Wyraźne spadki w ujęciu rocznym. Analiza cen transakcyjnych mieszkań dostarcza ciekawych wniosków
Dane z III kwartału 2025 r. pokazują, że w ujęciu rocznym ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły we wszystkich pięciu największych analizowanych miastach. Najgłębszą korektę odnotowano w Krakowie, gdzie średnia cena płacona za mieszkanie była aż o 9,7 proc. niższa niż przed rokiem. W Warszawie i Gdańsku spadki te wyniosły odpowiednio 5,4 proc. oraz 5,2 proc.
Zupełnie inaczej wygląda jednak sytuacja w ujęciu kwartalnym, gdzie widać już pewne oznaki stabilizacji. W Warszawie i Gdańsku ceny transakcyjne nieznacznie wzrosły (odpowiednio o 0,5 proc. i 1,2 proc.), a we Wrocławiu spadły jedynie symbolicznie (o 0,6 proc.). Największe zmiany odnotowano w Krakowie (spadek o 2,9 proc. kw./kw.) oraz w Łodzi, która jako jedyna zanotowała wyraźny wzrost (o 4,1 proc. kw./kw.).
Jak wskazują analitycy, ożywienie popytu, którego spodziewano się po pierwszych obniżkach stóp procentowych, odbudowuje się bardzo powoli. Choć w sierpniu Indeks Popytu Metrohouse na chwilę przekroczył 100 punktów, to już we wrześniu - miesiącu historycznie dobrym dla rynku nieruchomości - ponownie spadł. Jak można przeczytać w raporcie,
Klienci, mając tak szeroki wybór ofert, nie czują presji związanej z zakupem. Ustawa o jawności cen mieszkań dała im więcej niż dotychczas możliwości porównania oferty deweloperskiej z rynkiem wtórnym. Choć przewidywania wieszczyły szybszy powrotu fali popytowej, jak widać popyt odbudowuje się stopniowo, w umiarkowanym tempie
Potwierdza to wysoka podaż mieszkań i zwiększona elastyczność sprzedających w zakresie negocjacji cen, która w największych miastach wynosi średnio od 1,9 proc. do 2,8 proc. Tym samym wciąż jest dobry moment na negocjowanie ceny mieszkania wystawionego na sprzedaż - ale jednocześnie warto mieć w pamięci fakt, że w ujęciu kwartalnym wahania cen transakcyjnych były już zdecydowanie niższe niż w ujęciu rocznym.
Co kupują Polacy? Dominują mniejsze metraże
Profil nieruchomości nabywanych na rynku wtórnym pozostaje stabilny. W skali pięciu największych miast, aż dwie trzecie wszystkich transakcji dotyczyło mieszkań o powierzchni od 35 do 65 mkw. W samej Warszawie widać wyraźny zastój w segmencie dużych mieszkań - aż 62 proc. wszystkich transakcji dotyczyło lokali o metrażu nieprzekraczającym 50 mkw.
Jednocześnie w stolicy widać jednak istotną zmianę strukturalną. W ciągu roku wzrósł udział transakcji najdroższych, z ceną przekraczającą 20 tys. zł za mkw. (z 11 proc. do 18 proc.). Spadł natomiast udział transakcji najtańszych, w cenie do 500 tys. zł (z 22 proc. do 19 proc.). Najpopularniejszą dzielnicą Warszawy pozostaje Mokotów, który odpowiadał za blisko co piątą sprzedaż, wyprzedzając Pragę Południe (14,9 proc.) i Ursynów (12,7 proc.).
Profil nabywcy. Młodzi kupują, ale ostrożnie
Kim są nabywcy na rynku wtórnym? Podobnie jak w poprzednich kwartałach, co czwarty kupujący to osoba w wieku do 30 lat. Grupę tę, podobnie jak pozostałych nabywców, najczęściej stanowią pracownicy etatowi (69 proc.).
Co ciekawe, jedynie 22 proc. klientów wprost deklaruje zakup w celach inwestycyjnych. Analitycy podejrzewają jednak, że realny odsetek takich transakcji jest wyższy, co może ukrywać się pod dużą liczbą odpowiedzi „inny powód zakupu”.
Trzeci kwartał 2025 r. na rynku wtórnym pokazał zatem, że mimo poprawy dostępności kredytów, kupujący zachowują dużą ostrożność, a wysoka podaż ofert skutecznie hamuje gwałtowny wzrost cen. To zatem wciąż dobry moment na negocjacje ze sprzedającymi.
