Rekord rezerwacji mieszkań, ale sam bym się nie spieszył. Oto dlaczego

Rekordowy trzeci kwartał na rynku mieszkaniowym

Według wstępnych danych Otodom we wrześniu na siedmiu głównych rynkach kupiono 5,1 tys. mieszkań deweloperskich, co było najlepszym miesięcznym wynikiem w tym roku. Sprzedaż wzrosła o 18 proc. miesiąc do miesiąca i o 17 proc. w ujęciu rocznym. Jednocześnie dokonano 3,5 tys. nowych rezerwacji, czyli najwięcej w historii pomiarów.

Ciekawsze jest jednak to, co wydarzyło się wcześniej. Jak wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, „Wyższa sprzedaż pojawiła się niemal dwa miesiące wcześniej, niż można było oczekiwać. Nie chodzi więc tylko o wrzesień, ale przede wszystkim o zaskakująco dobre lipiec i sierpień”.

Wakacje to zwykle martwy sezon. Tym razem nie były, a cały kwartał zamknął się wynikiem 13,1 tys. lokali, o 25 proc. lepszym niż rok wcześniej.

Podaż nie nadąża za popytem

Po drugiej stronie równania obraz wygląda inaczej. W Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 11 tys. mieszkań, o 16 proc. mniej niż w drugim kwartale, choć o 12 proc. więcej niż przed rokiem. Ożywienie przyszło dopiero we wrześniu, gdy na rynek trafiło 4,5 tys. lokali, wyraźnie powyżej średniej z pierwszych ośmiu miesięcy roku wynoszącej 3,56 tys.

W efekcie w całym kwartale wprowadzono na rynek o ponad 2,2 tys. mieszkań mniej, niż sprzedano. Bieżący popyt przewyższył bieżącą podaż o 22 proc. Oferta skurczyła się jednak tylko o 1,1 tys. lokali, do niespełna 59 tys., bo część zasobu przepływa między pulami mieszkań dostępnych, zarezerwowanych i sprzedanych.

To ostatnie zestawienie warto zapamiętać, bo bywa przedmiotem nadinterpretacji. Doniesienia, w których deweloperzy wyprzedają mieszkania za bezcen, rzadko wytrzymują zderzenie z danymi o strukturze oferty.

Lęk jako motor zakupów mieszkań

Najmocniejszy fragment analizy dotyczy nie liczb, tylko motywacji kupujących. Na koniec września status zarezerwowanych miało 7,2 tys. lokali w siedmiu największych miastach.

Katarzyna Kuniewicz tłumaczy to tak: „Rezerwacje to dość chimeryczny wskaźnik. Można zarezerwować mieszkanie, a potem się wycofać i wybrać inne. Jeśli jednak ich liczba przekracza 2,5 tys. miesięcznie na siedmiu rynkach, to sygnał, że coś mobilizuje stronę popytową. Dziś tym czynnikiem jest lęk. W niestabilnym otoczeniu ludzie intensywniej oglądają oferty, bo mieszkania traktują jako bezpieczną przystań dla pieniędzy”.

Diagnoza jest niewygodna, bo zakup mieszkania pod wpływem niepokoju rzadko bywa decyzją dobrze policzoną. A to właśnie moment, w którym najczęściej popełnia się błędy formalne.

Rezerwacja to jeszcze nie zakup

Skoro rezerwacji jest rekordowo dużo, warto przypomnieć, czym one prawnie są. Umowa rezerwacyjna u dewelopera jest uregulowana w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, zawiera się ją na piśmie pod rygorem nieważności, a opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1 proc. ceny lokalu. Jeżeli nabywca nie uzyska kredytu, opłata podlega zwrotowi.

Potem przychodzi etap właściwy, czyli umowa deweloperska zawierana w formie aktu notarialnego, z harmonogramem wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Przy decyzji podejmowanej pod presją szczególnie warto sprawdzić, kiedy możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej i jakie kary umowne przewidziano w razie opóźnień po stronie dewelopera.

Wpłacane środki chroni Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który ma zwrócić pieniądze nabywcom w razie upadłości inwestora. To zabezpieczenie realne, ale nie zwalnia z czytania umowy, bo nie obejmuje sporów o jakość wykonania czy terminy.

Rabaty w listopadzie, pewne w grudniu

Prognoza Otodom na czwarty kwartał mówi o wyniku nawet o 20 proc. lepszym od trzeciego. Towarzyszy jej zapowiedź, która z punktu widzenia kupującego jest najbardziej praktyczną informacją z całego raportu.

„Średnia cena będzie dalej rosła, ale pojedyncze oferowane mieszkania nie będą drożały. Do tego, podobnie jak w 2025, pod koniec roku deweloperzy zaczną przekonywać klientów rabatami. W październiku może być na to jeszcze za wcześnie, ale w listopadzie promocje już się pojawią, a w grudniu są pewne. To jak nowa tradycja rynkowa”, zapowiada Katarzyna Kuniewicz.

Rozróżnienie między średnią ceną a ceną konkretnego mieszkania jest tu kluczowe. Średnia potrafi rosnąć wyłącznie dlatego, że zmienia się struktura oferty, na przykład sprzedają się tańsze lokale, a zostają droższe. Nagłówek o tym, że ceny mieszkań rosną, i sytuacja konkretnego kupującego to dwie różne historie.

Paradoks stóp procentowych

Osobny wątek dotyczy kredytów. Dr Maciej Kietliński, ekspert do spraw ekonomicznych Otodom, zwraca uwagę na nieoczywisty efekt: „Jednak samo przeświadczenie, że cykl obniżek dobiegł końca, może wpłynąć na percepcję potencjalnych kupujących i utwierdzić ich w przekonaniu, że oczekiwanych spadków cen jednak nie będzie. W takiej sytuacji dalsze odkładanie decyzji o zakupie mieszkania w oczekiwaniu na jeszcze korzystniejsze warunki kredytowe może zacząć być postrzegane jako bezcelowe”.

Innymi słowy, brak perspektywy tańszego kredytu może krótkoterminowo rozruszać rynek zamiast go schłodzić. Pod warunkiem jednak, że zdolność kredytowa się nie pogorszy, a ta bywa kapryśna. Wystarczy przypomnieć, że spadek, jaki potrafi zaliczyć zdolność kredytowa Polaków, w kilka tygodni zawęża pulę dostępnych mieszkań bardziej niż jakakolwiek zmiana cen, a najmocniej uderza w rodziny z dziećmi.

Dla kupującego wniosek jest prosty

Rynek jest rozgrzany, oferta ciasna, a sprzedający mają przewagę negocjacyjną. Jednocześnie od listopada ta przewaga zaczyna topnieć, bo deweloperzy wchodzą w tryb domykania rocznych planów sprzedażowych. Kto nie działa pod presją terminu, ma argument za tym, żeby poczekać kilka tygodni. Kto działa pod presją lęku, powinien najpierw sprawdzić, czy to presja realna.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj