Średnie ceny mieszkań rosną, ale to złudzenie optyczne. Deweloperzy mają nóż na gardle

Zimowy zastój na rynku mieszkaniowym trwał wyjątkowo długo

Pierwsze tygodnie roku przyniosły na rynku nieruchomości ciszę, jakiej branża dawno nie pamiętała. Zwykle sezonowy spadek aktywności kończy się wraz z rozpoczęciem nowego roku, ale tym razem cisza z grudnia 2025 r. przeciągnęła się przez cały styczeń i większą część lutego. Ferie zimowe, a do tego fala silnych mrozów, skutecznie zniechęcały zarówno kupujących, jak i sprzedających do jakichkolwiek ruchów. Ożywienie po stronie popytu pojawiło się dopiero w drugiej połowie lutego, natomiast podaż nowych ofert – szczególnie tych najbardziej pożądanych – wciąż pozostaje na niewystarczającym poziomie.

To zresztą ciekawy paradoks obecnej sytuacji: osoby szukające mieszkań wróciły do aktywnego przeglądania ofert i umawiania się na prezentacje, ale sprzedający – zwłaszcza ci, którzy dysponują atrakcyjnymi lokalami – nie spieszą się z wystawianiem ich na rynek. Efekt? Dobrze zlokalizowane mieszkania w przyzwoitym stanie technicznym, wycenione realistycznie, schodzą szybko. Reszta czeka.

Lokalizacja i stan techniczny decydują o tempie sprzedaży

Wśród aktywnych kupujących, jak wynika z analizy danych Grupy Morizon-Gratka, dominują osoby nabywające lokale na własne potrzeby. Najbardziej poszukiwane są mieszkania o średnim lub wyższym standardzie wykończenia, położone w dobrych dzielnicach. Jeżeli cena takiego lokalu odpowiada rynkowym realiom, transakcja następuje stosunkowo szybko.

Problem zaczyna się przy mieszkaniach na obrzeżach miast i przy lokalach wymagających kosztownego remontu, gdy sprzedający nie uwzględnił tych nakładów w cenie. Warto przypomnieć, że potrzeba 67 tys. zł na remont małego mieszkania w 2026 r. nawet w optymistycznym wariancie – i kupujący o tym wiedzą. Coraz częściej przeliczają realny koszt zakupu łącznie z modernizacją i odrzucają oferty, które tego nie uwzględniają.

Zupełnym brakiem zainteresowania cieszą się natomiast mieszkania, których ceny są wyraźnie oderwane od tego, co rynek jest gotów zaakceptować. Na ustabilizowanym rynku, a z takim mamy do czynienia od wielu miesięcy, kupujący nie odczuwają presji czasu. Nie boją się, że za miesiąc będzie drożej, nie gonią za ostatnim wolnym kredytem. Wolą poczekać, niż przepłacić.

Ceny ofertowe w lutym 2026 – Łódź jedynym miastem ze spadkiem

Według danych Grupy Morizon-Gratka za luty 2026 r. średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w niemal wszystkich analizowanych miastach były wyższe niż rok wcześniej – średnio o 2,7 proc. Największe roczne wzrosty odnotowano w Gdańsku, Bydgoszczy i Olsztynie (ok. 5 proc.). W Krakowie metr kwadratowy podrożał rok do roku o 2,6 proc., natomiast w Warszawie zaledwie o 0,3 proc. – przy średniej cenie 17 462 zł/mkw. stolica praktycznie stoi w miejscu.

Jedynym dużym miastem, gdzie średnia cena ofertowa spadła w ujęciu rocznym, okazała się Łódź – o 2,3 proc., do poziomu 8 434 zł/mkw. W kontekście możliwych dalszych spadków cen mieszkań, sygnalizowanych przez analityków od kilku miesięcy, łódzkie dane potwierdzają, że korekta cenowa na rynku wtórnym jest faktem – przynajmniej w niektórych lokalizacjach.

W ujęciu miesięcznym zmiany były tradycyjnie kosmetyczne i nie przekraczały 1 proc. w żadnym kierunku, z wyjątkiem wspomnianej Łodzi, gdzie spadek miesiąc do miesiąca wyniósł 1,4 proc. W Białymstoku i Katowicach ceny w lutym utrzymały się dokładnie na poziomie styczniowym.

Dlaczego średnie rosną, skoro rynek stoi w miejscu?

Warto zwrócić uwagę na pewien mechanizm statystyczny, który zniekształca obraz. Niewielkie roczne wzrosty średnich cen ofertowych wynikają w dużej mierze z rosnącego udziału w podaży mieszkań w stosunkowo nowych budynkach, wykończonych i wyposażonych w ostatnich latach. Takie lokale mają naturalnie wyższe wyceny, co winduje średnią – jednocześnie kompensując realne spadki cen, jakie dotykają starsze budownictwo. To trochę tak, jakby do klasowej średniej z matematyki dorzucić kilku olimpijczyków: wynik rośnie, choć większość uczniów pisze tak samo jak wcześniej.

Dla kupujących istotniejsze od średnich statystycznych są więc ceny transakcyjne, czyli te, po których mieszkania faktycznie zmieniają właściciela. A te – biorąc pod uwagę powszechność negocjacji – mogą wyglądać zupełnie inaczej niż kwoty w ogłoszeniach. Na początku 2026 roku wzrost cen mieszkań szedł w parze z mniejszym popytem, co oznacza, że formalnie cenniki rosną, ale realne transakcje zamykają się na niższych kwotach.

Upusty od ceny wywoławczej to dziś norma, nie wyjątek

W obecnych warunkach rynkowych negocjowanie ceny mieszkania przestało być tematem tabu – stało się standardową częścią procesu zakupowego. Sprzedający, którzy tego nie akceptują i trwają przy cenach oderwanych od rzeczywistości, po prostu nie sprzedają. Ich oferty miesiącami zalegają na portalach, tracąc z każdym tygodniem na atrakcyjności.

Rynek jest teraz w specyficznej fazie, w której kupujący mają czas, wiedzę i narzędzia do porównywania ofert. Ustawa o jawności cen na rynku pierwotnym, rosnąca transparentność rynku wtórnego, dostęp do danych o cenach transakcyjnych z raportów NBP – to wszystko sprawia, że pozycja negocjacyjna nabywców jest znacznie silniejsza niż jeszcze dwa lata temu.

Wiosna może przynieść więcej transakcji – ale pod warunkami

Rosnąca od końca lutego aktywność osób poszukujących mieszkań pozwala przypuszczać, że wiosna przyniesie więcej prezentacji i finalizowanych umów. Żeby tak się stało, muszą jednak zostać spełnione dwa warunki: albo zwiększy się podaż atrakcyjnych ofert, albo sprzedający zrewidują swoje oczekiwania cenowe. Prawdopodobnie potrzeba trochę jednego i trochę drugiego.

Na rynku, na którym eksperci prognozowali koniec drogich mieszkań i wyraźniejsze spadki cen w 2026 r., sprzedający muszą pogodzić się z tym, że era gorączki zakupowej minęła. Klient, który nie czuje presji czasu, nie będzie płacił więcej, niż zaplanował – i żadna marketingowa narracja o „wyjątkowej okazji" tego nie zmieni. Rynek nieruchomości wszedł w fazę, w której decydującą walutą stała się cierpliwość – i to po obu stronach transakcji.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj