Zmiany na rynku mieszkaniowym dotyczą głównie rynku pierwotnego - tym razem za sprawą nowych przepisów prawa, które wymuszą na deweloperach podjęcie konkretnych działań. Chodzi o ustawę o jawności cen mieszkań i domów, która zobowiązuje firmy do posiadania stron internetowych dla swoich inwestycji i publikowania na nich pełnych informacji o cenach oferowanych lokali. Obowiązek ten obejmuje nie tylko cenę za metr kwadratowy, ale także koszty pomieszczeń dodatkowych oraz historię zmian stawek. Dane te będą musiały być również raportowane do rządowego portalu dane.gov.pl.

Dla kogo ta zmiana będzie największym wyzwaniem? Jak wynika z danych Otodom, choć część dużych deweloperów już teraz prowadzi transparentną politykę cenową, to problem mogą mieć mniejsze firmy. Dotyczy to zwłaszcza podmiotów specjalizujących się w sprzedaży domów na obrzeżach aglomeracji, które stanowią aż 27 proc. rynku. Do tej pory ich sprzedaż opierała się głównie na portalach ogłoszeniowych, a nie na własnych, dedykowanych stronach internetowych. Warto przy tym sprostować pojawiające się w mediach informacje; choć ustawa wchodzi w życie w lipcu, to po uwzględnieniu vacatio legis i okresu na dostosowanie, deweloperzy w praktyce będą musieli stosować się do nowych zasad dopiero od września.

Jak komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań w Otodom, nowe regulacje wchodzą w życie w momencie wyjątkowej niepewności rynkowej, przez co prognozowanie jest dziś niezwykle trudne - zwłaszcza że rynek w ostatnich latach podlegał gwałtownym i często sprzecznym ze sobą wahaniom.

Dane sprzedażowe z siedmiu największych rynków doskonale to obrazują. W 2022 r. liczba sprzedanych mieszkań spadła o 39 proc., by już w 2023 r. wzrosnąć o 42 proc., a w 2024 ponownie spaść o 28 proc. Jedynym stałym i niezmiennym trendem w tym okresie był systematyczny wzrost cen. Mimo wahań popytu i podaży, średnia cena metra kwadratowego w największych miastach wzrosła z 8 950 zł na koniec 2019 r. do 14 768 zł na koniec 2024 r., co oznacza wzrost aż o 65 proc.

W oparciu o dane z pierwszych pięciu miesięcy 2025 r. Kuniewicz kreśli dwa główne scenariusze na resztę roku. Pierwszy scenariusz - stabilizacyjny - zakłada, że sprzedaż w kolejnych miesiącach utrzyma się na poziomie zbliżonym do drugiej połowy 2024 r. W takim ujęciu roczna sprzedaż wyniesie ok. 36,5 tys. mieszkań, co oznaczałoby minimalny spadek rok do roku. Obecnie ten scenariusz wydaje się najbardziej prawdopodobny.

Drugi scenariusz zakłada ożywienie popytu, który miałby być napędzany m.in. majową obniżką stóp procentowych. Sprzedaż mogłaby wówczas kształtować się na poziomie z 2023 r., a roczny wolumen sięgnąłby 45 tys. lokali, co oznaczałoby wzrost o 22 proc. w stosunku do 2024 r. To jednak scenariusz zdecydowanie optymistyczny i mniej prawdopodobny.

Teoretycznie możliwy jest jeszcze jeden scenariusz, zakładający załamanie sprzedaży. Zdaniem Kuniewicz jest on jednak najmniej prawdopodobny.

Jak to wszystko wpłynie na rynek mieszkaniowy z perspektywy potencjalnych nabywców? Niewykluczone, że spełnienie pierwszego scenariusza będzie oznaczać dalszą stabilizację cen (z niewielkimi, miejscowymi korektami). Drugi scenariusz byłby raczej impulsem do podniesienia cen ze strony deweloperów. Można jednak przypuszczać, że w najbliższych tygodniach raczej niewiele się zmieni - a z prawdziwym zwrotem będziemy mieć do czynienia na jesień, gdy minie vacatio legis dla nowych przepisów i wiadomo będzie, co dalej z obniżkami stóp procentowych.