Co by młodzi Polacy zrobili bez rządowego wsparcia, które miało im ułatwić zakup jakiegoś dachu nad głową? W najlepszym wypadku ich sytuacja nie zmieniłaby się jakoś bardzo. Prawdę mówiąc, wszystkie te programy mieszkaniowe plasują się gdzieś pomiędzy porażką a tragedią. Oby więc „Mieszkanie na Start” było kolejnym popytowym eksperymentem władzy.
Państwo ma określone obowiązki, jeśli chodzi o zapewnienie Polakom dachów nad głowami
Problem z rynkiem nieruchomości w Polsce można sprowadzić do tego, że normalnych Polaków nie stać na zakup typowego mieszkania w mieście, w którym ludzie rzeczywiście chcą mieszkać. Ceny rosną na tyle długo, że od dłuższego czasu mówi się o „bańce”, choć w rzeczywistości najprawdopodobniej nie mamy do czynienia z tym zjawiskiem. Bańki w końcu mają to do siebie, że kiedyś w końcu pękają. Równocześnie politycy co rusz znajdują nam jakąś nową cudownie odkrytą przyczynę nieszczęścia: flipperzy, inflacja zagraniczne fundusze inwestycyjne, plamy na Słońcu.
Tak się składa, że art. 75 Konstytucji RP nakłada na władze publiczne określone obowiązki w kwestii mieszkalnictwa. Mają prowadzić politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. Muszą także wspierać rozwój budownictwa socjalnego oraz popierać działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Rozłożenie rąk w geście bezsilności nie wchodzi tutaj w grę, nawet jeśli uwzględnimy, że kolejne rządy w Polsce zwykły po prostu ignorować niepasujące im przepisy ustawy zasadniczej także w sprawach czysto społecznych.
Choć co roku oddaje się do użytku ponad 200 tys. mieszkań, masowej budowy tych socjalnych raczej nigdzie nie widać. Cóż więc zostaje, jeśli nie kolejne programy mieszkaniowe dla młodych? To jest właśnie to „popieranie działań obywateli”. Mieliśmy „Mieszkanie dla młodych”, „Mieszkanie Plus”. Teraz w modzie są państwowe dopłaty do kredytów: „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” oraz nowy program „Mieszkanie na Start”.
Ciągłe dopłaty do zakupu mieszkań będą tylko windować ceny w górę, o ile nie dojdzie do drastycznego zwiększenia podaży
Jedną ich cechą wspólną jest zawsze jakaś forma dopłat do zakupu nieruchomości mieszkalnej. Teoretycznie nie brzmi ona źle do momentu, gdy nie zwrócimy uwagi na drugą: te programy mieszkaniowe nie działają zbyt dobrze. Wszystko przez wspomniane już stale rosnące ceny. Obserwując skutki „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” można wręcz dojść do wniosku, że im więcej państwo pompuje pieniędzy w rynek mieszkaniowy, tym bardziej te ceny idą w górę. Czy w takim razie młodzi wytrzymają kontynuację dotychczasowej polityki w następnych programach? Śmiem wątpić.
Nie zrozumcie mnie źle: rządowe programy mieszkaniowe ułatwiające zakup nie są niczym złym. Wręcz przeciwnie. Zwłaszcza jeśli pomagają osobom, które w przeciwnym wypadku nie miałyby żadnych szans na sfinansowanie zakupu. Nawet ten nieszczęsny „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” będzie prawdziwym błogosławieństwem dla tych, którzy z niego skorzystali. Równocześnie jednak spodziewana dopłata zostaje bardzo szybko uwzględniona w cenie, jaką za mieszkanie zażądają sprzedawcy.
Warto także wspomnieć, że na tle pozostałych państw europejskich, Polska jest swego rodzaju ewenementem. Własność mieszkania ma u nas wymiar niemalże kulturowy. Wynajem wciąż uważany jest za „gorsze” rozwiązanie. Nawet 89 proc. Polaków preferuje własność. Jeśli zaś wynajmują, to głównie dlatego, że ich po prostu nie stać na zakup. Jakby tego było mało, równocześnie drugie mieszkanie stało się preferowanym sposobem na lokatę kapitału oraz źródłem upragnionego pasywnego dochodu. To kolejne zjawisko, które wręcz wgryzło się do specyfiki polskiej mentalności.
Obecne programy mieszkaniowe miałyby sens, gdyby równocześnie państwo budowało nowe mieszkania na potęgę
W wykonywaniu obowiązków państwa w zakresie polityki mieszkaniowej mamy jednak stan nierównowagi. Programy mieszkaniowe skupiają się na ułatwieniu zakupu, a nie na budowie nowych nieruchomości mieszkalnych, które można by kupić, albo przynajmniej wynająć. Trzeba przyznać, że był to jeden z elementów „Mieszkania Plus”. Ten program zakończył się jednak ogólnym fiaskiem.
Skoro zaś poprzez dopłaty zwiększamy liczbę potencjalnych nabywców na rynku, na którym ich tak jest ich za dużo, to ten dodatkowy popyt po prostu musi wpływać na wzrost cen. Rosnący koszt zakupu mieszkania wymusza z kolei kolejne programy mieszkaniowe z dopłatami. Polityka ta z pewnością cieszy deweloperów i banki. Osoby, które jeszcze się nie zdążyły na żaden program załapać, mogą liczyć na coraz gorsze warunki w przyszłości. Podatnicy zaś po prostu za wszystko płacą. Wszystko to zaś na rynku, na którym buduje się z roku na rok coraz więcej i coraz szybciej.
Byłbym sceptyczny, jeśli chodzi o próby ograniczenia popytu na mieszkania poprzez ograniczenia w rodzaju karnego PCC od szóstego mieszkania. Działalność pseudohotelarzy spod znaku najmu krótkoterminowego jest rzecz jasna składową problemu, przynajmniej w atrakcyjnych turystycznie miejscowościach. Podatkowe specprzepisy są jednak skonstruowane w taki sposób, że ich wpływ na hurtowe zakupy nieruchomości będzie raczej symboliczny. Nie dotykają także, poniekąd na szczęście, sytuacji drobnych inwestorów po prostu kupujących drugie albo trzecie mieszkanie.
Czy istnieje jakieś rozwiązanie problemu? Możemy oczywiście zacząć się przyzwyczajać do tego, że własne mieszkanie będzie przywilejem bogatych. Rozsądniej jednak byłoby chyba postawić na państwowe budownictwo jako jeden z elementów zaspokajania stale rosnącego popytu na mieszkania. Nie ma powodu, by wieszać psy na deweloperach. Trzeba jednak pamiętać, że państwo i prywatne firmy mogą mieć bardzo rozbieżne priorytety. Dotyczy to zwłaszcza kwestii spodziewanego zysku z inwestycji.
