Wysokie raty kredytów hipotecznych wpływają na stan budżetów wielu polskich gospodarstw domowych. Istnieją jednak instrumenty, które pozwalają obniżyć koszt tego zobowiązania lub go ustabilizować. Właśnie w tej kwestii zabezpieczyć kredytobiorców chce UKNF. Choćby poprzez ograniczenie ryzyka przedpłaty kredytu hipotecznego.
Komunikat UKNF nie ma mocy wiążącej dla banków
W zeszłym tygodniu Urząd Komisji Nadzoru Finansowego wydał komunikat dotyczący ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową. Stanowisko jest skierowane do banków, a wdrożenie jego postanowień ma zapewnić ograniczenie ryzyka przedpłaty kredytu hipotecznego. O co dokładnie chodzi? Przede wszystkim UKNF stwierdza, że nastąpił wzrost ilości zaciąganych kredytów mieszkaniowych z okresowo stałym oprocentowaniem. Na podstawie aktualnej Rekomendacji S, dzięki której zdolność kredytowa znów wzrośnie, okres, dla którego oprocentowanie ma stały poziom, powinien wynosić co najmniej pięć lat.
Według UKNF wybór stałego lub okresowo stałego oprocentowania, zabezpiecza kredytobiorców przed ewentualnymi podwyżkami stóp procentowych. Jednak, gdy dobiegają głosy, że RPP może obniżyć stopy procentowe jeszcze przed wyborami, to stałe oprocentowanie nie będzie ochroną dla kredytobiorców. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego poprzez wydany komunikat chce również zmusić banki do odpowiedniego kształtowania oferty kredytowej. Chodzi przede wszystkim o sytuacje, gdy zmiana oprocentowania ze zmiennego na okresowo stałe niesie ryzyko przedpłaty zobowiązania.
Stanowisko UKNF dopuszcza zawarcie aneksu do umowy kredytowej przed zakończeniem okresu stałego oprocentowania kredytu. Jednak tylko w przypadku, gdy wiązałoby się to z niższym oprocentowaniem, a co za tym idzie uniknięciem ryzyka przedpłaty. Oczywiście zgodnie z Rekomendacją S okres ten nie powinien być krótszy, niż pięć lat. W praktyce jest to zazwyczaj pięć, siedem lub dziesięć lat.
Nie tylko ograniczenie ryzyka przedpłaty. Także ochrona przed podwyżkami stóp procentowych
Drugim elementem w komunikacie UKNF, który ma ograniczyć ryzyko kredytowe, jest uznanie pewnych zmian wprowadzanych przez banki za niedopuszczalne. Należy do nich przede wszystkim refinansowanie kredytów z oprocentowaniem stałym lub okresowo stałym na zobowiązanie z oprocentowaniem zmiennym. Również niedopuszczalne jest skrócenie okresu obowiązywania oprocentowania stałego lub okresowo stałego na czas krótszy niż widniejący w umowie refinansowanej, lub krótszym zalecenia Rekomendacji S, czyli co najmniej pięć lat.
Niedopuszczalna według UKNF jest także zmiana oprocentowania stałego na zmienne przed określonym w umowie okresem jego obowiązywania. Jest to szczególny przypadek konwersji umowy o kredyt hipoteczny. W tym przypadku broń jest obosieczna. Jeśli stopy procentowe wzrosną, ryzyko straty finansowej przy oprocentowaniu stałym poniesie bank. W przypadku ich obniżenia to kredytobiorca będzie musiał płacić wyższe raty, niż miałoby to miejsce przy oprocentowaniu zmiennym. Oczywiście w myśl Rekomendacji S bank jest zobowiązany do poinformowania klienta o istocie poszczególnych metod oprocentowania kredytu hipotecznego. A także ewentualnym ryzyku związanym z każdą z nich.
Ostatnim działaniem niedopuszczalnym wyróżnionym w komunikacie UKNF jest zmiana wysokości oprocentowania stałego w okresie jego obowiązywania. Oznacza to, że bank nie może, nawet w momencie podniesienia stóp procentowych, podwyższyć oprocentowania stałego w trakcie jego obowiązywania. Może się tak stać jedynie w przypadku wymienionym wcześniej, czyli obniżeniu oprocentowania przed końcem okresu obowiązywania oprocentowania stałego.
Zasady określone w komunikacie mają umożliwić kredytobiorcom ochronę przed ryzykiem związanym z fluktuacją stóp procentowych. Zdaniem UKNF taką ochroną jest wybór stałego lub okresowo stałego oprocentowania. Jednak, czy biorąc pod uwagę, że kredyty hipoteczne w Polsce są najdroższe w Europie, a okres stałego oprocentowania powinien wynosić co najmniej pięć lat, to czy warto wybierać takie zobowiązanie? Na to pytanie każdy kredytobiorca powinien odpowiedzieć sobie sam.
