomocowe, drukowanie pandemiczne na potęgę, ale też niektóre okoliczności niezależne od rządu, doprowadziły do konieczności wprowadzenia wyższych stóp procentowych (może nawet nadal za niskich). Ale mam przekonanie graniczące z pewnością, że populistyczne programy mieszkaniowe PiS i PO - jakby przypadkiem zainicjowane w roku wyborczym - zrobią Polakom długoterminowo więcej krzywdy, niż pożytku.
Taka jest moja opinia. Tylko opinia, bo zawodowo się rynkiem nieruchomości niestety nie zajmuję. Róbcie z nią co chcecie.
