Większość ekspertów spodziewa się, że jeśli program Pierwsze Klucze faktycznie wejdzie w życie, to spowoduje wzrost cen mieszkań – w pierwszej kolejności na rynku wtórnym, ale częściowo też na rynku pierwotnym. Warto jednak pamiętać, że wzrost cen nieruchomości w najbliższym czasie jest prawdopodobny jeszcze z jednego powodu. Mowa o nowych przepisach, które zaczęły już obowiązywać od 1 stycznia 2025 r., ale jeszcze nie zdążyły wpłynąć na inwestycje deweloperskie.
Nowe przepisy również mogą wpłynąć na wzrost cen mieszkań
W ostatnich dniach emocje osób interesujących się rynkiem nieruchomości rozpalał głównie projekt ustawy wprowadzającej program Pierwsze Klucze – projekt pojawił się już w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów, a z jego opisu można było dowiedzieć się kilku interesujących rzeczy. Program najprawdopodobniej miałby zostać wprowadzony w 2026 r. Jeśli tak by się faktycznie stało, można spodziewać się wzrostu cen mieszkań (szczególnie na rynku wtórnym) – i to prawdopodobnie jeszcze na kilka miesięcy przed wejściem w życie programu.
Wzrosty cen nieruchomości (większe niż obecne, które albo są kosmetyczne, albo wręcz nie występują) w kolejnych miesiącach mogą być jednak spowodowane również nowymi przepisami, obowiązującymi od 1 stycznia 2025 r. Mowa o ustawie o ochronie ludności i obronie cywilnej; nakłada ona na deweloperów szereg nowych obowiązków. To natomiast może poskutkować wzrostem cen nieruchomości z rynku pierwotnego.
O jakich nowych obowiązkach mowa? Zgodnie z ustawą deweloperzy będą zobowiązani do budowy miejsc schronienia w budynkach wielorodzinnych i obiektach użyteczności publicznej; miejsca schronienia mają być dostępne w budynkach po 31 grudnia 2025 r. W dodatku ustawa określa również wymogi techniczne, które deweloperzy będą musieli przy tym spełnić; chodzi m.in. o odpowiednią wytrzymałość konstrukcji i wentylację, ale też minimalną powierzchnię na osobę, zapewnienie miejsca do przechowywania zapasów czy dostępu do wody.
Deweloperzy zapłacą więcej i przerzucą koszt na nabywców?
To wszystko natomiast, jak łatwo można się domyślić, wpłynie na wzrost kosztów budowy. Teoretycznie, jak komentuje na łamach Property News Kuba Karliński, prezes i założyciel firmy Magmillon, deweloperzy będą mogli ubiegać się o dotacje celowe pokrywające do 100 proc. kosztów związanych z budową ub adaptacją obiektów ochronnych (a budynki wielorodzinne taką funkcję ochronną mają spełniać). To, czy tak dotację dostaną, będzie jednak zależeć od organów administracji publicznej. Jak komentuje to Karliński,
W praktyce będzie to oznaczać znaczny i skokowy wzrost cen mieszkań, ponieważ żaden z deweloperów nie będzie chciał liczyć na to, że uzyska dotację ze źródeł publicznych. Winnymi podwyżek cenowych będą ponownie deweloperzy, a nie autorzy wprowadzonych przepisów
Tym samym można przypuszczać, że deweloperzy zdecydują się na przerzucenie choćby części kosztów na nabywców. Będą mieć zresztą dobre argumenty – dostęp do schronu może być przedstawiany jako ważny atut inwestycji, zwłaszcza względem starszych mieszkań (nawet, jeśli będzie to atut wymuszony przepisami prawa). Ostatecznie należy zatem spodziewać się kolejnych wzrostów cen – przynajmniej dla inwestycji, które już będą objęte nowymi przepisami.
