Jednym ze sposobów na oszczędzenie są inwestycje w nieruchomości. To sprawdzona metoda, ale z reguły wymaga stosunkowo dużego kapitału. Rząd ma jednak pomysł, jak umożliwić obywatelom inwestowanie w nieruchomości, do tego w atrakcyjny podatkowo sposób. Tzw. spółki rynku wynajmu nieruchomości mają również spolonizować rynek nieruchomości komercyjnych. Kto na tym zyska?
Koncepcja zaproponowana przez ministra Morawieckiego nie jest nowa. Już od kilkudziesięciu lat na zachodnich rynkach z powodzeniem funkcjonują tzw. REIT-y (Real Estate Investment Trust). Są to specjalne podmioty (z reguły spółki), które są właścicielami nieruchomości o charakterze komercyjnym: centrów handlowych, biurowców, magazynów. Przychody takich spółek pochodzą z czynszów najmu oraz sprzedaży takich nieruchomości. Tym, co odróżnia REIT-y od „zwykłych” firm, jest struktura aktywów (majątku) oraz podziału zysku. Większa część majątku powinny stanowić nieruchomości. Gros zysku (np. 90% w USA) jest przeznaczane na wypłatę dla akcjonariuszy. Atrakcyjność REIT-ów wynika z tego, że są one zwolnione z podatków.
REIT w Polsce? Projekt ustawy już jest
Zapowiedź wprowadzenia polskiego odpowiednika REIT-ów wicepremier Morawiecki zapowiedział już jakiś czas temu, a teraz przedstawiono projekt ustawy o o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (w skrócie srwn). Spółka taka będzie musiała spełnić szereg kryteriów, m.in.:
- posiadać kapitał zakładowy nie niższy niż 60 mln zł;
- nie mniej niż 70% wartości bilansowej aktywów stanowią nieruchomości, udziały lub akcje spółek zależnych, oraz akcje innych spółek rynku wynajmu nieruchomości;
- nie mniej niż 70% przychodów netto ze sprzedaży pochodzi z najmu nieruchomości lubich części, lub z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części;
- nie mniej niż 90% zysku jest wypłacanych akcjonariuszom w formie dywidendy;
- przychody z najmu nieruchomości lub ich części są uzyskiwane z najmu co najmniej trzech nieruchomości lub ich części.
Spółki te będą mogły inwestować wyłącznie w budynki o charakterze komercyjnym. Zarówno nieruchomości niezabudowane, jak i budynki i lokale mieszkalne nie będą mogły być przedmiotem inwestycji ze strony spółek rynku wynajmu nieruchomości.
Przychody REIT w Polsce wolne od podatku
Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie zwolnienia z podatku CIT. Znowelizowany art. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych będzie zawierał zapis, że wolne od podatku są
dochody spółek rynku wynajmu nieruchomości uzyskane z najmu nieruchomości lub ich części, a także z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, odpłatnego zbycia udziałów (akcji) spółek zależnych, o których mowa w art. 7 ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości, lub akcji innych spółek rynku wynajmu nieruchomości;
Ustawa ma wejść w życie już od stycznia 2017 r.
Jednym z celów ustawy ma być „repolonizacja” rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Obecnie blisko 90% tego rynku znajduje się pod kontrolą podmiotów zagranicznych, które w swoich krajach korzystają z ulg zbliżonych do proponowanych w projekcie. Ministerstwo ma również inne nadzieje:
Jednym z celów jest także uzyskanie, w wyniku pobudzenia działalności gospodarczej w sektorze rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem, pozytywnych synergii dla całej gospodarki narodowej, co może skutkować trwałym wzrostem gospodarczym i wzmocnieniem warunków dla wzrostu dochodów mieszkańców Polski.
Samorządy stracą na REIT-ach?
Szkoda tylko, że w ślad za proponowanymi pomysłami nie idzie ocena skutków zwolnień podatkowych dla budżetu państwa oraz samorządów (blisko 1/4 wpływów z podatku CIT zostaje podzielona między poszczególne szczeble jednostek samorządu terytorialnego), oprócz mglistego uznania, że dochody podatkowe mogą się zmniejszyć w bliżej nieokreślonym wymiarze. Tabela z wyliczeniami finansowymi wygląda tak:
Z drugiej strony, każda nowa możliwość dodatkowego oszczędzania (a choćby na poczet przyszłej emerytury) zasługuje na pochwałę. Czy faktycznie REIT w Polsce i jej warunkach okażą się świetną metodą do inwestowania dla drobnych ciułaczy, pokaże dopiero przyszłość – doświadczenia innych państw pokazują, że działalność takich podmiotów nie zawsze jest gwarancją zysku.
Dlatego, zanim ulokujesz swoje oszczędności w dowolny instrument finansowy, warto szczegółowo zapoznać się z ofertą i zwrócić uwagę na kruczki prawne. Może w tym pomóc Bezprawnik.pl, z którym współpracuje grupa doświadczonych prawników. Opisz swój problem pod adresem e-mailowym kontakt@bezprawnik.pl, a otrzymasz bezpłatną wycenę rozwiązania sprawy.
