Zbliżamy się powoli do końca roku, który dla rynku nieruchomości był wyjątkowy pod wieloma względami. Bezpieczny Kredyt, odmieniany przez wszystkie przypadki, mocno wpłynął na sytuację na rynku, przyczyniając się m.in. do wzrostu cen nieruchomości (choć warto jednocześnie zaznaczyć, że na ceny mieszkań miało wpływ więcej czynników). Przede wszystkim jednak Bezpieczny Kredyt obnażył problemy, z którymi borykaliśmy się już wcześniej. Mowa o niskiej podaży mieszkań, dostępności kredytów i braku pomysłu na prawdziwą reformę na rynku mieszkaniowym.
Rynek mieszkaniowy w 2023 r. pod znakiem Bezpiecznego Kredytu
Pod koniec 2022 r. ustępujący rząd zapowiedział program Pierwsze Mieszkanie, składający się z dwóch zasadniczych elementów – Bezpiecznego Kredytu oraz Konta Mieszkaniowego. Pierwszy z nich, czyli kredyt „na 2 proc.”, miał decydujący wpływ na rynek nieruchomości – a przede wszystkim na znaczące zwiększenie popytu oraz ceny mieszkań. Jak komentuje Agnieszka Nachyla, Business Chapter Leader w Santander Bank Polska na łamach raportu Totalmoney.pl „Czas zmian na rynku hipotek? Sprawdzamy, co przyniosą nowe zasady, program Pierwsze mieszkanie i prognozy cenowe” autorstwa Macieja Kazimierskiego,
Rosnący popyt na mieszkania finansowane Bezpiecznym kredytem 2% wpływa jednak na cały rynek mieszkaniowy., Klienci, którzy nie mogą skorzystać z programu Pierwsze Mieszkanie, obserwują z niepokojem wzrost cen nieruchomości i kurczącą się podaż, i w efekcie przyspieszają decyzje o zakupie nieruchomości na realizację swoich potrzeb mieszkaniowych lub w celach inwestycyjnych.
Ekspertka jednocześnie bardzo trafnie przewidziała to, co dzieje się na rynku nieruchomości obecnie – czyli mocny wzrost popytu na Bezpieczny Kredyt w ostatnich miesiącach roku:
Z uwagi na ograniczony budżet państwa na dopłaty począwszy od 2024 roku, kumulację wniosków o Bezpieczny kredyt 2% będziemy obserwować do końca bieżącego roku i w pierwszych dniach stycznia przyszłego roku, a następnie na początku każdego roku do końca działania programu, czyli do 2027 roku (o ile nie zmienią się warunki programu Pierwsze Mieszkanie).
A trzeba jednocześnie podkreślić, że zmiany – lub wręcz całkowita likwidacja Bezpiecznego Kredytu – są więcej niż prawdopodobne. Niewykluczone na przykład, że nowy rząd zdecyduje się na wprowadzenie zmodyfikowanego kredytu 0 proc. Z niedawnych wypowiedzi Andrzeja Domańskiego, typowanego na ministra finansów w rządzie koalicyjnym wynika, że możliwe jest na przykład wprowadzenie kryterium dochodowego, co znacząco zmniejszyłoby grupę potencjalnych kredytobiorców.
Warto jednocześnie mieć świadomość, że sama zapowiedź wprowadzenia preferencyjnego kredytu wystarczyła, by ceny nieruchomości zaczęły rosnąć (choć można przypuszczać, że swój wpływ miała również nowa rekomendacja KNF; nadzór pozwolił bankom na obniżenie bufora procentowego przy obliczaniu zdolności kredytowej). W większym stopniu dotyczyło to (przynajmniej na początku) rynku pierwotnego niż wtórnego; w przypadku mieszkań „z drugiej ręki” ceny zaczęły rosnąć nieco później, co doskonale obrazują poniższe wykresy.
W przypadku rynku wtórnego widać wyraźnie, że ceny na największych rynkach mieszkaniowych zaczęły szybciej rosnąć od lipca, czyli od momentu wprowadzenia programu. Deweloperzy „przygotowywali” się na Bezpieczny Kredyt praktycznie od początku roku, choć największe wzrosty cen ofertowych również nastąpiły dopiero po wprowadzeniu programu. Jak komentuje dla Totalmoney.pl Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynek Pierwotny,
Drożyzna w ramach pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki dość ostro w roku bieżącym przyspieszyła. W okresie styczeń-sierpień ceny ofertowe nowych mieszkań mocno zwyżkowały w największych krajowych metropoliach: w Warszawie o 12 proc., w Krakowie o 18,5 proc., Trójmieście 13,5 proc., a we Wrocławiu i Poznaniu „zaledwie” o 7,5 proc. Średnio jednak wychodzi już nieco powyżej 10 proc., co pozwala prognozować tegoroczny wzrost cen, bagatela, nawet o jedną piątą. A to oznacza wartość znacznie wyższą od tempa wzrostu płac, a także ponad dwukrotnie przekraczającą przewidywaną na rok bieżący inflację.
Jędrzyński uważa zresztą, że będzie jeszcze gorzej:
Jeśli podobna sytuacja utrzyma się w kolejnych tygodniach i miesiącach, na rynku pierwotnym dojdzie do niebezpiecznego pogłębienia nierównowagi popytowo-podażowej, której główną konsekwencją będzie, poza załamaniem płynności rynkowej, dalszy drastyczny wzrost cen. Niestety już obecnie niepokojąco rokuje on wykreowaniem bańki cenowej, która jak wiadomo jest pierwszorzędnym zarzewiem kryzysu na rynku nieruchomości. Miejmy jednak nadzieję, że nie dojdzie do aż tak niepożądanych rozstrzygnięć, a deweloperzy już wkrótce znacznie poprawią swoją aktywność inwestycyjną.
Drastyczny spadek podaży mieszkań
Bezpieczny Kredyt nie tylko sprawił, że ceny mieszkań znacząco wzrosły, ale też – doprowadził do ograniczenia podaży nieruchomości. Na przykład na rynku wtórnym pod koniec września było 135,5 tys. mieszkań na sprzedaż (dane Unirepo.pl, na które powołuje się Rynek Pierwotny), podczas gdy trzy miesiące wcześniej było ich 146,5 tys. – a przecież w międzyczasie cały czas wystawiano nowe oferty. Ograniczenie podaży jeszcze bardziej zauważalne jest na rynku pierwotnym. Jak komentuje Jędrzyński, przed rokiem w siedmiu największych miasta oferta lokali na sprzedaż obejmowała 60,5 tys. lokali. Obecnie – już tylko 41 tys.
Niezauważone Konto Mieszkaniowe
W cieniu Bezpiecznego Kredytu pozostało natomiast Konto Mieszkaniowe – i to mimo tego, że eksperci już wcześniej zgodnie podkreślali, że jest to ciekawe i atrakcyjne rozwiązanie dla tych, którzy w dłuższej perspektywie zamierzają kupić nieruchomość. Jak na przykład komentuje dla Totalmoney.pl Elżbieta Głąbicka, Menedżer ds. Produktów Oszczędnościowych w Alior Bank,
Konto Mieszkaniowe może być świetnym sposobem na oszczędzanie pieniędzy na wkład własny, który zostanie potem uzupełniony kredytem hipotecznym lub innymi środkami własnymi. Oczywiście oszczędzanie na takim koncie należy rozpatrywać w charakterze długoterminowym, minimalny okres oszczędzania na Koncie Mieszkaniowym to 3 lata, a maksymalny to 10 lat.
Warto też dodać, że oprócz premii mieszkaniowej dla posiadaczy Konta Mieszkaniowego, rząd przewidział zwolnienie z podatku od odsetek. Mimo to nowe rozwiązanie nie cieszy się zbyt dużą popularnością. Z najnowszych danych MRiT wynika, że do tej pory założono zaledwie 4405 Kont Mieszkaniowych (choć jednocześnie zgromadzono już na nich łącznie sporą kwotę, bo 18,414 mln zł).
Program Pierwsze Mieszkanie, a w szczególności Bezpieczny Kredyt, obnażył problemy rynku mieszkaniowego
Rządzący, wprowadzając program Pierwsze Mieszkanie, chcieli umożliwić Polakom zakup pierwszej nieruchomości na atrakcyjniejszych warunkach – i jednocześnie sprawić, że kupno swojego mieszkania będzie możliwe nawet dla tych, którzy do tej pory nie mogli sobie na to pozwolić, ponieważ mieli np. zbyt niską zdolność kredytową. W praktyce jednak z programu skorzystali… najbogatsi – z danych BIK wynika, że wiarygodność kredytowa osób, które wzięły Bezpieczny Kredyt, jest średnio lepsza niż wiarygodność wszystkich kredytobiorców hipotecznych. Co więcej, program znacząco wpłynął na podaż, która od jakiegoś czasu i tak utrzymuje się na dość niskim poziomie. Teraz sytuacja dodatkowo się pogorszyła, co oznacza, że osobom, które nie mogą wziąć Bezpiecznego Kredytu, będzie znacznie trudniej kupić wymarzone mieszkanie – z jednej strony ze względu na niższą liczbę ofert, z drugiej – na wzrost cen mieszkań.
To pokazuje również, jak trudna jest sytuacja na rynku nieruchomości. Na zakup mieszkania wciąż nie stać wielu Polaków (m.in. ze względu na niską zdolność kredytową), a rządowa pomoc została źle zaadresowana. Nie rozwiązano też w żaden sposób problemu niskiej podaży; wręcz go pogłębiono. Widać również, że poprzednie ekipy rządzące nie miały żadnego pomysłu na poważniejszą reformę, która faktycznie zmieniłaby sytuację na rynku. Bezpieczny Kredyt był zatem prezentem dla pewnej grupy osób (które mogły z niego skorzystać i to zrobiły), ale jednocześnie pogrzebał na jakiś czas nadzieje reszty Polaków na zakup własnej nieruchomości – lub przynajmniej znacząco to utrudnił.
Artykuł powstał we współpracy reklamowej z Totalmoney.pl
