Inflacja szaleje, Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopy procentowe, a szacuje się, że do końca roku Bitcoin spokojnie przebije pułap 100.000 $. Jak w obliczu tak wielu zmiennych wygląda sytuacja na rynku nieruchomości w Warszawie? Czy naprawdę musimy kredytować się na 30 lat, aby wylądować w lokalu przypominającym skandynawską celę? Entuzjastą podatków nie jestem, ale przydałby się rozsądny podatek katastralny.
Dla porządku i ucięcia zbędnych, nic nie wnoszących komentarzy, które pod niniejszym artykułem mogą się pojawić, chciałbym podkreślić, że filozoficzne rozważania wynikają z szerszej perspektywy ujęcia problemu i stanowią swoistą hiperbolę. Nie neguję tak oczywistych prawd, jak wyższość faktu bycia panem we własnym – choćby przeraźliwie ciasnym mieszkaniu – niźli osadzonym w nawet w najwygodniejszej celi na świecie.
Mieszkanie ciasne, własne i z kredytem na 30 lat
Ciasne, ale własne, tak z pewnością odpowiedzą mieszkaniowi fundamentaliści. Tyle, że wszystko ma przecież swoje granice. Do napisania tego tekstu skłoniło mnie jedno z ogłoszeń sprzedażowych w Warszawie, na które natknąłem się w ostatnim czasie. Otóż sprzedający uznał, że izbę mającą 16m2 można nazwać mieszkaniem. W zasadzie kwestie semantyczne nie są tu, aż tak istotne, i jeśli tylko by chciał to może nazywać je pałacem, a pomieszczenia komnatami. Oczywiście jest to jego sprawa. Gorzej, że stara się, aby również inni – potencjalni kupujący – również podzielili jego pogląd. Dokładnie, tak jak Pan Żabka z Poranku kojota, po prostu napchał sobie głowę jakimiś pierdołami, o tym że izby o powierzchni 16 m2 są mieszkaniami i teraz na siłę próbuje zainteresować tym innych ludzi. Szczęśliwie, że akurat w tym wypadku nie jesteśmy sami. Towarzyszy nam racjonalny ustawodawca, który w ustawie o własności lokali zdefiniował pojęcie lokalu mieszkalnego. W świetle obowiązujących przepisów – Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mieszkanie powinno mieć przynajmniej 25 m2 powierzchni użytkowej.
Sęk w tym, że nasz ustawodawca zrobił zaledwie mały krok w kierunku bycia racjonalnym ustawodawcą dopiero 3 lata temu. Lecz również przed wydaniem przedmiotowego rozporządzenia mieszkania mogły mieć minimum 18m2. Zatem w dalszym ciągu 0 2m2 więcej niż nasze mieszkanie. Cóż, może i 2m2 to nie jakoś specjalnie dużo, lecz przy takich powierzchniach stanowi, aż 12,5% mieszkania.
Jak wspomniałem powyżej, kwestie regulujące minimalną powierzchnię mieszkań znajdują swoje źródła w normach prawa. Celem takich zapisów było zapewnienie minimalnych standardów w obawie przed pogorszeniem się warunków oraz standardów mieszkaniowych Polaków. W szczególności, że zaczęły one znacznie odbiegać – zwłaszcza na płaszczyznach – powierzchniowych od standardów europejskich. W pełni podzielam pogląd ustawodawcy, o ile wszyscy tak bardzo różnimy się od siebie i mamy zupełnie różne potrzeby, w tym także potrzeby mieszkaniowe, tak uważam, że powinny istnieć jakiekolwiek minima. Ciężko wyobrazić sobie, aby człowiek mógł na powierzchni 16m2 realizować wszystkie niezbędne potrzeby. Lecz w zasadzie to nie jest w tym wszystkim najgorsze. Możliwe, że wśród nas istnieje jakiś promil minimalistów, dla których te przykładowe 16m2 będzie w sam raz. Może istnieją asceci, którym nie przeszkadza, że siedząc w toalecie mogą jednocześnie oglądać telewizję w salonie i smażyć jajecznicę w kuchni.
