Użytkowanie wieczyste to forma użytkowania gruntu, zbliżona do prawa własności. Było ustanawiane na gruntach Skarbu Państwa, czy też jednostek samorządu terytorialnego. Rozwiązanie nie podobało się jednak rządzącym, w związku z czym w 2019 roku użytkowanie wieczyste z mocy prawa przekształciło się we własność. Teraz jednak mamy wrócić do poprzedniego stanu prawnego.
Komu przeszkadzało użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste to swojego rodzaju ciekawy twór prawny. Użytkownik wieczysty ma prawa korzystać z gruntu przez określony czas (zwykle na 99 lat), a przedłużenie użytkowania wieczystego jest niemalże automatyczne (poza drobnymi wyjątkami). Wieczysty użytkownik nie jest jednak właścicielem gruntu. Dlatego, jeżeli na przykład wzniesie na nim budynek, ten staje się jego własnością. Jest to swojego rodzaju wyjątek, gdyż co do zasady, budynek stale z gruntem związany, stanowi własność właściciela gruntu. A użytkownik wieczysty właścicielem nie jest. W związku z tym to jedyny wyjątek od zasady związania własności budynku z własnością gruntu.
Skarb Państwa lub też samorządy często korzystały z możliwości ustanowienia użytkowników wieczystych na swoich gruntach. Te najczęściej były wykorzystywane w celach rolnych, czy też mieszkaniowych. I wszyscy byli zadowoleni. Aż do 2019 roku, kiedy to zmiany prawne sprawiły, że użytkownicy wieczyści stali się właścicielami gruntów, a opłata za użytkowanie wieczyste stała się opłatą przekształceniową. Miał to być koniec użytkowania wieczystego (które to uznawane było za twór problematyczny i nieprzystający do obecnych czasów).
Użytkowanie wieczyste ma być szansą na zwiększenie ilości gruntów pod budownictwo mieszkaniowe
Po 6 latach od tej zmiany doczekaliśmy się swojego rodzaju zwrotu akcji. A jest nim Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, który pojawił się w lutym 2025 roku na stronie rządowego centrum legislacyjnego. Projekt został przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii i zakłada powrót użytkowania wieczystego i zakłada m.in. zmianę przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak czytamy w uzasadnieniu:
Celem zmiany przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w art. 5 pkt 1 projektu (uchylenia ust. 1b w art. 13 ww. ustawy) jest przywrócenie możliwości ustanawiania prawa użytkowania wieczystego bez względu na umówiony przez strony cel. Rozwiązanie to przywraca stan prawny sprzed dnia 1 stycznia 2019 roku, umożliwiając publicznemu właścicielowi gruntu ustanowienie trwałego tytułu prawnego na rzecz podmiotu realizującego przedsięwzięcia doniosłe społecznie i gospodarczo, zachowując kontrolę nad realizacją celu określonego przez strony w umowie.
Oznacza to, że zniesienie zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego wyposaża zarówno władze centralne, jak i samorządowe w możliwość realizacji celów polityki mieszkaniowej, przez udostępnianie gruntów na ten cel. Co więcej, podmiot ustanawiający użytkowanie wieczyste będzie miał nad gruntem kontrolę. Wszystko za sprawą przepisów kodeksu cywilnego.
Kontrola nad gruntem i obowiązki wieczystego użytkownika
Skarb Państwa bądź też władze samorządowe, oddając grunt w użytkowanie wieczyste, zawierają z użytkownikiem wieczystym umowę, w której określa się m.in. sposób korzystania z gruntu. I ta umowa jest podstawą do wymagania od użytkownika określonych działań. Zgodnie bowiem z art. 240 kodeksu cywilnego:
Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności, jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Oznacza to więc, że jeżeli samorząd terytorialny lub Skarb Państwa oddają grunt w użytkowanie wieczyste – na cele mieszkaniowe, a użytkownik wieczysty (wbrew umowie) nie wzniesie tam określonych budynków, umowa może być rozwiązana. Tak więc władze rządowe i samorządowe będą mogły domagać się realizacji założeń, a batem będzie wizja odebrania prawa do użytkowania wieczystego.
