Oszustwa na rynku nieruchomości. Narażone są zwłaszcza osoby starsze, ale nie tylko
Historię pani Marii przedstawia serwis OnGeo.pl. Stanowi ona jednocześnie doskonały dowód na to, że rynek nieruchomości gruntowych, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach, staje się coraz częściej polem działania dla osób, które próbują wykorzystać brak specjalistycznej wiedzy właścicieli, w szczególności seniorów.
Metody działania takich osób są często powtarzalne. Historia Pani Marii z Podkarpacia, która o mały włos nie straciła kilkuset tysięcy złotych pokazuje, jak działają oszuści i jak można się przed nimi bronić.
Jak zatem działają oszuści? Potencjalny nabywca to zazwyczaj osoba dobrze znana w lokalnym środowisku i budząca zaufanie (zazwyczaj też dysponuje sporym kapitałem). W przypadku pani Marii, właścicielki działki o powierzchni 1,12 hektara, to właśnie taki „zainteresowany kupiec” zaczął wywierać presję w celu sprzedaży gruntu, który pierwotnie był jedynie wydzierżawiany.
Pani Maria początkowo wyceniła działkę na 80 tys. zł (a była to cena i tak rażąco zaniżona, jeśli weźmiemy pod uwagę realną wartość gruntu); kupiec jednak uciekł się jednak do dezinformacji, by jeszcze mocniej zbić cenę działki - do 30 tys. zł. Argumentował, że działka jest położona na terenie Natura 2000, co miało z kolei uniemożliwiać w przyszłości jej zabudowę. Dla osoby niebędącej ekspertem taki argument brzmi wiarygodnie.
Przełom w sprawie nastąpił, gdy pani Maria, za namową znajomej, postanowiła zweryfikować informacje dotyczące gruntu w internecie. Skorzystała w tym celu z profesjonalnego Raportu o Terenie OnGeo.pl. Wyniki analizy, dostępne w zaledwie kilka minut, pozwoliły łatwo zweryfikować, że zainteresowany kupiec próbował oszukać właścicielkę działki. Okazało się, że działka wcale nie leży na terenie Natura 2000; co więcej, w przypadku tego konkretnego gruntu można było stosunkowo łatwo uzyskać warunki zabudowy (dzięki sąsiedztwu domów jednorodzinnych) oraz dostęp do pełnego uzbrojenia. Słaba klasa gruntu była w tym przypadku zaletą, bo dzięki temu można liczyć na łatwe przekształcenie gruntu na działkę budowlaną (przy wysokiej klasie gruntu, od I do III, nie jest to takie proste). Nie można też zapomnieć o braku formalnych ograniczeń - pani Maria była jedynym właścicielem działki, a grunt nie był w żaden sposób obciążony.
Najważniejsza okazała się jednak analiza rynkowa, również będąca elementem Raportu o Terenie. Średnia cena podobnych działek w tej okolicy wynosiła 62 zł za metr kwadratowy, co przekładało się na realną wartość nieruchomości na poziomie prawie 700 000 zł - czyli ponad 23 razy więcej, niż oferował kupiec. Łatwo zatem policzyć, że pani Maria, gdyby transakcja kupna-sprzedaży doszła do skutku, mogłaby stracić ponad 600 tys. zł.
Prawo jest po stronie właściciela nieruchomości, ale nie warto polegać tylko na przepisach
Historia pani Marii i zainteresowanego kupca, który próbował zaniżyć wartość działki o ponad 95 proc. względem wartości rynkowej (posługując się przy tym fałszywymi informacjami o ograniczeniach w zabudowie) rodzi szereg pytań o ochronę prawną sprzedających na rynku nieruchomości.
Warto zastanowić się przede wszystkim, czy taką sytuację można zakwalifikować jako próbę wyłudzenia oraz jakie instrumenty prawne chronią w tym przypadku kupującego.
