Jest proste rozwiązanie, które mogłoby uwolnić tysiące mieszkań na wynajem

Pomysły na uzdrowienie rynku nieruchomości – żaden nie jest idealny

Jest wiele pomysłów na uzdrowienie rynku nieruchomości, z czego żaden nie jest idealny, a niektóre są wprost bezsensowne.

Co jakiś czas w przestrzeni publicznej ktoś rzuca pomysłem na rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań. Najczęściej możemy usłyszeć o podatku katastralnym naliczanym od którejś nieruchomości. Jeżeli właściciel będzie musiał każdego roku spłacać państwu 1,5 proc. wartości mieszkania, to całkiem możliwe, że je sprzeda i tym samym wymieni problem na gotówkę.

Obok karnego podatku katastralnego nierzadko pojawia się wątek opodatkowania pustostanów. Zdarzają się także mniej drastyczne pomysły. Popularnym rozwiązaniem jest również rozwój budownictwa społecznego albo wręcz państwowego. Pod koniec poprzedniej i na początku obecnej kadencji Sejmu toczyły się zażarte dyskusje o dotowaniu kredytów mieszkaniowych przez państwo.

Wszystkie wskazane koncepcje mają pewne wady. Wiele z nich wynika ze specyfiki polskiego rynku nieruchomości.

Zamiast karnego podatku lepiej zacząć od czegoś prostszego

Budownictwo społeczne to chwytliwe hasło, ale nie sposób nie zauważyć, że w Polsce każdego roku buduje się ponad 200 tys. mieszkań. Robią to deweloperzy, a nie państwo czy samorządy. Niestety duża część wysiłków i patologii koncentruje się w metropoliach. Mieszkań nie brakuje przecież w wyludniającej się Polsce powiatowej.

Z karnymi podatkami jest ten problem, że z samej swej natury są niesprawiedliwe i nierówne względem innych uczestników rynku. Podatek katastralny od trzeciego mieszkania może też być preludium do nałożenia identycznego podatku już od pierwszej nieruchomości. Powszechny kataster byłby zaś albo ogólnokrajową katastrofą, albo końcem politycznych karier osób, które rzeczywiście próbowałyby taką daninę wprowadzić.

Dotowane przez państwo kredyty mieszkaniowe to ciekawy przypadek. Sondaże z ostatnich lat pokazują, że z jednej strony Polacy chcieliby, żeby rząd dołożył im do mieszkania. Z drugiej jednak to właśnie presja społeczna zmusiła obecną władzę do rezygnacji z pomysłu tzw. kredytu zero procent. Ostatecznie okazało się, że nie będzie kredytu 0 proc.

Cóż w takim razie można zrobić, żeby zwiększyć podaż mieszkań na rynku? Najprostszym rozwiązaniem jest nie robić nic i poczekać kilka lat. Luka mieszkaniowa prędzej niż później sama powinna zniknąć. Jeśli jednak nie chcemy czekać, aż kryzys demograficzny zrobi swoje, to możemy zrobić jedną prostą rzecz.

Wynajem mieszkań w Polsce jako ogromne ryzyko prawne

Mieszkania na sprzedaż to jedynie część problemu. Potrzebujemy także dostępnych mieszkań na wynajem. W końcu gdzieś muszą mieszkać osoby, których jeszcze nie stać na kredyt hipoteczny. Jest tylko jeden problem: wynajem w Polsce to ogromne ryzyko prawne.

Wielokrotnie krytykowałem na Bezprawniku obowiązujące prawo ochrony lokatorów przed eksmisją. Samo w sobie jak najbardziej powinno istnieć. Niestety ustawodawca poszedł w naszym kraju o kilka kroków za daleko. Ochrona lokatorów jest tak silna, że wynajem może doprowadzić do ruiny właściciela mieszkania, który trafi na nieuczciwego najemcę. Uchronić się przed tym ryzykiem można w banalny sposób: po prostu nie wynajmując. Częściowym zabezpieczeniem jest najem okazjonalny, ale w praktyce nie zawsze działa tak, jak powinien.

