Żeby wynająć mieszkanie wcale nie musisz spotykać się z drugą stroną osobiście. Podpisanie umowy najmu na odległość to mało popularne, choć prawnie wiążące rozwiązanie. Są też inne kwestie, o których warto pamiętać, jak na przykład określanie okresu wypowiedzenia, podwyżki czynszu, czy protokół stanu technicznego.
Podpisanie umowy najmu lokalu na odległość wygodniejsze niż osobiste spotkanie
Często zdarza się tak, że po obejrzeniu mieszkania, które chcemy wynająć, decyzji nie podejmujemy od razu. O gotowości do wynajęcia informujemy właściciela po krótkim namyśle. Wtedy właśnie przychodzi moment na podpisanie umowy regulującej prawa i obowiązki obu stron. Najpopularniejszą metodą na jej potwierdzenie jest złożenie podpisu w formie pisemnej. Prawo daje nam jednak inne możliwości.
W pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę, iż przepisy Kodeksu cywilnego tak naprawdę nie narzucają formy, w jakiej musi być zawarta umowa najmu. Z art. 660 k.c. wynika jedynie, że taka umowa na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W przypadku, gdy nie zachowamy tej formy uważa się, że umowa zawarta jest na czas nieoznaczony.
Tym samym do ważności umowy najmu wystarczy nawet jej ustne potwierdzenie. Takiej formy nikomu jednak nie polecamy, głównie ze względów dowodowych. Zdecydowanie lepszą opcją jest natomiast wykorzystanie formy elektronicznej. Wbrew pozorom nie mamy na myśli tu jednak o korespondencję e-mail. Do ważnego złożenia oświadczenia w omawianej formie potrzebujemy bowiem kwalifikowanego podpisu elektronicznego. W praktyce zazwyczaj chodzi zatem o podpisanie pliku pdf kwalifikowanym e-podpisem należącym do podpisującego.
Przerwa na reklamę: mSzafir to kwalifikowany podpis elektroniczny, który złożysz bez użycia karty i czytnika. Kwalifikowany podpis elektroniczny złożony w ramach mSzafir jest zgodny z wymaganiami eIDAS i ma moc prawną równoważną podpisowi własnoręcznemu. Więcej informacji -> mszafir.pl
Poprawne wykorzystanie podpisu elektronicznego sprawi, że nasz podpis będzie miał taką samą wagę jakbyśmy złożyli go własnoręcznie na piśmie. Za jednym zamachem zabezpieczamy więc własne interesy oraz oszczędzamy sporo czasu na dojazdy i formalności.
O czym jeszcze warto pamiętać podpisując umowę najmu lokalu?
Choć wydaje się, że o umowach najmu mówi się i pisze naprawdę dużo, to jednak nadal jest całkiem spore grono osób, które popełniają błędy przy konstruowaniu jej zapisów. Konkretna treść poszczególnych postanowień będzie oczywiście zależała od tego, po której stronie stoimy. Tym razem wskażemy jednak, o czym dla własnego interesu powinni pamiętać zarówno wynajmujący, jak i najemcy.
Jedną z najczęściej spotykanych nieprawidłowości jest wpisywanie do umowy najmu okresu wypowiedzenia niezgodnego z przepisami powszechnie obowiązującymi. Niektórzy nadal uważają, że w przypadku braku płatności za czynsz mogą zastosować na przykład tygodniowy okres wypowiedzenia. Takie postanowienie z mocy prawa jest nieważne. Zgodnie z przepisami okres wypowiedzenia przy zaległościach czynszowych musi trwać co najmniej miesiąc, a wcześniej trzeba jeszcze spełnić szereg innych wymogów. Nie wszyscy wiedzą też, że umowy zawarte na czas określony, czyli na przykład rok, co do zasady nie mogą być wypowiedziane. Wyjątkiem jest sytuacja, w której strony wyraźnie przewidziały to w umowie. Warto zatem wcześniej zastanowić się, czy w naszym interesie jest wprowadzać taki zapis.
Niejednokrotnie w praktyce trafią się próby określania przez właścicieli lokali własnych zasad podwyższania czynszu. Chodzi tu zwłaszcza o częstotliwość takich działań oraz okres wypowiedzenia. Tymczasem ustawa chroniąca interesy lokatorów wyraźnie stanowi, że podwyżka czynszu może nastąpić maksymalnie raz na sześć miesięcy. Jej wysokość także nie może przekroczyć wskazanych tam progów. Poza tym lokator zawsze może nie przyjąć nowej stawki czynszu i sprawę skierować do sądu lub rozwiązać umowę.
Nadal normą nie jest też spisywanie protokołu stanu technicznego lokalu. Choć wydaje się, że na jego sporządzeniu powinno w szczególności zależeć właścicielowi mieszkania, to nie zawsze tak jest. Poza udokumentowaniem ewentualnych zniszczeń, protokół ten często służy za potwierdzenie oddania lokalu jego właścicielowi. Tym samym najemca odsuwa od siebie potencjalne zarzuty o bezumowne korzystanie z lokalu.
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem przy konstruowaniu umowy najmu jest skorzystanie z pomocy wyspecjalizowanego prawnika. Nie jest to jednak niezbędne. Decydując się na spisanie warunków na własną rękę należy poświecić temu trochę czasu i uwagi. Zaniedbania na tym etapie mogą bowiem doprowadzić do sporych problemów w przyszłości – i to zarówno po stronie wynajmującego jak i najemcy.
