Czym jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska zawierana jest jeszcze przed ukończeniem budowy nieruchomości. Deweloper może pozyskiwać klientów już na etapie prowadzenia budowy albo gdy ta jeszcze się nie rozpoczęła. Poprzez zawarcie umowy zobowiązuje się więc do wybudowania konkretnej nieruchomości, a następnie przeniesienia własności na nabywcę. Obowiązkiem nabywcy jest natomiast zapłata ceny.
Umowa deweloperska nie jest więc jedyną umową przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego. Na późniejszym etapie strony zawierają jeszcze drugą - przenoszącą własność. Zdarza się także, że umowa deweloperska poprzedzona jest zawarciem tak zwanej umowy rezerwacyjnej. Deweloper zobowiązuje się w niej, że na określony czas wyłączy lokal ze swojej oferty w zamian za opłatę rezerwacyjną. Taką umowę strony zawierają na przykład, gdy potencjalny nabywca mieszkania musi wcześniej zbadać zdolność kredytową.
Jak przebiega przedsięwzięcie deweloperskie?
Deweloper może rozpocząć realizację budowy, gdy posiada tytuł prawny do nieruchomości, dysponuje projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę. Zakłada wtedy rachunek powierniczy, na który będzie przyjmował wpłaty od nabywców.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Następnie deweloper przygotowuje prospekt informacyjny w formie papierowej albo elektronicznej. Określa tam szczegóły całego przedsięwzięcia. Taki prospekt deweloper ma obowiązek przekazać każdemu, kto rozważa podpisanie umowy. Po otrzymaniu prospektu potencjalny nabywca będzie mógł zdecydować, czy chce podpisać umowę. Jeśli się na to zdecyduje, umowa zawierana jest w formie aktu notarialnego. W akcie tym zawarty jest także wniosek o wpis roszczenia do księgi wieczystej.
Następnie nabywca zgodnie z umową dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Po zrealizowaniu całego przedsięwzięcia następuje odbiór nieruchomości i zawarcie drugiej umowy – przenoszącej własność.
W jaki sposób chronione są prawa nabywcy?
Z punktu widzenia nabywcy umowa deweloperska jest dosyć ryzykowana. Zawiera się ją często jeszcze przed rozpoczęciem budowy, dotyczy więc rzeczy, która jeszcze nie istnieje. Już przed przeniesieniem własności nabywca musi też zapłacić uzgodnioną cenę. Z tego powodu ustawa deweloperska przewiduje pewne mechanizmy ochronne, wśród których można wymienić:
- Prospekt informacyjny;
- Rachunek powierniczy;
- Szczegółowe określenie treści umowy;
- Obowiązek zawarcia umowy w formie aktu notarialnego;
- Wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości.
Prospekt informacyjny
Prospekt informacyjny może występować w wersji papierowej albo elektronicznej. Każdy deweloper musi podać w prospekcie każdemu nabywcy dokładnie ten sam zestaw informacji określony w ustawie. Jeśli nabywca takich informacji nie otrzyma, w ciągu 30 dni będzie mógł odstąpić od umowy.
Prospekt składa się z dwóch części. Pierwsza z nich (część ogólna) zawiera informacje o deweloperze, a także dotychczasowe realizacje. Znajdują się w niej także informacje o nieruchomości dotyczące działki, jej położenia, obciążenia na nieruchomości czy planowanych inwestycji w promieniu 1 kilometra. W prospekcie deweloper informuje także o sposobie zabezpieczenia praw nabywcy i zabudowania nieruchomości. Druga część prospektu jest częścią indywidualną. Informacje w niej zamieszczone zależą od poszczególnych nieruchomości.
Do prospektu deweloper dołącza także rzut kondygnacji z oznaczeniem kolejnego mieszkania. Cały prospekt ma ogromne znaczenie dla nabywcy. Pozwala mu w przystępny sposób zapoznać się z najważniejszymi elementami transakcji, które znajdą się w umowie, a których ze względu na skomplikowany język prawniczy mógłby nie zrozumieć.
Akt notarialny i wpis do księgi wieczystej
Umowa deweloperska musi też być zawarta u notariusza. Dzięki temu w razie niewywiązania się przez dewelopera z obowiązku przeniesienia własności, możliwe jest żądanie zawarcia na drodze sądowej. Wpis roszczenia do księgi wieczystej uniemożliwia natomiast deweloperowi dokonanie tak zwanej podwójnej sprzedaży. Nie będzie więc mógł skutecznie zobowiązać się wobec innej osoby do przeniesienia własności tej samej nieruchomości.
Mieszkaniowy rachunek powierniczy
Pieniądze na poczet przyszłego domu lub mieszkania powinny wpływać na rachunek powierniczy. Może on występować w kilku wariantach:
- Wariant zamknięty oznacza, że przedsiębiorca nie będzie miał dostępu do wpłacanych na rachunek pieniędzy do momentu zakończenia przedsięwzięcia i przeniesienia własności na nabywcę;
- Wariant otwarty, w przypadku którego wypłaty pieniędzy następuje kilkukrotnie. Po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia i potwierdzeniu tego przez bank, deweloper otrzyma część środków odpowiadających procentowo wartości danego etapu. Wariant otwarty może występować bez dodatkowego zabezpieczenia, z dodatkową gwarancją bankową lub z dodatkową gwarancją ubezpieczeniową.
Deweloper nie ma więc stałego dostępu do rachunku. Może natomiast kontrolować, kto wpłacił kwoty jakiej wysokości. Dostęp do rachunku otwiera mu bank, w zależności od wariantu – po przeniesieniu własności lub zakończeniu konkretnego etapu.
Na co zwrócić uwagę, zawierając umowę z deweloperem?
Umowa deweloperska zawierana jest przed notariuszem. Podlega więc kontroli pod względem zgodności z prawem. Mogą jednak znaleźć się w niej postanowienia niekorzystne z punktu widzenia przyszłych nabywców. Warto więc zwrócić uwagę na kilka kwestii:
- Przede wszystkim należy dokładnie przeczytać prospekt informacyjny i upewnić się, że informacje na prospekcie znalazły się także w umowie z deweloperem. Jeśli będzie inaczej, zostanie to podkreślone w akcie notarialnym, by dać nabywcy możliwość zaakceptowania zmian.
- Należy się także upewnić, że pieniądze wpłacane deweloperowi znajdą się na rachunku powierniczym, a nie na innym koncie. Powinno być to wyraźnie zaznaczone w umowie.
- Ważna jest także nazwa umowy. Powinna się ona nazywać właśnie „umową deweloperską”, a nie „umową przedwstępną” czy „umową budowlaną”.
- Równie istotne jest dokładne określenie standardu wykończenia. Dzięki temu na podstawie umowy nabywca będzie mógł domagać się konkretnych rezultatów i uniknąć ewentualnych sporów z deweloperem.
- Terminy rozpoczęcia budowy, zakończenia inwestycji czy odbioru nieruchomości powinny być dokładnie wskazane w umowie. Niekorzystne z punktu nabywcy jest uwzględnianie możliwości ich przesunięcia w wielu przypadkach. Tak samo niekorzystne jest ustalanie terminów względnych – na przykład „X miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości”.
- Nabywca powinien zwrócić też uwagę na dodatkowe koszty. Oprócz zapłaty ceny i kosztów utrzymania mieszkania może też zostać obciążony wydatkami związanymi z zawarciem umowy przyrzeczonej, opłatą za przyłączenie do sieci czy opłatą za bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu.
