Wspólnota mieszkaniowa rządzi się swoimi prawami
Wspólnota mieszkaniowa to ciekawy twór prawny, opisany w ustawie o własności lokali. Zasadniczo najprościej można określić ją jako zrzeszenie właścicieli lokali, znajdujących się w obrębie jednej nieruchomości (na przykład kamienicy lub bloku), a jej funkcjonowanie ma ułatwiać zarządzanie wspólną nieruchomością i w pewien sposób pomagać w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych jej członków.
Teoretycznie wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną, można jednak stwierdzić, że posiada coś w rodzaju „ułomnej” osobowości prawnej, gdyż może być pozywana, dysponuje własnym majątkiem, a także może zaciągać zobowiązania. Warto jednak pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa jest tylko tworem prawnym, a jej pieniądze pochodzą z wpłat jej członków. Jednak majątek wspólnoty może funkcjonować w oderwaniu od stanu posiadania jej członków, co podkreślił Sąd Najwyższy w uchwale z 2008 roku (III CZP 65/07) wskazując, że:
Według tego poglądu, wspólnota mieszkaniowa ma również zdolność sądową i procesową. Konsekwentnie, to wspólnota, a nie jej członkowie może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, za które ponosi odpowiedzialność. Ustawodawca uregulował tę konstrukcję prawną odmiennie niż pozostałe instytucje tworzące zespoły osób (jak np. spółka cywilna). Za takim stanowiskiem przemawiają uregulowania zawarte w art. 6, 17 i 21 u.w.l., z których wynika odrębność wspólnoty w stosunku do jej członków oraz jej podmiotowość, a to z kolei przesądza, że wspólnota może mieć własny majątek.
Odpowiedzialność za długi sąsiada – tylko w skrajnych sytuacjach
W takiej sytuacji pozostaje pytanie, kto odpowiada za długi wspólnoty. Skoro wspólnota funkcjonuje jako całość, a jej majątek to przede wszystkim środki pochodzące z wpłat jej członków, to w sytuacji, gdy jedna osoba (bądź kilka) nie płaci, może pojawić się "zbiorowa odpowiedzialność" za długi sąsiada.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Problemem w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, powodującym jej opłakaną kondycję finansową, może być również niewłaściwe zarządzanie, czy zdarzenia losowe, które spowodowały, że utrzymanie nieruchomości oraz budynku pochłonęło znacznie większe kwoty, niż przewidywał budżet tego tworu prawnego. W takiej sytuacji właściciele wszystkich lokali mogą mieć problem.
Skoro wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana, a także jest uprawniona do zaciągania zobowiązań, oznacza to, że w skrajnych sytuacjach może dojść do takiego zadłużenia, że wierzyciele wejdą na drogę sądowej egzekucji, a całości nie da się spłacić w sposób polubowny, na przykład rozbijając wierzytelność na raty. Wtedy, niezależnie od tego, czy długi powstały w wyniku niewłaściwego zarządzania, czy też jest to wynikiem uchylania się od dokonywania płatności przez jednego, lub kilku członków wspólnoty mieszkaniowej, za zobowiązania odpowiadają wszyscy.
Wynika to wprost z art. 17 ustawy o własności lokali, który stanowi, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń. Wspólnota to jednak twór składający się z właścicieli lokali usytuowanych na danej nieruchomości. Dalsza część przepisu wskazuje więc, że każdy właściciel lokalu odpowiada za zobowiązania w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. I tu właśnie pojawia się problem, bo w przypadku wspólnoty mieszkaniowej działanie jednego z jej członków może mieć opłakane skutki dla wszystkich.
Odpowiedzialność za długi sąsiada wcale nie jest nierealna
Oczywiście, aby stracić mieszkanie przez działania sąsiada, sytuacja materialna wspólnoty mieszkaniowej musiałaby być naprawdę opłakana. Jednak już sam fakt, że jeden z członków wspólnoty nie płaci należności, powoduje powstanie dodatkowego obciążenia finansowego dla pozostałych, którzy muszą zwiększyć swoje nakłady, albo wspólnota mieszkaniowa zacznie borykać się z problemami finansowymi, co ostatecznie obciąży wszystkich jej członków. Jak podkreślił Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 2014 roku (I ACa 1189/13):
W wypadku zaległości z płatnościami przez poszczególnych właścicieli lokali wspólnota jest obowiązana podejmować przewidziane prawem działania mające na celu ściągnięcie na rzecz wspólnoty tych zaległości. Jednakże w wypadku bezskuteczności tych działań i niemożności wywiązania się przez wspólnotę ze zobowiązań wobec dostawców mediów i usług, powstaje dług obciążający całą wspólnotę.
O powadze problemu traktuje również wyrok Sądu Najwyższego z 2012 roku (V CSK 150/11), w którym skład sędziowski podkreślił, że:
Art. 17 u.o.w.l. jako zasadę przyjmuje, że każdy ze współwłaścicieli odpowiada za część zobowiązania wspólnoty, natomiast nie uzależnia odpowiedzialności poszczególnych współwłaścicieli od tego, czy zrealizowali oni swój obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu niezależnie od zobowiązania zaciągniętego przez wspólnotę. Ukształtowanie umownej odpowiedzialności właścicieli innej, niż zawartej w art. 17 u.o.w.l. jest dopuszczalne w takim zakresie, w jakim nie narusza zasady w nim określonej i nie wyłącza odpowiedzialności wszystkich współwłaścicieli za zobowiązania wspólnoty. Możliwe jest zaostrzenie zasady odpowiedzialności wszystkich, lub niektórych współwłaścicieli poprzez np. wprowadzenie odpowiedzialności solidarnej z tym, że modyfikacja taka jest dopuszczalna jedynie w wypadku zawarcia umowy przez wszystkich współwłaścicieli.
