Pomstowanie na rynek nieruchomości w Polsce stało się niemalże narodowym sportem. Mieszkań jest za mało, są zbyt drogie, chętnych na nie jest stanowczo za dużo. Czy może być jeszcze gorzej? Jak najbardziej. Jeśli w Polsce spopularyzuje się odwrócona hipoteka, to młodzi Polacy już w ogóle będą mogli zapomnieć o własnym mieszkaniu. Za to przyszli seniorzy może nie będą przymierać głodem.
Banki niby nie są zbyt chętne do sprzedawania odwróconych kredytów hipotecznych, ale to może się zmienić
O rynku nieruchomości w Polsce można napisać wiele. Problem w tym, że jego zalety sprowadzają się głównie do stwierdzenia, że inni mają jeszcze gorzej. Ceny mieszkań są najwyższe w historii. Buduje się ich całkiem sporo, ale to wciąż stanowczo zbyt małe ilości, by zaspokoić stale rosnące potrzeby. Kolejne państwowe programy mieszkaniowe okazują się w najlepszym wypadku porażką, w najgorszym kolejnym bodźcem do wzrostu cen.
Jakby tego było mało, w miarę zamożni Polacy już od lat dziewięćdziesiątych uparli się, że dodatkowe mieszkanie stanowi idealną lokatę kapitału. W tych warunkach osoby młode, najczęściej ciągle na dorobku, mogą praktycznie zapomnieć o zakupie własnego dachu nad głową. Nie mają w końcu szans z różnego rodzaju inwestorami: od własnych rodziców, przez flipperów po zagraniczne fundusze. Wielu z nich czeka ich drogi kredyt, który będą spłacać przez dużą część ich życia. Niektórym może jednak spaść istny dar od losu: odziedziczenie mieszkania po kimś.
Całkiem możliwe jednak, że w przyszłości szansa drastycznie spadnie. Istnieje bowiem coś takiego jak odwrócona hipoteka. Mowa o specjalnej umowie zawieranej z bankiem. W zamian za określoną sumę pieniędzy, wypłacaną jednorazowo albo w formie comiesięcznej renty, instytucja uzyskuje wpis do hipoteki. Właściciel nieruchomości może z niego korzystać aż do swojej śmierci. Bank uzyskuje prawo do korzystania z niej dopiero po roku. W tym okresie spadkobiercy mają jeszcze szansę na spłacenie zaciągniętego przez zmarłego zobowiązania.
Obecnie odwrócona hipoteka nie jest zbyt popularna. Polskie banki nie oferują ich swoim klientom. To może nieco dziwić, biorąc pod uwagę przyjęcie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym już w 2014 r. Równocześnie jednak, jak podawał TVN24, w okresie 2010 – 2022 fundusze hipoteczne wypłaciły klientom renty w łącznej kwocie 29,5 mln zł. Mowa o pokrewnej instytucji, bliższej sprzedaży mieszkania w zamian za comiesięczną ratę. W przeciwieństwie do odwróconego kredytu hipotecznego nie trzeba być bankiem, by móc oferować taki produkt.
Odwrócona hipoteka może wstrząsnąć rynkiem nieruchomości w Polsce wraz z kumulacją problemów z emeryturami
Kwota 29,5 mln zł rozłożona na przeszło dekadę wcale nie musi robić większego wrażenia. Wszystko jednak może się zmienić, jeśli weźmiemy poprawkę na stan polskiego systemu emerytalnego. Nie ma się co oszukiwać: dzisiejszych młodych czekają głodowe emerytury. Zeszłoroczne prognozy ZUS są w tym przypadku dość pesymistyczne. Polacy, którzy w 2023 roku mają od 30 do 39 lat, mogą w przyszłości liczyć na emerytury na poziomie 18,7 proc. ostatniego wynagrodzenia. Zakładając oczywiście, że rzeczywiście będą sumiennie odprowadzali składki.
Pomimo inflacyjnych waloryzacji i państwowych dopłat do emerytury, sytuacja seniorów już teraz nie zawsze należy do łatwych. Pieniędzy w portfelu jest mniej, a żyć za coś trzeba, leki za darmo nie są. Dlaczego więc emeryt miałby nie chcieć zapewnić sobie dodatkowych pieniędzy na ostatnie lata życia? Dożywotnia renta, według szacunków Związku Przedsiębiorstw Finansowych stanowi zwykle nawet połowę miesięcznych dochodów z tytułu emerytur z ZUS.
Jeśli jednak emeryci zdecydują się oddać swoje mieszkania w ręce banków albo funduszy hipotecznych, to trafią one na rynek wtórny, albo zostaną komuś wynajęte. Spadkobiercy emeryta obejdą się smakiem. Z punktu widzenia takiego spadkodawcy, odwrócona hipoteka albo sprzedaż mieszkania za dożywotnią rentę to całkiem niezły interes. Nie każdy przejmuje się potrzebami mieszkaniowymi swoich bliskich, zwłaszcza już po swojej śmierci. Osoby samotne nawet nie mają tego rodzaju dylematów.
Nakreślony powyżej scenariusz to oczywiście rozważania teoretyczne. Na razie nic nie wskazuje, by polskie banki miały zmienić zdanie w sprawie odwróconej hipoteki. Rozwiązania prawne jednak istnieją i prawdopodobnie w końcu ktoś po nie sięgnie. Rynek nieruchomości już i bez tego jest wystarczająco niestabilny. Jego uporządkowanie i ucywilizowanie wydaje się jednym z najważniejszych wyzwań, przed którymi stoi współczesna Polska.
