Program dotowanych przez państwo kredytów hipotecznych nie zostanie zrealizowany. Myliłby się jednak ten, kto sądzi, że społeczeństwo pokazało wreszcie deweloperom, kto jest suwerenem w tym kraju. Problem w tym, że poradzą sobie oni z tą drobną niedogodnością bez większego wysiłku. Wystarczy najzwyczajniej w świecie wstrzymać sprzedaż mieszkań do momentu, aż uzyskają za nie satysfakcjonującą ich cenę.
Nie ma co liczyć, że „bańka” na rynku nieruchomości pęknie, dopóki mieszkanie jest ulubioną inwestycją Polaków
Kredyt na start, znany też jako „Bezpieczny Kredyt 0 procent”, najwyraźniej znowu wylądował w koszu. Być może tym razem z niego już przez jakiś czas nie wróci. Zamiast tego mamy dostać zupełnie nowy program wsparcia zakupu mieszkania, o którym jeszcze niewiele wiadomo. Być może punktem wyjścia okażą się propozycje dotyczące budowania relatywnie tanich mieszkań na wynajem oraz budownictwa społecznego? Może po prostu ominie się pośredników w postaci banków? W tym momencie istotne jest jednak coś innego. Czy trwała śmierć kredytu 0 proc. wpłynie na ceny mieszkań? Odpowiedź wcale nie napawa optymizmem.
Wydawać by się mogło, że przeciwnicy programu dopłat zagrali na nosie jego rzeczywistym beneficjentom, których zwykło się upatrywać w deweloperach. Prawdę mówiąc, ja wskazywałbym raczej w kierunku banków oraz zawodowych i domorosłych flipperów. W każdym razie, bez sztucznej stymulacji popytu poprzez dotowane kredyty, prawa rynku powinny wymusić na sprzedających obniżkę cen. Niestety, w długim okresie nie mamy co liczyć na tak szczęśliwe zakończenie. W najlepszym wypadku w grę wchodzi wstrzymanie na jakiś czas cyklu windowania cen mieszkań w górę.
Jak już wspomniałem na łamach Bezprawnika, byłbym daleki od uznawania deweloperów za źródło wszelkiego zła na polskim rynku nieruchomości. Nie chciałbym też zarzucać im jako środowisku kolektywną złą wolę. Rozumiem nawet, że budowanie mieszkań to inwestycja długofalowa i kosztowna, a rozmiar marż niejako to kompensuje. Ktoś to musi robić, a kolejne rządy od 35 lat robią wszystko, by byli to właśnie deweloperzy. Równocześnie jednak zdaję sobie sprawę tego, że celem tych przedsiębiorców jest przede wszystkim pomnażanie swoich zysków.
Owszem, z ich perspektywy stan nieprzerwanego i stabilnego wzrostu cen mieszkań jest prawdziwym ideałem. Dzięki temu mają gwarancję, że ich inwestycje się zwrócą. To samo zresztą dotyczy pozostałych osób inwestujących akurat w nieruchomości. Nie bez powodu wspominałem o flipperach i domorosłych inwestorach. Przy czym to deweloperzy dysponują świeżo co oddanymi do użytku mieszkaniami. Mają tym samym szczególną możliwość powstrzymania spadku cen. Wystarczy wziąć Polaków na przetrzymanie i po prostu wstrzymać sprzedaż mieszkań na jakiś czas.
Ograniczona sprzedaż mieszkań także może wpłynąć na ich ceny
Mechanizm wydaje się bardzo prosty: skoro stymulowanie popytu przez państwo nam odpada, to możemy wykorzystać ten sam mechanizm rynkowy na swoją korzyść i zmniejszyć podaż. Polacy dalej będą kupować nieruchomości na potęgę, nic nie jest w stanie tego zmienić. Młodzi szukają własnego dachu nad głową zmęczeni humorkami swoich wynajmujących. Przede wszystkim jednak osoby, które zgromadziły jakiś w miarę sensowny majątek, starają się go zabezpieczyć poprzez najlepszy znany im sposób: zakup nieruchomości.
Sprzedaż mieszkań z mniejszej puli oznacza, że mniej-więcej ta sama grupa zainteresowanych wciąż będzie sobie wyszarpywać wymarzone cztery kąty z rąk. Ceny dalej będą rosły. Deweloperzy będą zaś rzucać na rynek mieszkania wtedy, gdy uzyskają satysfakcjonującą ich cenę, która powinna zresztą kompensować im także zwłokę. Brzmi jak teoria spiskowa albo scenariusz z najgorszego koszmaru młodego Polaka gnieżdżącego się z małżonkiem z dzieckiem u teściów? Możliwe. Portal Love Kraków.pl zwrócił jednak ostatnio uwagę, że deweloperzy już się zastanawiają nad takim ruchem.
Powołuje się ona na słowa Małgorzaty Klich, prezes krakowskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich. W trakcie Trzeciego Krakowskiego Kongresu Miejskiego przedstawiciele branży zastanawiali się nad stanem rynku nieruchomości i perspektywami na przyszłość. Zauważono przejściowe spowolnienie, przez niektórych zwane wręcz kryzysem. Przytomnie zauważono, że ze względu na koszty oraz uporczywe inwestowanie przez Polaków w mieszkania nie ma co się spodziewać wielkich obniżek. W dalszej części dyskusji Małgorzata Klich wypowiedziała słowa, które dają do myślenia.
W naszej branży tego jeszcze nie nazywamy kryzysem, lecz spowolnieniem. To nie sprawi, że będziemy sprzedawać lokale po niskich cenach czy oferować drastyczne zniżki. Po prostu wolimy poczekać, i tak niestety będzie.
Niektórzy komentatorzy już dopatrzyli się w tym stwierdzeniu deweloperskiej zmowy cenowej przynajmniej w Krakowie. Trudno jednak traktować takie sugestie poważnie. Deweloperzy po prostu będą racjonalnie dysponować swoimi zasobami w swoim najlepiej rozumianym interesie. Ponownie warto zwrócić uwagę, że mamy do czynienia z przedsiębiorstwami, a nie z państwem mającym konkretne obowiązki względem obywateli w sferze mieszkaniowej.
Błędem byłoby przerzucanie odpowiedzialności z ustawodawcy i egzekutywy na prywatne firmy. Wzrostu cen mieszkań nie da się zatrzymać bez uczynienia nieruchomości nieatrakcyjną inwestycją dla wielkich graczy i drobnych ciułaczy. Najlepszą drogą wydaje się dobrze skonstruowany podatek katastralny.
