Popyt wraca do gry. Sprzedaż wyprzedza nową podaż
W trzecim kwartale na sześciu największych rynkach w Polsce deweloperzy sprzedali łącznie ponad 10,8 tys. mieszkań, co oznacza kilkunastoprocentowy wzrost w porównaniu z poprzednim kwartałem. W tym samym czasie do sprzedaży wprowadzono zaledwie ok. 9,5 tys. nowych lokali.
Jak czytamy w raporcie JLL,
Pierwszy raz od dwóch lat kwartalny wynik sprzedaży był wyższy niż nowa podaż. W efekcie oferta na czterech z sześciu rynków zmalała (…). Poprawiła się zatem relacja wielkości oferty do sprzedaży. Jeśli taka sytuacja powtórzy się w kolejnym kwartale, będzie można z pełnym przekonaniem mówić o zmianie trendu.
Główną przyczyną tego ożywienia jest poprawa dostępności kredytów hipotecznych, wynikająca z cyklu obniżek stóp procentowych przez NBP. Jak wskazują dane BIK, mimo sezonowego spowolnienia w sierpniu, liczba udzielanych kredytów utrzymuje się na wysokim poziomie, co świadczy o rosnącej odwadze zakupowej Polaków.
Fala korekt w cennikach. Jak ustawa o jawności cen wpłynęła na rynek?
Wejście w życie 11 września ustawy o jawności cen nie spowodowało, wbrew oczekiwaniom części rynku, skokowych zmian w średnich cenach ofertowych. W większości miast odnotowano jedynie niewielkie, 1-3% spadki. Jak jednak pokazują dane, pod tą pozorną stabilnością kryła się prawdziwa rewolucja w cennikach.
Jak komentuje Jan Dziekoński z RynekPierwotny.pl,
W ciągu zaledwie dwóch miesięcy - w sierpniu i wrześniu 2025 roku - cenę zmieniło 25% całej oferty mieszkań. Sam wrzesień przyniósł ponadprzeciętną rewizję cenników, dotykającą np. 13,8% ofert w Warszawie i aż 26,4% w Łodzi
Mimo tak ogromnej skali zmian, ich łączny efekt dla średniej ceny ofertowej był neutralny. Jak tłumaczą eksperci, deweloperzy nie dokonali masowych podwyżek ani obniżek, a raczej dostosowali indywidualne ceny mieszkań do realnych warunków rynkowych. W praktyce oznacza to, że obniżono ceny lokali, które były zbyt drogie i nie znajdowały nabywców, a podniesiono te, które były niedoszacowane.
Co dalej? Perspektywy na koniec roku i nowe regulacje
Analitycy z optymizmem patrzą na ostatni kwartał 2025 roku, spodziewając się dalszego wzrostu sprzedaży, zwłaszcza jeśli RPP, zgodnie z oczekiwaniami, ponownie obniży stopy procentowe.
W tle tych rynkowych zmian pojawia się już jednak kolejne wyzwanie regulacyjne. Jak wskazują eksperci, deweloperzy prawdopodobnie będą chcieli przyspieszyć składanie wniosków o pozwolenia na budowę przed końcem roku. Wynika to z faktu, że od początku 2026 roku wszystkie nowe projekty będą musiały uwzględniać miejsca doraźnego schronienia, co podniesie koszty realizacji inwestycji.
Jak jednak podsumowuje Kazimierz Kirejczyk z JLL,
Przypomnijmy, że od początku 2026 r. projekty składane przy wnioskach o pozwolenie na budowę będą musiały już uwzględniać miejsca doraźnego schronienia. Jednak wpływ tej regulacji na koszty realizacji będzie widoczny w pojedynczych inwestycjach dopiero pod koniec przyszłego roku, a w szerszej skali w statystykach - w latach 2027-2028. W 2026 roku rozpoczynane inwestycje będą jeszcze oparte o pozwolenia wydawane na obecnych zasadach