Zgodnie z prawem, działanie kupującego, jeśli zostanie mu udowodnione zamierzone działanie i chęć wprowadzenia w błąd, może być zakwalifikowane jako próba oszustwa, czyli przestępstwa z art. 286 Kodeksu karnego. Definicja ta obejmuje doprowadzenie innej osoby do niekorzystnego rozporządzenia mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd. W analizowanym przypadku wszystkie te elementy wydają się zachodzić: kupiec celowo przekazał nieprawdziwe informacje, aby skłonić panią Marię do sprzedaży nieruchomości za cenę wielokrotnie niższą od jej realnej wartości, co stanowiłoby dla niej rażąco niekorzystne rozporządzenie mieniem.
Podstawowym mechanizmem obrony w takiej sytuacji są przepisy Kodeksu cywilnego o wadach oświadczenia woli. Sprzedający, który działał pod wpływem błędu wywołanego przez kupującego, ma prawo uchylić się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli. Należy to zrobić poprzez złożenie drugiej stronie stosownego oświadczenia na piśmie w terminie jednego roku od wykrycia błędu. Jeśli umowa została już zawarta, a własność przeniesiona, skuteczne uchylenie się od oświadczenia woli sprawia, że transakcja staje się nieważna z mocą wsteczną, co otwiera drogę do odzyskania nieruchomości, najczęściej na drodze sądowej.
Innym instrumentem, który mógłby mieć zastosowanie, jest instytucja wyzysku (art. 388 Kodeksu cywilnego.). Ma ona miejsce, gdy jedna ze stron, wykorzystując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje świadczenie wzajemne, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia.
Lepiej zapobiegać, niż walczyć z nieuczciwym kupującym
Nie da się jednak ukryć, że mimo tego, że prawo stoi w tym przypadku po stronie właściciela nieruchomości, to walka z nieuczciwym kupującym - gdy już dojdzie do transakcji - może być wyczerpująca. Z tego względu lepiej postawić na dokładną weryfikację informacji na temat posiadanej nieruchomości, tak, by nie dać się oszukać - i nie uwierzyć nieprawdziwym zapewnieniom.
W tym celu osoby, które są właścicielami działek, i planują sprzedaż posiadanej nieruchomości, powinny rozważyć skorzystanie ze wspomnianego wcześniej Raportu o Terenie OnGeo, który jest dostępny online - i jego wygenerowanie trwa zaledwie kilka minut. Warto przy tym podkreślić, że jeśli ktoś nie czuje się na siłach, by samodzielnie skorzystać z raportu, może skontaktować się z konsultantem OnGeo.pl, który pomoże mu przejść przez cały proces.
Po zapoznaniu się z historią pani Marii część osób może oczywiście wychodzić z założenia, że one nie dałyby się oszukać nieuczciwemu kupcowi; w praktyce jednak takie historie zdarzają się dosyć często, a poszkodowani sprzedający nie zawsze są w stanie dochodzić swoich praw. Co więcej, trzeba też pamiętać o problemie handlu numerami ksiąg wieczystych, które dają dostęp manipulatorom do danych osobowych właścicieli. W ten sposób nieuczciwi kupujący są w stanie dotrzeć do osób, które będą potencjalnie łatwiejszym "celem" - mogą być to zatem nasi bliscy seniorzy.
Warto też zwrócić uwagę na jeszcze inny aspekt historii pani Marii - czyli niską cenę ofertową, którą właścicielka działki zaproponowała na początku. Gdyby nieuczciwy kupiec zgodził się na zakup za taką kwotę, pani Maria prawdopodobnie nie byłaby w stanie nic zrobić, nawet gdyby dowiedziała się, że działka w rzeczywistości była warta znacznie więcej. Tymczasem dane zawarte w Raporcie o Terenie OnGeo.pl, takie jak średnie ceny nieruchomości, warunki geologiczne, aktualny stan inwestycji w sąsiedztwie, informacje o uzbrojeniu działki, MPZP czy statusie prawnym terenu pomagają w ustaleniu realnej wartości działki - bez konieczności sięgania po pomoc rzeczoznawcy. I chociażby z tego względu warto sięgnąć po wspomniany Raport.
Tekst powstał we współpracy z serwisem OnGeo.pl