Dlaczego niepłacącego lokatora tak trudno usunąć z mieszkania

W czym tkwi problem? Przede wszystkim w tym, że niepłacącego lokatora nie można wyrzucić z mieszkania. Trzeba najpierw wygrać sprawę przed sądem i uzyskać tytuł wykonawczy do eksmisji. Następnie musimy poczekać, aż komornik skutecznie przeprowadzi czynności.

Nawet jeśli nasz przypadek jest niebudzący wątpliwości, to i tak oba etapy postępowania mogą ciągnąć się w nieskończoność. Przy standardowej umowie najmu albo przy konieczności pozbycia się z mieszkania lokatora bez umowy procedura trwa zwykle od pół roku do roku. Może się nam zresztą trafić okres ochronny najemców, w którym określonych lokatorów nie wolno eksmitować.

Przez cały ten czas musimy nie tylko ponosić koszty związane z toczącym się postępowaniem, ale także utrzymywać mieszkanie – czytaj: nieuczciwego lokatora z rodziną – z własnych pieniędzy.

Nikogo nie powinno dziwić, że od dawna trafiają się osoby świadomie i z premedytacją oszukujące wynajmujących po to, by mieszkać za darmo. Celem są głównie osoby, które oszuści uważają za zbyt słabe i niezorientowane, by skutecznie przebrnąć przez całe to biurokratyczne piekło.

Komu rozsądnemu w takiej sytuacji chciałoby się tak naprawdę ryzykować jednym z cenniejszych składników swojego majątku, na który nierzadko trzeba było pracować przez pół życia?

Ułatwienie eksmisji niepłacących najemców zwiększy podaż mieszkań

Nie ma żadnego powodu, by prawo chroniło nieuczciwych najemców przed konsekwencjami. Eksmisja niepłacących lokatorów powinna być czymś prostym i szybkim. Ułatwienie tego procesu sprawiłoby, że opisane wyżej ryzyko zniknie albo w najgorszym wypadku drastycznie się zmniejszy. Tym samym czynsz z wynajmu stanie się dużo bardziej atrakcyjnym sposobem na dodatkowy zastrzyk pieniędzy.

Patrząc na problem z drugiej strony, łatwo dostrzeżemy, że widmo szybkich i nieuchronnych konsekwencji może skutecznie zniechęcić nieuczciwych lokatorów do uchylania się od płacenia czynszu. Nie ma sensu kombinować, jeśli właściciel może taką osobę bez większego problemu wyrzucić na bruk.

Kogo powinien objąć szybki tryb eksmisji

Kiedy eksmisje powinny być ułatwione? Nie chcemy wylać przysłowiowego dziecka z kąpielą. Rozsądek podpowiada, że ewentualny szybki tryb załatwienia sprawy powinien obejmować przede wszystkim osoby z co najmniej trzymiesięcznymi zaległościami, które nawet nie próbują płacić czynszu, oraz wszystkich, którzy przebywają w cudzym mieszkaniu bez żadnego tytułu prawnego.

Dzikich lokatorów próbujących się bawić w hiszpańskich okupas należałoby najzwyczajniej w świecie traktować jak włamywaczy ze wszystkimi tego konsekwencjami prawnymi.

Tanie rozwiązanie palącego problemu społecznego

Nie da się ukryć, że ułatwienie eksmisji niepłacących lokatorów nie będzie żadnym panaceum na wszystkie problemy rynku nieruchomości. Jest to jednak rozwiązanie niezwykle tanie w porównaniu z alternatywami. Do tego rozwiązuje palący problem społeczny, którym ustawodawca powinien zająć się już dawno temu. Pytanie więc nie brzmi tutaj „czy rachunek zysków i strat jest korzystny?", ale po prostu „dlaczego by nie?".

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj