Wydawać by się mogło, że zakup nieruchomości na raty umożliwia tylko kredyt hipoteczny z banku. Tymczasem takie raty można ustalić również w umowie zawieranej bezpośrednio ze sprzedawcą u notariusza. Tzw. raty notarialne oferują dzisiaj niektóre firmy inwestycyjne, u których można w ten sposób kupić działkę, dom lub mieszkanie. Co ważne, nie trzeba mieć do tego zdolności kredytowej.
Na czym polega zakup nieruchomości na raty notarialne?
Raty notarialne to specyficzna forma finansowania zakupu nieruchomości w systemie ratalnym, która odbywa się bez udziału banku, a więc bez konieczności zaciągania kredytu hipotecznego. Polega to na tym, że kupujący nieruchomość umawia się ze sprzedającym na płatność w ratach, a ich wysokość i terminy spłaty obie strony ustalają w akcie notarialnym kupna-sprzedaży.
Jeśli umowa zawierana jest z firmą, jej zabezpieczeniem, podobnie jak przy kredycie hipotecznym, jest hipoteka. Zapewnia ona więc sprzedającemu możliwość dochodzenia swoich roszczeń bezpośrednio z nieruchomości w sytuacji, gdy kupujący zaprzestanie regulowania rat. Taka hipoteka jest oczywiście potem zwalniana, jeśli kupujący spłaci całe zobowiązanie.
Sprzedaż nieruchomości na raty notarialne właśnie w takiej formie oferują dzisiaj różne firmy inwestycyjne, które skupują nieruchomości, a potem je po prostu odsprzedają. W ten sposób można od nich kupić głównie działki, ale też domy lub mieszkania. Jest to kolejne rozwiązanie będące alternatywą dla kredytu hipotecznego, ponieważ jak pisaliśmy niedawno na naszym portalu, również u jednego z deweloperów będzie można kupić mieszkanie na raty bez udziału banku.
Raty notarialne dostępne są bez BIK i badania zdolności kredytowej
Firmy oferujące zakup nieruchomości na raty notarialne reklamują tę formę finansowania jako idealną dla osób, które z różnych względów nie mogą liczyć na kredyt hipoteczny. Chcąc skorzystać z takiego rozwiązania, nie trzeba bowiem spełniać wielu warunków, jakich wymagają banki. Przede wszystkim nie trzeba wykazywać się zdolnością kredytową, ponieważ wiele firm nie wymaga nawet zaświadczeń o dochodach. Nie ma więc tutaj znaczenia także okres zatrudnienia lub prowadzenia działalności gospodarczej, na który zwracają uwagę banki. Takie firmy nie sprawdzają też kupującego w BIK, a więc teoretycznie na zakup nieruchomości na raty notarialne mają szanse także osoby z zaległościami w spłacie innych zobowiązań.
Ze względu na powyższe zasady cały proces zakupu jest też znacznie prostszy i szybszy niż z pomocą banku. Nie trzeba bowiem składać licznych dokumentów, a potem czekać tygodniami na decyzję kredytową.
Raty notarialne wiążą się też z innymi kosztami
Przy ratach notarialnych są też nieco inne koszty niż w przypadku kredytu. Od kupującego nie jest chociażby pobierana prowizja jak w banku, ani nie wymaga się zakupu ubezpieczenia. Nie obowiązuje też typowe oprocentowanie oparte np. na WIBOR.
Nie oznacza to jednak, że kupujący nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów i trzeba przyznać, że każda firma ustala je w odmienny sposób. Jedna z nich na przykład pobiera roczną opłatę za obsługę rat, inna natomiast dolicza do ceny nieruchomości koszty notarialne, koszty „związane z procesowaniem bezpiecznej transakcji” i swoje wynagrodzenie. Umowy zwykle też przewidują odsetki karne za opóźnienie w spłacie rat.
Rozwiązanie ma jednak też pewne wady
Raty notarialne mogą być faktycznie znacznie łatwiejszym sposobem na sfinansowanie zakupu nieruchomości niż z pomocą kredytu hipotecznego, Mają one jednak też pewne minusy. Najważniejszym z nich jest znacznie krótszy okres spłaty zobowiązania, który automatycznie przekłada się na wyższe raty. W banku spłatę kredytu można bowiem rozłożyć nawet na 30 lat, natomiast raty notarialne można spłacać przez maksymalnie 8-10 lat.
Przykładowo, w jednej z firm miesięczne raty notarialne za zakup mieszkania w cenie 435 000 zł i po wniesieniu wkładu własnego 10 proc. wynoszą 4079 zł przy 8-letnim okresie trwania umowy. Tak przynajmniej wynika z kalkulatora rat widniejącego na stronie firmy. Dla porównania, rata kredytu hipotecznego w tej samej wysokości zobowiązania i przy takim samym okresie spłaty wynosi dzisiaj około 5300 zł. To sugeruje, że raty notarialne są tańsze od kredytu. Przy wydłużeniu okresu kredytowania do 20 lat wysokość raty kredytowej obniża się jednak do poziomu około 3000 zł. Mniejsza rata natomiast może być ważniejsza od wyższych kosztów zobowiązania dla osób o niższych dochodach.
Kolejną wadą tej formy finansowania są specyficzne warunki dotyczące przeniesienia własności. Kupujący staje się bowiem właścicielem nieruchomości dopiero po spłacie całego zobowiązania lub co najmniej połowy rat. W przypadku kredytu hipotecznego przeniesienie prawa własności następuje natomiast od razu.
Warto też pamiętać, że przy zaciąganiu kredytu z banku obowiązują przepisy Ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 r., które zapewniają kredytobiorcy szereg praw i procedur ochronnych. Przy ratach notarialnych takie przepisy nie mają zastosowania, a więc zawarcie umowy jest bardziej ryzykowne.