Problemem jest fakt, iż przedmiotowe mieszkanie kosztowało 350.000,00 zł. Tak, każdy metr kwadratowy tego luksusu został wyceniony na przeszło 21.000,00 zł. Podczas, gdy inflacja szaleje i z miesiąca na miesiąc zdajemy sobie sprawę, że za 100 zł rok temu mogliśmy w osiedlowym dyskoncie dostać znacznie więcej, ceny mieszkań rosną w zastraszającym tempie. Oznacza to, że nawet, aby móc zacząć marzyć o naszym przykładowym mieszkaniu kupujący będą zmuszeni do wieloletnich kredytów. Ta konkluzja nie jest żadnym lamentem leniwej lewicy. Daleko mi do określenia siebie jako osoby o lewicujących poglądach, a już szczególnie w kwestiach gospodarczych. Nie oznacza to jednak, że powielam te wszystkie korwinizmy o równych szansach i rozdawaniu wędek. Sądzę, że problem jest o wiele bardziej poważny, niż nam się wydaje.
Trendy na rynkach mieszkaniowych zmieniają się, ceny za m2 są coraz większe, a w Polsce – a mam wrażenie, że szczególnie w Warszawie – panuje przekonanie o tym, iż każdy w końcu to własne mieszkanie powinien mieć. Statystycznie bardzo daleko nam jest do zachodnich Europejczyków, gdzie od lat dominuje wynajem. Dość pogardliwie oceniamy również bamboccioni, czyli mieszkających po ukończeniu 30. roku życia dalej z rodzicami.
Przydałby się… podatek katastralny
W ostatnim czasie nad możliwością wprowadzenia podatku katastralnego zastanawiają się Chiny. Coraz więcej gospodarek dotyka problem, którego źródło stanowi fakt, iż duża część budowanych mieszkań trafia w ręce ludzi zamożnych posiadających inne nieruchomości. Jeśli mają oni kaprys, aby przy kolejnym mieszkaniu nie wyzbywać się gotówki, to decydują się na kredyt, który spłacają wynajmując pozostałe nieruchomości. Jednak teraz, w dobie szalejącej inflacji znacznie chętniej w obawie przed malejącą siłą nabywczą pieniądza lokują zgromadzone dotychczas finanse w nieruchomości. I tak oto 15 z 25 nowo powstałych mieszkań trafia poza krąg odbiorców realnie potrzebujących własnych czterech ścian.
Dobrnęliśmy do takiego momentu, że parafrazując księżniczkę Leię racjonalny ustawodawca jest naszą ostatnią nadzieją. Rozwiązaniem mógłby być przecież mądrze zaplanowany i korzystny podatek katastralny, o którym na łamach Bezprawnika wspominaliśmy już wielokrotnie. Również skuteczne ograniczenia nabywania mieszkań przez instytucje finansowe, które korzystając z faktu, iż zakupy robią hurtowo kupując np. 20-30 mieszkań na rabacie udzielonym przez dewelopera psują lokatorski rynek.
Pragnę podkreślić, że nie uważam, aby zapewnienie młodym ludziom mieszkania pozostawało w wyłącznej gestii państwa. Zdecydowanie nie. Dzisiejszy obraz wygląda jednak dość pesymistycznie. Osoby pragnące się usamodzielnić i marzące, o własnym m2 nawet przy niezłych zarobkach muszą liczyć się z tym, że przez kilka lat będą odkładały na wkład własny, a później podpiszą cyrograf na 30 lat. Jednak rola państwa – szczególnie w obrębie kreowania skutecznie działającego systemu podatkowego – a także regulacji prawnych, pozwalających na wznoszenie nowych inwestycji nie powinna wyłącznie ograniczać się do uwzględniania interesów korporacji. Jeden z największych polskich biznesmenów, Jan Kulczyk zwykł mawiać, że wolny rynek można porównać do demokracji. Tyle, że obecne poczynania firm deweloperskich kooperujących z zagranicznymi funduszami wykupującymi przed startem inwestycji 70% mieszkań znacznie bardziej przypominają rządy oligarchów.
